律师观点分析

一、案例概要

本期案例为房屋买卖合同纠纷，案情概要为我方当事人支付购房款后，房屋出卖方将房屋交与我方当事人使用，但迟迟未办理过户手续，我方当事人多次催促，但对方仍以各种理由推脱。转眼间已过了接近3年，我方当事人仍未取得“房本”，再次催促无果后，果断通过朋友找到本律师，欲提起诉讼。

本律师全面研究案件后，了解了案件争议焦点，和当事人充分讨论、熟悉案情，制定诉讼方案后，拟好起诉状及证据提纲，向人民法院提起了诉讼。

果不其然，一提起诉讼，便发现了其中的猫腻。

通过法院开具的调查令，我们和承办法官到当地不动产登记中心调取了房屋的权属信息，不调不知道、一调吓一跳！该房屋早在5年前即已经被登记在了第三人的名下，早已不在被告（即房屋出卖方）的名下，我方当事人瞬间明白了被告迟迟不给他办理房屋过户手续的原因，其实是他根本无法办理！

查明案件事实后，我们即将房屋现所有权人追加为第三人，查明其是否属于法律上的“善意第三人”，再通过向被告方主张赔偿的方式，成功为我方当事人挽回了损失。

二、律师点评及避坑指南

本期案例不讲法条，就谈干货，为各位要买房或准备卖房的朋友们提供一些参考，以避免入坑。

（一）首先是买房存在哪些法律风险，如下：

1、效果图的虚假宣传

售楼部乐衷于效果图的夸大宣传，最终小区的实际情况与当初售楼部的承诺、效果图也相差甚远。因为效果图与规划图是两个不同的概念，除非构成开发商的单方承诺，否则不具有法律效力。如果一旦出现喷水池变小树、门头变推拉门的情况，购房者欲哭无泪。为了避免这种情况发生，此时，我们应该要求开发商将效果图作为合同的附件予以约定或者深入了解政府实际批准的规划图后再决定是否购买该房屋。

2、广告欺诈

售楼部高大上的广告语，往往与事实不符。别轻易认同房地产商的广告，一定要亲自前往考察和向政府部门了解相关情况。《房地产广告发布规定》第四条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容： （一）升值或者投资回报的承诺； （二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置； （三）违反国家有关价格管理的规定； （四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。凡是与上述规定相违背的，都要引起购房者的警觉，防止上当受骗。

3、分摊面积的猫腻

在房屋买卖合同中不仅要明确建筑面积和分摊面积，还必须要清晰地约定分摊部位的具体位置和分摊系数。我们可能不知道，其实比如电梯、过道、楼梯甚至小区门口的哨岗等都属于公摊面积，由全体业主予以分摊。之后物业还会利用业主的这些公摊面积收取不菲的广告费，像电梯、楼道我们经常就会看到这种情况。因此，购房者在买房时一定要认真审阅合同，防止当冤大头。

（二）当我们遇到陷阱或者已经陷于风险之中时，应该怎么办？参考以下排雷指南：

1、沟通、协商

购房者与经营者在发生争议后，就与该争议有关的问题可以先进行沟通、协商，在自愿、平等、互谅的基础上，摆事实、讲道理，达成和解，从而使纠纷得以迅速解决。这样成本小、见效快，购房者在理与法上无任何过错，所谓“作贼者心虚”，谁的过错谁承担，这种情况下，购房者一定要据理力争、不畏强权，最终达到维权的目的。

2、向行政机关反映处理

遇到购房陷阱，购房者可向行政机关反映，行政机关为了实现相应法律、法规和规章所确定的行政管理目标和任务，可以依法作出行政处理。行政处理行为一经作出即具有公定力、确定力、拘束力和执行力，对于违法行为的处置有着立竿见影的效果。购房者要勇于揭发不良开发商的违法行为，维护自己的合法权益。

3、提起诉讼

通过协商、向行政机关反映后，还是不能解决的，可以依法向法院起诉。房屋购买合同若约定仲裁的，还可向约定的仲裁机构申请仲裁。起诉，应当在诉讼时效期间内向人民法院提出。因此，不能久拖不决，否则一旦过了诉讼时效，购房者将会面临败诉的法律风险。

综上所述，购房有陷阱，买房需谨慎。无论什么样的陷阱，只要擦亮双眼、加以甄别，就不会轻易的上当受骗。买房是老百姓的大事，不能马虎。希望无论是购房者还是开发商都能在合法的范围内进行交易，只有这样，才能合则两利。

最后，祝各位朋友买房顺利，早日买到自己心怡的房子！