律师观点分析

案情简介：A单位因特殊需求，从XX公司处购买了具有特殊人防要求的房屋，由XX公司发包建设后质量不合格，不仅未达到A单位人防工程战时的使用功能，甚至连民用用途的质量要求都没有达到。但B单位却提起诉讼，要求A单位支付剩余20%购买款。经庄律师据理力争，最终法院驳回了XX公司的诉讼请求，成功为A单位挽回了477万余元的经济损失。

案件经过：因特殊需求，A单位与XX公司签订协议，从XX公司处购买具有特殊人防要求的房屋，约定了房屋具体的质量要求和分期付款的比例和节点，该工程由XX公司发包，C公司承建。合同原约定工程于2012年11月30日竣工，XX公司到期未完工，后又承诺建筑和装修工程于2013年10月30日前完工，到期仍未完工。2014年10月，因上级指示，A单位无奈入驻购买房屋，但房屋质量多处不合格，不仅达不到人防工程的战时要求，连民用要求都无法达到，装修工程更是多处未完工，期间，A单位多次向XX公司发出整改通知，B单位一直未整改，无奈之下，A单位只好自行寻找第三方公司进行装修，同时拒绝支付剩余款项。B公司向法院提起诉讼，要求A单位支付剩余工程款及违约金合计477万余元。庄律师接受委托后，重点提出A单位已按约定按时支付房款，不存在违约，XX公司逾期竣工，房屋多处质量不合格，至今未验收合格等答辩意见。

案件结果：法院采纳了庄律师的答辩观点，认为A单位已按照合同约定支付了80%的工程款，但案涉房屋不仅不能满足A单位特殊购买的战时使用功能，甚至连民用用途都无法达到，且房屋延迟了两年交付，至今未验收合格，XX公司应先对房屋继续施工，达到双方约定的质量标准后，才能继续主张房款，判决驳回了XX公司的全部诉讼请求。

律师点评：无论是特殊的房屋买卖还是一般的房屋买卖，提供符合质量约定，经相关部门验收合格的房屋都是出卖人的基本义务。一般的商品房买卖中，出卖人出售的房屋不符合质量要求，未取得验收合格报告的，不得向买受人交付，应承担逾期交付或逾期办证的违约责任。特殊房屋买卖中也是如此，出卖人未尽到其基本义务的，买受人也可以行使相应抗辩权，要求出卖人交付符合约定，经验收合格的房屋，否则有权拒付剩余房款。