谢海亮律师
律师观点分析
一、案件主题
房屋买卖合同纠纷——定金罚则的适用与重大误解撤销权之辩
涉及法律问题：房屋定购合同的法律效力、定金罚则的适用条件、购房人贷款资质风险自担、重大误解撤销权的举证责任。
二、案情简介
2024年12月，年逾六旬的购房人葛某经人介绍前往黄山市黄山区某房地产开发项目看房。在销售人员介绍下，葛某与开发商签订了《房屋定购合同》，约定购买总价为428973元的房屋一套，付款方式为按揭贷款。葛某当日支付定金30000元，合同约定其应于2024年12月29日至2025年1月5日期间携带相关材料至售楼处签订正式《商品房买卖合同》，并明确约定：买受人未在约定期限内签约的，无权要求返还定金。
合同签订后，葛某返回老家准备按揭贷款材料时，发现因年龄问题无法独立办理按揭贷款，需附加担保人。此后葛某多次与开发商协商退还定金未果。2025年3月4日，开发商向葛某发出《逾期未签约通知书》，葛某于同月8日签收，但仍未在通知期限内办理签约手续。
葛某遂以“对贷款政策不了解，基于开发商工作人员承诺可贷款至70岁而产生重大误解”为由，向法院起诉请求撤销定购合同、返还定金30000元及利息，并委托安徽道同（徽州）律师事务所谢海亮律师代理诉讼。
三、代理思路
接受原告葛某委托后，谢海亮律师通过全面分析事实与法律，确立了以下代理思路：
（一）以“重大误解”为核心突破口
谢海亮律师分析认为，本案定购合同约定的签约期限仅为一周（2024年12月29日至2025年1月5日），时间极为仓促。葛某作为年龄较大的购房者，对银行贷款政策的了解有限，且合同系开发商提供的格式文本。若能证明开发商销售人员曾明确承诺“可以按揭到70岁”“首付15%”等具体条件，则葛某系基于对该承诺的信赖而签订合同，符合《民法典》第一百四十七条“重大误解”的构成要件。
（二）锁定开发商工作人员承诺的证据链
谢海亮律师指导葛某梳理了以下事实：葛某系通过开发商合作人介绍从外地前往看房，在看房过程中开发商工作人员明确告知可以办理按揭贷款、不动产可以按揭到70岁、首付仅需15%。葛某签订定购合同的直接动因正是基于这些承诺。合同签订后葛某积极按开发商要求准备贷款材料，并非主观上不愿履行合同，而是客观条件导致无法贷款。
（三）论证合同目的无法实现应解除合同
谢海亮律师主张，案涉房屋定购合同系预约合同，其签订目的在于未来签订正式《商品房买卖合同》。合同中约定的付款方式为按揭贷款，葛某是基于这一前提条件才支付定金。现因开发商工作人员的错误引导，葛某对自身贷款资质产生错误认识，导致合同目的无法实现，应允许解除合同并返还定金。
四、案件结果
法院经审理认定，葛某主张其因重大误解而签订案涉合同，但未提供证据证明开发商工作人员曾向其承诺可以独立办理案涉房屋的按揭贷款手续及其他误解情形。案涉合同明确约定葛某未在约定期限内签约则无权要求返还定金。葛某未按约定期限与开发商签订《商品房买卖合同》，已构成违约。
最终，法院判决驳回葛某的全部诉讼请求，案件受理费由原告负担。
五、律师点评
（一）本案的败诉教训与警示
本案虽未获得法院支持，但对于今后代理同类案件具有重要的反思价值。核心问题在于举证不足。购房人主张开发商工作人员承诺“可贷款至70岁”，但未能提供任何书面证据或有效证人证言，在开发商否认的情况下，法院难以采信口头陈述。这警示我们：在购房等重大交易中，销售人员的口头承诺必须转化为书面文件，否则在法律上难以获得保障。
（二）定金罚则的刚性约束
本案充分体现了定金罚则的严肃性。根据《民法典》第五百八十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，买受人因自身原因未能按期签订正式合同的，适用定金罚则，定金不予退还。司法实践中法院对定金罚则的适用持较为严格的态度，除非购房人能证明未能签约系因不可归责于双方的事由（如政策变化导致贷款政策调整），否则难以要求返还定金。
（三）贷款资质审查的责任归属
购房人自身对其贷款资质负有审慎审查的义务。银行是否批准贷款取决于申请人的年龄、收入、征信等多重因素，开发商作为卖方通常无法对银行的审批结果作出保证。购房人在支付定金前，应先行向银行咨询个人贷款条件，确认具备贷款资格后再行签约，避免陷入被动。
（四）律师代理的改进方向
回顾本案代理过程，今后在同类案件中应注重以下方面：一是前置证据固定，在签约阶段即建议当事人将开发商承诺内容以书面形式固定（如添加补充条款或备注）；二是及时取证，在协商过程中注意留存录音录像、微信聊天记录等证据；三是诉讼策略调整，如在起诉前以书面形式催告开发商协助办理贷款、固定开发商拒绝或不配合的证据，或考虑以“显失公平”等替代性理由主张权利；四是预判对方抗辩，对开发商可能提出的“合同约定明确”等抗辩提前准备回应方案。
六、办案感悟
本案的败诉再次印证了一个朴素的法律真理——“口说无凭，立字为据”。在商品房买卖等重大交易中，销售人员的热情承诺往往成为纠纷的导火索，而购房人常常因为轻信口头承诺、忽视书面证据而陷入维权困境。作为代理律师，不仅要做好诉讼攻防，更应在事前为当事人提供风险防范的法律建议。本案虽败，但其中蕴含的经验教训值得每一位购房者和法律从业者深思。