律师观点分析
上诉人宜章县XXXX与被上诉人李XX、彭XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2877号
上诉人（原审被告）：宜章县XXXX，住所地：湖南省宜章县玉溪镇玉龙湾XX。
法定代表人：ＸＸＸ，该XX总经理。
委托诉讼代理人：孙X，男，该XX办公室副主任。
委托诉讼代理人：文X，湖南XX律师XXX律师。
被上诉人（原审原告）：李XX，女，1975年8月25日出生，汉族，住湖南省宜章县。
被上诉人（原审原告）：彭XX，男，1970年7月1日出生，汉族，住湖南省宜章县。
委托诉讼代理人：李XX，女，1975年8月25日出生,系彭XX之妻。
上诉人宜章县XXXX（以下简称玉溪XXXX）因与被上诉人李XX、彭XX房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2017）湘1022民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人玉溪XXXX的委托诉讼代理人孙X、文X，被上诉人李XX并作为彭XX的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
玉溪XXXX上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担逾期交房违约金和逾期办理房屋权属证书违约金。事实和理由：1、李XX、彭XX关于逾期交房违约金的诉讼请求超过了法律规定的两年诉讼时效，一审法院判决支持该项诉请不符合事实和法律规定；2、2013年6月7日，双方签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同备案号为宜房备字第201XXXX1124号，完全符合合同第十五条“在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定。在完成备案手续后，玉溪XXXX一直积极与相关单位沟通，后因不动产登记中心成立，在很长一段时间内未明确相关办证手续，造成近半年时间无法办理权属证书，直到2016年底相关办证手续才明确下来，且玉溪XXXX在2016年底按照交房先后顺序办理了F、G栋的不动产权证书，目前正在办理第二批交房的A、B、D、E四栋的不动产权证书。另外，双方合同中并没有明确约定取得产权证书的时间，也就不存在所谓的规定期限，一审法院以合同第十五条以及《不动产登记暂行条例》第二十条有关30个工作日办结的规定，推算出上诉人应在2015年7月4日前办理好产权证书，再根据该时间支持李XX、彭XX提出的支付逾期办证违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据。
李XX、彭XX答辩请求：驳回玉溪XXXX的上诉，加判后续逾期办证违约金至办结之日止，限玉溪XXXX2018年3月1日前办好产权证书。事实和理由：商品房买卖合同的备案与办理产权手续的备案是完全不同的概念。玉溪XXXX向李XX、彭XX收取办证费用和相关资料后，就应该按照约定在365天内向不动产登记中心提交办证资料完成登记手续，但玉溪XXXX在长达3年之久后都没有提交资料、办理好产权证，构成了逾期办证的违约事实，应当支付逾期办证违约金，并应在2018年3月1日前办好产权证书。
李XX、彭XX向一审法院起诉请求：1、判令玉溪XXXX支付逾期交房违约金5905元（从2013年10月31日计算至2014年6月4日）；2、判令玉溪XXXX立即办理不动产权证；3、判令玉溪XXXX支付逾期办理权属证书违约金8170元（从2015年6月4日开始暂计至2017年8月31日，此后计算至李XX、彭XX领到不动产权证之日止）；4、判令玉溪XXXX退还转让手续费339元。以上各项暂合计14,418元；5、本案诉讼费用由玉溪XXXX负担。
一审法院认定事实：2013年6月7日，李XX、彭XX（买受人）与玉溪XXXX（出卖人）就买卖玉溪XX畔（南XX）C栋409房签订了《商品房买卖合同》，合同第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米2440元，总金额276,135元”；第八条约定:“交付期限。出卖人应在2013年10月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，该并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、商品房经综合验收合格”；第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”；第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。”合同签订后，李XX、彭XX向玉溪XXXX交纳了购房款27,613元、办证费等16,925元。2014年6月4日，玉溪XXXX将房屋交付给了李XX、彭XX，由李XX、彭XX使用、居住至今。玉溪XXXX已经办理了登记备案，但是一直没有办理房屋权属证书。
玉溪XXXX系核准登记的有限责任XX，XX成立日期为2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与经营。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《商品房买卖合同》的双方当事人均是具有完全民事能力的法人或自然人，该合同也是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人具有法律效力。根据我国房地产相关的法律规定，不动产权属登记系一种行政行为，涉及到登记机关一系列的行政审查行为，如果玉溪XXXX未依法及时为其所开发的房地产办理相关的权属证书，应由房地产的相关管理机关作出行政处罚，而不宜由司法机关强制房地产开发企业作出某行为，作为合同相对方的买房人，可以请求房地产开发企业承担违约责任，支付违约金，故一审法院对李XX、彭XX关于判令玉溪XXXX立即办理不动产登记的请求不予支持。关于玉溪XXXX应否支付逾期交房违约金4253元。李XX、彭XX与玉溪XXXX签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交房日期为2013年10月31日，第九条明确约定：“出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”玉溪XXXX交房的时间为2014年6月4日，应向李XX、彭XX支付2013年11月1日至2014年6月4日逾期交房的违约金5965元（276,135元×0.01%×216天），李XX、彭XX主张逾期交房的违约金为5909元，低于计算的5965元，是其对自己民事权利的处分，一审法院予以确认。关于玉溪XXXX应否支付逾期办理房屋产权证的违约金及支付违约金多少。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限届满时未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，故玉溪XXXX应承担违约责任。本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条只约定了玉溪XXXX应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，没有约定玉溪XXXX办理房地产权证后交付房地产权证给李XX、彭XX的具体时间。从合同的原意来说，该时间应当视为向我国有关权属登记机关申请办证的时间。同时我国《不动产登记暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”玉溪XXXX于2014年6月4日将房屋交付给李XX、彭XX使用后，应于2015年7月4日止办理好产权证书，但李XX、彭XX至今未取得房屋产权证书，玉溪XXXX依法应承担违约责任。故李XX、彭XX关于支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持，玉溪XXXX关于其已在365天内办理备案，不应承担违约责任的抗辩理由，没有事实和法律依据，不予采信。至于违约金的数额，按照《商品房买卖合同》第十五条约定，玉溪XXXX应从2015年7月5日起至2017年8月31日止共788天，按每日10元向李XX、彭XX支付的违约金7880元，李XX、彭XX主张8170元，高于计算的7880元，以7880元为准。关于应否退还财产转让费339元。依据财政部、国家发展改革委《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》的规定，自2017年4月1日起取消或停征房屋转让手续费，玉溪XXXX应将已收取的房屋转让手续费339元予以退还。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“一、被告宜章玉溪XX综合投资开发有限XX于本判决生效之日起十日内向原告李XX、彭XX支付逾期交房违约金5909元；二、被告宜章玉溪XX综合投资开发有限XX于本判决生效之日起十日内向原告李XX、彭XX支付逾期办理房屋权属证书违约金7890元；三、被告宜章玉溪XX综合投资开发有限XX于本判决生效之日起十日内向原告李XX、彭XX退还房屋转让手续费339元；四、驳回原告李XX、彭XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由被告宜章县XXXX负担。”
本案二审中，玉溪XXXX没有提交新的证据材料。李XX、彭XX提交了宜章县房产局2018年1月17日出具的《信件回复》，拟证明玉溪XXXX没有依法办理备案登记，应当承担违约责任。经本院组织，玉溪XXXX质证认为该证据无经办人签名，不能核实是否有权出具，不符合证据的形式要求，不能作为定案依据，是否办理分证备案需要核实。
对上述证据材料，本院认证如下：该《信件回复》没有经办人签名，不符合《最高人民法院关于适用 的解释》第一百一十五条的规定，且不动产权属登记已经改由不动产登记中心办理，故本院不予采信。
本案二审中，玉溪XXXX提出其在2014年5月1日已经通知李XX、彭XX收房，李XX、彭XX对该通知收房时间予以认可。双方均确认李XX、彭XX将办理产权登记事务委托玉溪XXXX办理，玉溪XXXX已经收取了办证费用及相关办证资料。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的合同合法有效，争议的焦点在于玉溪XXXX是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为，应否承担违约责任。玉溪XXXX未依约向李XX、彭XX交付房屋，已经构成违约。玉溪XXXX在一审中没有提出诉讼时效抗辩，现在二审中提出，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”之规定，本院对玉溪XXXX二审中提出的时效抗辩主张不予支持，玉溪XXXX应当依约向李XX、彭XX支付逾期交房违约金。玉溪XXXX上诉主张其在2014年5月1日已经通知李XX、彭XX收房，李XX、彭XX对通知收房时间亦无异议，玉溪XXXX支付逾期交房违约金应从2013年11月1日计算至2014年5月1日共182天，计算为5025.66元（276,135元×0.01%×182天），一审法院计算为5905元错误，本院予以纠正。
关于玉溪XXXX是否存在逾期办证的违约行为及应否支付相应的违约金。需要明确的是，签订房屋买卖合同后的备案与办理产权手续时向登记机关提交资料备案是不同阶段的不同行为，目的和资料内容均完全不同，玉溪XXXX以其已经将房屋买卖合同到房产部门备案为由主张其已经完成了合同第十五条所约定的办证备案行为，系偷换概念，本院不予支持。虽然办好产权手续涉及到有权机关的审核行为，但是向有权机关申请办证并提交相关资料是办理产权手续的前提。本案中，玉溪XXXX接受李XX、彭XX的办证委托，收取相关费用和资料后，却并没有按照约定在365天内向登记机关申请办证和提交资料备案，且至今亦没有证据证明其已经履行上述合同义务，故应当认定玉溪XXXX存在逾期办证违约行为，应当按照合同约定承担每日10元违约金。虽然一审法院认定玉溪XXXX应当在2015年7月4日前办好产权证不妥，但在计算违约时间上并没有加重玉溪XXXX的责任，本院不再予以改动。至于不动产登记制度改革对本案是否存在影响，考虑到玉溪XXXX至今并没有提交办证申请，故不能因不动产登记制度改革所导致的办证延误而减免玉溪XXXX的违约责任。
至于李XX、彭XX二审提出的答辩请求，因李XX、彭XX在本案一审判决后，并未在法定的上诉期内提起上诉，本院不予支持。
综上所述，宜章县XXXX的部分上诉请求成立，对于成立部分，本院予以支持；对于不能成立部分，本院予以驳回；一审法院认定事实部分有误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省宜章县人民法院（2017）湘1022民初1166号民事判决第二、三、四项；
二、变更湖南省宜章县人民法院（2017）湘1022民初1166号民事判决第一项为：宜章县XXXX于本判决生效之日起十日内向李XX、彭XX支付逾期交房违约金5025.66元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费240元，二审案件受理费145元，合计385元，由宜章县XXXX负担300元，由李XX、彭XX负担85元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 何XX
审 判 员 罗XX
审 判 员 张XX
二〇一八年一月二十三日
法官助理 李 敏
书 记 员 梁XX
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审
文灏律师