律师观点分析

      原告：关某。

委托诉讼代理人：沈成，江苏日易律师事务所律师。

被告：置业公司

委托诉讼代理人：王某，上海市郑传本律师事务所律师。

原告关某与被告置业公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案受理，依法适用简易程序于2018年4月18日公开开庭进行了审理，原告关某的委托诉讼代理人沈成、被告置业公司的委托诉讼代理人王某、王xx到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年6月22日公开开庭进行了审理。原告关某的委托诉讼代理人沈成、被告置业公司的委托诉讼代理人王某到庭参加了庭审。本案现已审理终结。

原告关某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金20973元（暂计算至起诉之日，应以262158元为基数，按每日万分之五从2017年8月30日计算至实际交付房屋之日）；2、判令由被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年8月23日签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告建设的位于xx的商品房“暂定名xx”第xx幢xx号xx房，建筑面积50.02平方米，购房款为262158元；约定被告应在2017年5月31日前按照有关规定交付合格房屋。原告按照约定全款支付了购房款262158元。因被告未按约偿还南京银行苏州分行贷款本息，南京银行苏州分行己向苏州市中级人民法院提起诉讼，并提示业主无法办理房产证的风险。至今被告仍未向原告交付房屋，己构成违约。为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。

被告置业公司辩称：1、原告所购买的房屋是50.02平方米，但根据测绘公司对房屋的实测为50.46平方米，原告尚需补足差额房款2306元，被告向原告发出通知，但原告没有交付差额房款，根据双方签订的商品房买卖合同附件，在原告没有付清房价款之前，被告可以不交付房屋；2、退一步讲，原告购买的是商铺，原告与本案第三人就本案所涉的商铺签订了商铺的委托经营协议，即使法院认为被告存在着逾期交房的事实，但原告存在委托经营的事实，所以没有产生实际的损失，根据合同法的相关规定，约定的违约金高于实际损失的应当由法院进行酌情调整，本案中，原告没有发生实际的损失，所以请求法院驳回原告的诉请。

本院经审理认定事实如下：出卖人（甲方）置业公司与买受人（乙方）关某签订了《商品房买卖合同》一份，约定：关某向置业公司购买位于xx广场xx幢xx单元xx号商业营业用房，房屋总价款为262158元，签约之日一次性支付购房款262158元；出卖人在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；约定的房屋最后交付之第91天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受人支付款项万分之0.5的违约金，合同继续履行；合同附件四约定，甲方按合同约定日期将房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金等），若乙方未在约定日期付清全部房款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日，根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，也无需承担任何逾期交房违约责任，应在收到乙方全部房价款后5个工作日内发出交付通知书。后双方签订了《补充协议》，甲方置业公司为乙方提供商品房装修服务，乙方自在本补充协议上签章即视为对甲方所有选择的包括但不限于装修公司、装修风格、使用材料的品牌、装修的标准等均予以认可和接受，并对装修的明细进行约定。关某依约支付了全部购房款。

2018年2月6日，置业公司取得了涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。

2018年3月5日，置业公司向关某发出交房通知，要求其在三天内办理交房手续。2018年3月8日，关某收到上述交房通知。后因涉案房屋不符合双方约定的装修要求，关某拒绝接受该房屋。

以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据，原被告当庭陈述等证据予以证实。

本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，被告应在2017年5月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，取得《商品房交付使用通知书》，并对涉案房屋进行装修后交付原告。

第一，被告是否应承担逾期交房违约责任。被告认为原告将涉案房屋委托第三人经营管理，并未产生实际损失，故应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，被告未就上述抗辩提供任何证据，本院不予采信。双方买卖合同约定被告交付房屋的条件是原告付清全部房价款，本案中，原告已经按照合同约定支付了全部房价款262158元，被告在2018年3月通知交房时要求原告支付的房屋面积差价不属于该合同项下的房价款，故被告仍应承担逾期交房的违约责任。

第二，逾期交房的期间。原告主张被告2017年8月30日起计算逾期交房违约金，符合双方合同约定，本院予以确认。原告主张逾期交房违约金计算至实际交房之日止，被告自认目前涉案房屋尚不符合双方约定的装修标准，故对原告的上述主张，本院予以确认。

第三，违约金的计算。原告主张双方约定的违约金明显低于其实际损失，主张违约金应按照每日万分之五计算至实际交房之日，并提交了租赁合同复印件、收条复印件等。被告对上述证据真实有异议，认为应当按照合同约定的每日万分之0.5计算。经本院释明，双方均不申请对同地点同类房屋租金标准进行鉴定，被告在关联案件中曾向本院提供了其与商户的租赁合同，欲证明其实际租赁给商户的价格平均为18元月平方米，综合考虑上述情况，本院酌情将违约金的标准调整为按照同期贷款基准利率计算。

综上，本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，现被告逾期交付房屋构成违约，应按照合同约定及法律规定向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告置业公司于本判决生效之日起十日内支付原告关某违约金（以262158元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，从2017年8月30日计算至实际交付房屋之日止）。

二、驳回原告关某其他诉讼请求。