律师观点分析

案件概述

债权人乙某因与债务人丙某民间借贷纠纷，申请法院查封了丙某名下一处房产。案外人甲某提出执行异议，主张其已在查封前与丙某签订房屋买卖合同并支付部分价款、实际占有房屋，请求排除对该房产的执行。执行异议被驳回后，甲某提起案外人执行异议之诉。律师团队代理被告乙某应诉，围绕“未在查封前合法占有”及“未支付全部价款”等核心问题展开抗辩，最终法院驳回甲某全部诉讼请求，我方成功维护了债权人的执行利益。

法律问题

（一）查封前是否签订合法有效的书面买卖合同

法院认定甲某与丙某于2020年1月14日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。但甲某主张的“以房抵债”合意不足以对抗法院的查封执行。

（二）查封前是否合法占有不动产

甲某提交的租赁合同、物业费缴费记录等证据均发生在2020年6月19日法院查封之后，未能提供查封前已实际占有房屋的充分证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的条件。

（三）是否支付全部价款或交付剩余价款

甲某仅支付50万元购房款，尚欠40万元，且未将剩余价款交付法院执行，不满足“支付全部价款”或“按照法院要求交付执行”的条件。

法院判决

法院认为：甲某提出的执行异议未能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。判决驳回甲某的诉讼请求。

本案律师通过精准举证和严密论证，成功驳回了案外人的排除执行请求，保障了债权人的胜诉权益，使查封房产得以继续执行。

启示

案外人执行异议之诉的成败关键在于是否满足法定四项条件。债权人应积极审查案外人的举证，重点核查其占有时间、付款情况等，对不符合条件的异议坚决予以反驳。律师在本案中通过梳理证据时间线，成功证明案外人未在查封前占有房屋，为胜诉奠定了基础。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。