白城市XX公司与郑XX物业服务合同纠纷再审审查民事裁定书

律师观点分析

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：白城市XX公司。住所：吉林省白城市XX。
法定代表人：谢XX，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨XX，吉林XX律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑XX，女，1964年6月18日出生，汉族，住吉林省白城市洮北区。
委托诉讼代理人：姜XX，北京XX律师。
再审申请人白城市XX公司（以下简称白城XX）因与被申请人郑XX物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市中级人民法院（2018）吉08民终679号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
白城XX申请再审称，一、二审裁定认定的基本事实缺乏证据证明。1.郑XX提交的其与白城市XX公司签订的《物业服务合同》未经业主大会授权，系个人行为。2.白城市XX公司未代缴业主电费也未实际提供物业服务。3.白城XX为包含郑XX在内的新XX全部业主代缴了电费，故与郑XX存在直接利害关系。4.白城XX系与业主委员会签订的《物业服务合同》，并据此提供了物业服务。业主委员会公章的真实性与白城XX无关。请求：1.撤销一、二审裁定，依法再审。2.支持白城XX的全部诉讼请求。
郑XX提交意见称，1.一、二审裁定正确。白城XX未提交证据证实其在新XX提供物业服务的惟一性，郑XX向白城市XX公司交纳物业费并无不当。白城XX要求郑XX向其交纳物业费缺乏事实依据。2.白城XX的再审请求不成立。（1）白城市XX公司的《物业服务合同》系业主委员会依据业主大会的授权签订，非以郑XX个人名义签订。（2）新XX的现进驻物业公司为白城市XX公司，白城XX是通过抢占办公室强行提供物业服务。（3）白城XX的《物业服务合同》的载明合同当事人即所谓业主委员会已被撤销，公章已被公安机关收缴，该合同自始未成立。新XX业主委员会与白城市XX公司签订了物业服务合同，郑XX将物业费交给白城市XX公司正当、合法。
本院经审查认为，1.《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”据此，选聘物业服务企业是业主大会职权，业主委员会只能根据业主大会决定与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会无权选聘物业服务企业。本案中，2015年7月6日白城XX签订的物业服务合同及2015年11月20日白城市XX公司签订的物业服务合同，均系未经授权的无权处分合同，效力有待业主大会追认。《物业管理条例》第十八条规定：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。”业主委员会成员的选举也属业主大会职权，除郑XX之外的其他业主委员会罢免业主委员会主任的行为缺乏法律依据。但郑XX持业主委员会公章自行选聘物业服务公司的行为，亦不合法。尤其是在2015年7月2日，白城市洮北区物业管理办公室出具业主委员会备案回执（白洮建备字〔2015〕第2号）后，“白城市新XX业主委员会”公章已经行业管理部门批准。虽然公安机关收缴“白城市新XX业主委员会”和“新世纪业主委员会专用章”两枚公章后，仅发还了“新世纪业主委员会专用章”，但公安机关并非物业服务主管部门，其对公章的监管与业主委员会的合法性无关。《物业管理条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”据此，对业主大会、业主委员会的不当决定，房地产行政主管部门有权以行政监督的方式的予以纠正。本案中，业主委员会在罢免业主委员会主任、业主委员会另行签订物业服务合同、业主委员会主任持公章另行签订物业服务合同的行为，均属违反《物业管理条例》的违法行为，应由房地产行政主管部门予以纠正。因此，对白城XX持与业主委员会签订的效力待定的物业服务合同直接向业主提起诉讼，并以此为由申请再审，本院不予支持。2.关于白城XX是否为郑XX垫付电费的问题。本案中，白城XX已于一审诉讼时提交了XX公司出具的商业用电费通用机打发票，但由于白城XX作为新XX物业服务企业的合法性问题尚未确认，其向郑XX主张垫付电费或基于物业服务合同的合同之债或基于无因管理之债。故白城XX在未确认新XX物业服务企业的合法性之前，向郑XX主张权利，缺乏法律依据。因此，对白城XX的该项再审事由，本院不予支持。3.关于一、二审法院裁定驳回起诉是否合法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，因白城XX作为新XX物业服务企业的合法性问题尚未确认，其起诉不符合“与本案有直接利害关系”的法律规定。一、二审法院裁定驳回白城XX的起诉，并无不当。因此，对白城XX的该项再审事由，本院不予支持。综上，白城市XX公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回白城市XX公司的再审申请。