律师观点分析

温馨提示：文末秦律师会提示你买卖公房应该注意的相关事项

一、案情简介：这是一个兄弟间买卖公房的案例，2000年时，哥哥将公房中自己使用的那一间作价4.5万元转让给弟弟使用，并承诺之后搬出并将户籍迁出系争房屋，后双方签订了《房屋买卖立据》。但哥哥搬出居住后一直未将户口迁出，后户籍在内的父母相继去世，租用居住公房凭证（房卡）一直还是哥哥的名字没有变更。2018年弟弟想将房屋买下产权并出售，但作为被告的哥哥一直不予配合办理相关手续，于是引发本案诉讼。

二、委托代理经过

本案代理弟弟，即本案原告。经了解原告诉求，认为本案的争议点实际上是办理租赁户名变更并明确被告户籍在内但实际上不享有居住权利，但是本案有很多难点：

第一、关于被告家庭户籍迁出的问题，因原告不是租赁户户主，所以原告根本无法将被告户籍迁出，被告户籍在公房内，被告实际上是享有居住、使用公房的权利的，所以这一点很难实现。

第二、关于变更租赁户名的问题，按照相关规定，变更租赁户名需要公房在内的同住成年人一致同意，现该房屋处有6个成年户籍，被告家庭占三个户籍，且被告同其妻子已经离婚，因此以同住成年人协商一致变更租赁户名几乎不可能实现；那在这种情况下就需要物业进行指定了，于是申请物业指定承租人也是我们的方案之一。

第三，即便租赁户名变更了，在房子不被征收的情况下，承租人同其他同住人的权利是一致的，并不能实现客户的委托目的，所以本案只能先协商再寻求其他切入点。

三、代理方案

非讼方案：去代管物业和房屋管理局申请变更租赁户名。

诉讼方案：以原被告间签订的《房屋买卖合同》作为诉讼切入点去起诉，要求被告继续履行合同，将案涉公房变更户名至原告名下。

四、办理经过

非讼方案：因为被告不配合，所以没有办法受理我们的单方面变更申请。后我们向房管局申请指定承租人，但房管局未受理。

此后我们采用诉讼方案：向法院以房屋买卖合同纠纷为由起诉立案 ，在同杨浦法院沟通后，杨浦法院立案庭顺利帮助我们立案。

五、办理结果

经杨浦法院调解，被告应协助原告办理租赁户名变更手续，然后由原告支付被告折价款155万元，原告在本案中获得利益在200万左右。

六、关于买卖公房的风险提示

1、买卖公房时，首先同物业确认物业是否能在卖方和买方的配合下为买方办理好变更承租户名的相关手续，这是买方能取得公房使用权的最重要一环；

2、签署买卖协议时，作为买受人的一方不仅要求承租人在协议上签字，更应要求户籍在内的同住成年人在买卖协议上签字，避免造成买卖行为系承租人一人行为导致合同效力待定的情况出现；

3、设置好交房、户籍迁出的时间及相应违约责任，并明确约定因无法办理房屋变更承租人相关手续的违约责任。