律师观点分析

案件概述

申请执行人甲某依据生效民事调解书申请执行丙某公司开发的15套房产。执行过程中，案外人乙某公司以“以房抵工程款”为由提出执行异议，法院裁定中止执行。甲某不服，提起申请执行人执行异议之诉。陈孝东律师代理甲某应诉，围绕“网签不产生物权效力”“查封期间处分无效”“乙某公司不具备异议主体资格”等核心问题展开论证，最终法院判决继续执行15套房产，申请执行人成功恢复执行。

法律问题

（一）网签是否等同于备案

网签是房地产管理部门为规范企业销售行为而建立的管理系统，属于行政管理措施，目的在于防止捂盘惜售和一房多卖。备案则是根据《城市商品房预售管理办法》进行的法定程序。网签不具有备案的法律效力。本案中，诉争房产虽已网签至案外人名下，但经向某市房地产开发和房屋征收办公室核实，“以期房签约，未办理商品房买卖合同备案”。法院认定，网签不能产生物权效力，亦不能对抗法院的查封执行。

（二）查封期间处分行为的效力

2016年6月7日，某市人民法院对丙某公司名下的花园小区10号楼在建楼房进行轮候查封。2016年10月30日，丙某公司将涉案房屋网签至乙某公司指定人员名下。该处分行为发生在法院查封期间，依法无效。法院认定，在查封期间，不论何地法院查封，被执行人及案外人均无权对查封房屋私自处分。

（三）以房抵债能否对抗强制执行

乙某公司主张其与丙某公司达成以房抵工程款协议，房屋已网签至其指定人员名下，应排除执行。但法院认定，以房抵债协议仅产生债权效力，不产生物权变动效力。房屋尚未办理产权过户登记，丙某公司仍是房产合法所有权人。且乙某公司未实际占有房屋，不符合排除强制执行的条件。

（四）案外人异议主体资格的认定

乙某公司以“以房抵工程款”为由提出执行异议，但《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》显示的买受人为案外人李明、王斌等人，而非乙某公司。乙某公司主张系其指定人员，但未提供充分证据。法院认定乙某公司不具备异议主体资格。

法院判决

法院经审理认为：诉争房屋由丙某公司开发建设，本院查封符合法律规定。乙某公司主张以房抵债，但预售行为发生在法院查封之后，且房屋至今未办理备案登记。在无证据证实房屋已解除查封的情形下，被执行人及案外人均无权私自处分。乙某公司未实际占有房屋，不符合排除强制执行的条件。判决：继续执行丙某公司所有的15套房产。

代理律师通过精准论证网签与备案的法律效力区分、查封期间处分行为的无效性、以房抵债不产生物权效力等核心法律问题，成功为申请执行人恢复了执行程序，维护了当事人的合法权益。

启示

（一）网签不等于备案，不产生物权效力

网签是行政管理措施，备案是法定程序。网签不能代替备案，更不能产生物权变动效力。在判断房屋权属时，应当以不动产登记簿为准。仅办理网签而未备案登记的房屋，仍属于开发商的财产，不能对抗法院的执行措施。

（二）查封期间的处分行为无效

人民法院查封财产后，被执行人及相关人员不得对查封财产进行处分。擅自转让、抵押、网签等行为，依法不发生对抗执行的效力。申请执行人发现此类情形的，应及时向法院报告并主张权利。

（三）以房抵债不能排除强制执行

以房抵债协议只在债权人与债务人之间产生债权效力，不能直接发生物权变动。在房屋未办理产权过户登记前，所有权仍属于开发商，不能对抗申请执行人的强制执行。主张以房抵债排除执行的，应当同时满足合法占有、支付对价、无过错等法定要件。

（四）执行异议之诉中的举证责任

案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。未能提供充分证据证明的，应当承担举证不能的不利后果。

法条链接

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本文基于真实案例撰写，姓名、地名、案号已做隐匿处理。