导读：按一般群众的理解，房屋拆迁与查处违建完全是两回事，“拆迁”和“拆违”虽一字之差但究其行为性质和内容却相去甚远。然而在实践中，“以拆违替代征收”的现实状况却将二者紧紧地绑在了一起，甚至令征收片区的居民闻拆违一词色变。那么，房屋拆迁与违建处置到底是怎么联系上的？对未经登记建筑的认定环节真的那么关键吗？本文，在明律师为大家解析这一问题……

【“认定”环节直接关乎补偿】

如前所述，拆迁和拆违本来完全不是一个概念。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定将其紧密联系在了一起：

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

这一款规定可被简单解读为“违法建筑不予补偿”，但却不宜被误读成“无证房屋不予补偿”，因为它中间插入了一个关键的“认定”环节。

在明律师认为，理解这一条款需要注意以下几个问题：

其一，“认定”环节并非只有在征收项目启动后才能进行，而是政府应常态化开展的工作。《条例》第24条第1款明确，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

故此，实践中个别地方“一拆迁就拆违”但“不拆迁不拆违”的现象是非正常的，反映的是地方政府的怠于履行法定职责。一旦将新增违建人为拖成“存量违建”，甚至使其转化为历史遗留问题，解决起来的成本将会成倍增加，对行政相对人和政府双方而言是双输。

倘若地方政府都能够严格履行其日常查处违建的法定职责，不将问题遗留到征收项目中，那么“以拆违替代征收”所引发的纠纷自然会失去存在的土壤。

其二，“认定”步骤应在房屋征收决定作出前完成，而非“边拆迁边认定”。强调认定环节时间的道理在于，未经登记建筑的认定结果将直接影响补偿安置所需的资金。

而补偿安置资金按时足额到位、专户存储、专款专用系房屋征收决定依法作出之前提，需在相关复议、诉讼中作为重要证据提供。故此，“先认定后决定”是有其逻辑上的必要性的。

广大被征收人需要注意的是，若拆迁方在征收决定作出前并未对涉案房屋进行任何调查、认定，在征收调查登记、入户实地查勘等环节中也对这一关键问题三缄其口、避而不谈，转而在房屋征收决定作出后的协商谈判中突然掷出“房屋无证很可能不予补偿”这样的震撼弹，大家就要有意识地考虑一下这一行为的合法性了。

最高人民法院在（2018）最高法行申5424号行政裁定书中明确指出，将违建认定处置与在规定期限内配合签约联系起来是“与依法认定违建的理念和标准相悖，违反法律、法规规定”。据此，“边拆迁边认定”，“不配合就认定，配合就免认定”等操作都是于法无据的。

其三，认定主体必须合法，拆迁办不能直接拍板。前述第24条规定的“有关部门”究竟是哪些部门呢？拆迁办、村委会、街道办事处能否成为这里的“有关部门”呢？

《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第12条规定，市、区人民政府组织城乡建设、规划、国土资源、住房保障和房产、城市管理等有关部门对征收范围内未经登记或者改变用途、结构的房屋进行调查、认定和处理。

其第42条进一步规定，在征收中规划部门负责出具建设用地规划许可证或者规划意见函；国土资源部门负责提供不动产登记信息；城市管理部门负责依法查处违法建筑……

（2018）最高法行申5424号行政裁定书中则从另一个角度指出，所谓“依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理”，是指按照土地管理法及其实施条例以及城乡规划法等法律、法规规定，依法判断、准确认定征收范围内未经登记的建筑是否属于违法建筑。

将二者综合起来不难看出，在征收中有权实施“认定”环节的主体事实上就是通常负责查处违建的那些主体，包括规划和自然资源部门（农村违法用地、违反城市规划）、乡镇人民政府（违反乡村庄规划）、城管部门（集中行使上述部门的行政处罚权）等。

诸如拆迁办、街道办事处、村委会等主体在现阶段暂无权实施这一认定环节，即使实施了也是存在法律上的疑问的。

其四，“认定”环节需出具明确的法律文书，不得口头认定。根据前述地方性规定和判例可知，“认定”环节与通常查处违建在程序和实体上并无区别，故其必须具备最终的认定结论载体，即在将涉案房屋认定为违建时要有“xx房屋经认定系违建，依法不予补偿”的文字材料。

针对这一书面结论，被征收人有权委托专业律师，通过复议、诉讼等渠道进行救济。若仅仅是拆迁办、村委会的人员口头予以告知，就要求被征收人接受这一现实进而按照补偿方案中对无证房屋的补偿标准签约腾房，无疑是不合法的。

需要指出的是，会否作出责令限期拆除决定在实践中有不同的操作。因涉案房屋已被划入征收范围，其被拆除是不可避免的事情。一些认定主体此时为规避自身法律风险，就会选择不去作出责令限期拆除决定，而单纯进行违建认定。

在明律师最后想提示大家的是，对“认定”环节的重视还提示着我们另一个要点，即“依法保护自身合法权益一定要趁早”，至少要早到房屋征收决定作出之前，而不是看到征收决定公告了才去关心自己的权益。房屋征收范围公告、选定评估机构、入户调查登记等环节都发生在征收决定作出前，被征收人要充分把握这大把的时间来收集相关信息，明确自身房屋状况，咨询专业律师。遇事不慌的前提是早做准备，“认定”是如此，其他步骤同样如此。（王小明/文）