商业用房（各类商店、大型超市、酒店、办公楼等）的租赁与一般住宅房屋租赁相比，具有租赁期限长、投入金额大、租赁金额高等特征。这些特征使得商业房屋租赁存在较大的法律风险，可能会导致重大经济损失。本文对以出租人为出发点，就商业房屋租赁合同中常见的法律风险及防控进行梳理和归纳。
一、承租人未按时缴纳租金，出租人可否采取停水停电方式催缴？
出租人最重要的义务是将租赁物交付承租人使用、收益，?承租人最重要的义务是按合同约定支付租金??。当承租人逾期支付或不支付租金时，出租人是否能以停水停电方式的方式催缴？?出租人可以在法律的框架内，正确使用停水停电的方式行使合同履行抗辩权。根据《民法典》第五百二十五条的规定，出租人享有同时履行抗辩权。同时履行抗辩权是指在没有先后履行顺序的双务合同中，一方当事人在对方当事人未履行或者履行不符合约定的情况下，享有拒绝对待给付的抗辩权。也即，在租赁合同履行期间中，若承租人出现未按时缴纳租金等违约行为，出租人可以通过停水停电的方式拒绝完整交付符合约定的租赁物，来维护自己的正当利益。在商业房屋租赁合同的履行中，出租人停水停电的行为往往导致承租人商铺无法正常经营，若操作不当，出租人可能会因侵权承担因停水停电给承租人造成的损失。那么，出租人应当如何合法合规通过停水停电催缴租金呢？
第一，在合同中明确约定出租人可以对出租房屋采取停水停电的措施。合同应明确约定“若承租人逾期支付或不支付租金、其他各项费用达X天且经出租人催告仍不履行支付义务的，出租人有权对租赁物采取停水停电等措施并单方解除合同”。根据意思自治原则，这样的合同约定是合法有效的。当承租人未按时缴纳租金的情况发生时，出租人就有了停水停电的合同依据。
第二，应当对承租人进行催告和通知，并给予承租人合理履行期限。出租人应通过短信、微信、快递方式邮寄、张贴公告等书面形式发送催告函、律师函，若承租人在催告后的合理期限内仍未缴纳租金，出租人有权依据合同约定采取停水停电的措施。此举是为了给承租人以合理时间作出相应对策，避免因突发停水停电导致承租人损失而向出租人提出赔偿。
第三，应当综合评估停水停电行为的合理性和必要性。以下两种情况，出租人采取停水停电的方式就超过了必要合理限度：（一）承租人的生产资料极度依赖水电，停水停电会造成生产资料快速过期或霉坏，造成损失远远超过承租人欠付的租金；（二）承租人所欠付的租金及其他费用与其缴纳的押金可以抵销，欠租尚未对出租人造成较大损失。综上，出租人需要综合判断停水停电对承租人造成的损失与承租人所欠费用的金额、拖欠的时间等情况，避免构成权利滥用，扩大承租人的损失，导致自身需承担赔偿责任。
二、租赁合同无效或因一方违约提前解除，出租人能否要求承租人补足免租期的租金？
免租期，?顾名思义是指在租赁合同中约定租赁期间的某个时间段承租人免于支付租金。从商业逻辑来看，承租人基于经营需求通常需要在装修场地、培养商业环境后才能正式开业，于是为适应市场条件、促进招商，免租期应运而生。免租期的实质是出租人在合理预期收取合同约定租金的情况下所给予的优惠，之所以约定承租人在免租期无需支付租金，是因为出租人已经将免租期的租金分摊到了整个租赁期间。若租赁合同无效或因一方违约提前解除，出租人能否要求承租人补足免租期的租金？
对此，各地司法实践存在一定差异，大致存在三种审判思路：第一种，无论因哪一方的过错导致租赁合同无效或提前解除，由于免租期由承租人实际占有使用，判决承租人补足免租期的租金。第二种，合同无效，免租期作为合同条款亦无效，承租人无需依照合同约定补足免租期的租金。第三种，通过衡量双方的过错责任、租赁合同履行情况，从公平原则出发，使双方都不因自身的违约行为而获利。若是因出租人的过错导致租赁合同无效或提前解除，则不支持或少量支持出租人主张的免租期间的租金；若是因承租人的过错导致租赁合同无效或提前解除，则判决承租人补足免租期间的租金；若是双方均有过错或因不可归责于双方的过错导致租赁合同无效或提前解除，基于公平原则，双方对合同无效或提前解除各负一定比例的责任，免租期的租金也按该比例部分补足。第三种是目前较为主流的审判思路。作为出租人应当如何在合同中约定免租期条款才能最大范围保护自己的利益呢？
第一，在合同中明确约定免租期的补足金额。合同应明确约定“若是因承租人的过错导致租赁合同无效或提前解除，承租人应向出租人补足整个免租期的全部租金”。若没有明确约定，法院会认为承租人部分履行了租赁义务，以免租期当年的租金为标准，按照实际租赁期限占约定租赁期限的比例来判决承租人将已享受的免租期所对应的租金支付给出租人（月租金×免租月份×未履行期限/总期限）。
第二，将免租期分散置于租期的不同时段或置于租赁期的最后时段。通过拆分一个完整置于合同前期的免租期分散至整个租期的不同阶段，如在共计10年的租赁期间约定每年的第一个月为免租期，可以有效减少因承租人提前退租带来的损失。将免租期置于租赁期的最后时段，若承租人提前退租，将无法享受到免租期的优惠。
三、履约保证金、解除合同违约金、逾期违约金、损害赔偿是否可以同时主张？
（一）履约保证金与解除合同违约金
在商业房屋租赁交易架构中，履约保证金（或称押金、保证金等）是指承租人向出租人支付一定比例的款项，用以确保合同履约的一种担保方式。解除合同违约金是指因违约方违约行为导致合同提前解除，违约方应向守约方支付赔偿款项的一种责任承担方式。出租人是否可以根据合同约定同时主张没收履约保证金和支付解除合同违约金？在实践中并没有统一明确的标准，根据案情的不同会呈现不同的判决结果。
第一种情况，承租人以不同的违约事实分别触发了履约保证金和违约方违约金条款。如合同约定若承租人存在毁坏家具、擅自转租、分租或者破坏房屋承重结构、迟延支付租金等违约行为时，出租人有权没收承租人缴纳履约保证金。承租人在毁坏家具的同时延期支付租金导致出租人有权解除合同，则履约保证金和解除合同违约金可以同时主张。
第二种情况，承租人以迟延支付租金一个行为同时触发履约保证金和解除合同违约金条款。有的法院认为，履约保证金和解除合同违约金违约金的适用范围一致，履约保证金具有违约金的惩罚性质，不能同时适用两种违约责任条款，应在二者之间择一支持。有的法院认为，法律并没有明确规定履约保证金与违约金不可以同时适用。双方签订的合同明确约定因承租人的原因被解除合同的应当在没收履约保证金的同时支付解除合同违约金，符合当事人意思自治原则。没收履约保证金与支付解除合同违约金均是弥补守约方损失的形式，二者并不产生冲突。实践中还有法院认为，虽然履约保证金与解除合同违约金条款可同时适用，但为避免重复适用会明显高于出租人实际损失的情况发生，履约保证金加上解除合同违约金的数额应以实际损失为限。为最大程度保护出租人的利益，出租人可以在租赁合同中对履约保证金返还以及没收情形加以具体的规定。明确约定约定若承租人发生逾期交租、逾期支付租金及其他费用等违约行为时，出租人人不仅有权没收租赁保证金，而且有权同时要求承租人支付解除合同违约金。若双方没有明确约定，法院有可能会直接从履约保证金中扣除解除合同违约金。
（二）逾期违约金与解除合同违约金
解除合同违约金针对的是合同解除这一行为，而逾期付款违约金则是针对未按约定时间支付款项这一行为。这两种违约金在性质和目的上有所区别，属不同性质的违约金，因此可以同时主张，以弥补守约方因对方违约所遭受的不同类型的损失?。
（三）损害赔偿与解除合同违约金
损害赔偿包括直接损失和间接损失，?直接损失?是指出租人因承租人的违约行为而直接遭受的财产损失，如房屋及其附属设施的损坏或毁损；?间接损失?则是指出租人因承租人的违约行为而遭受的可得财产利益的损失，如房屋空置期间的租金损失。法律并没有明确规定这两种损失与解除合同违约金是否能同时主张。司法实践中，部分法院注重尊重合同当事人的意思自治，若合同明确规定了需要同时承担解除合同违约金以及损害赔偿的违约责任，则予以支持；部分法院则坚持“损失填补原则”，解除合同违约金本质上本质是补偿性违约金，其主要功能在于填补守约方的损失，二者指向同一利益，不能一并主张，以避免双重得利的情况。由于同时主张损害赔偿与解除合同违约金是否能得到法院的支持面临较大的不确定性，出租人能做的就是在合同订立时明确约定，解除合同违约金和可得利益损失可以重复主张，从签订合同开始尽量规避损失风险。
本文梳理了商业房屋租赁合同中与出租人有重大利害关系的合同条款，可以看到这些合同条款如何适用，发生纠纷时如何裁判，我国法律均没有明确规定。期待在今后法律制度的完善过程中，免租期、履约保证金等条款的适用将有法可依。在此之前，出租人在律师的指导下签订规范的合同，能够有效地避免损失，维护自己的合法权益。
