律师观点分析

卖方未及时迁移户口需承担多少违约金

1、委托经过

本案代理被告，被告因未及时迁移户口与原告产生争议，多方调解无效后原告聘请律师维权，起诉内容是被告有延期交房以及逾期迁移户口两个违约行为，根据买卖合同要求承担逾期交房违约金以及逾期迁移户口违约金，其中逾期迁移户口违约金的计算方式为：实际支付房款*逾期天数*百分比。被告找到我们要求我们应诉。

2、代理经过

经与被告沟通，我们认为买卖合同关于交房时间约定不明，且就交房一事客观上与原告以及房产中介有过多方协商，故不存在逾期交房的违约行为；关于逾期迁移户口违约金，我们认为本案按照已支付房款为基数计算违约金过高，达到本案主张的十多万，已经超出了因户口迁移原告方应支付的房屋尾款7.5万元，要求减少违约金。

同时，我们认为，委托时原告支付房屋尾款的条件已经成就，原告亦有逾期支付房款的违约行为，故我们就本案提出了反诉。

3、办理结果

最终法院判决我们仅有逾期迁移户口这一个违约行为，并按照250元每天计算违约金，同时判决原告支付房屋尾款7.5万元以及违约金。

4、办案感想

合同纠纷案件一定要从合同中寻找答案，确定好对方诉请的依据，然后针对该部分事实和法律依据作出应对。

本案原告主张被告有两个违约责任，但最终通过我们努力，仅认定了一项违约责任，大大减轻了被告的损失。同时，根据案情我们适时提出反诉，提高了诉讼效率帮助当事人进一步挽回了损失。