宅基地不能买卖，永久租赁协议是否有效？_郑州河南百典律师事务所律师网

法条索引

《民法典》第一百四十六条　行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《民法典》第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

《民法典》第三百六十三条【宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

《中华人民共和国土地管理法》第八条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

裁判案例：（2021）沪0151民初10560号

案情简介：黄某（2015年8月31日过世）与原告系父子关系，双方共同拥有位于XX区XX镇XX村XX号宅基地使用权。2006年8月18日，黄某在原告不知情的情况下，与被告建某签订了《宅基地永久租赁协议书》，将上述宅基地以53,000元的价格永久租赁给被告建某。被告建某在上述宅基地上建造了房屋，并居住至今。

原告认为，黄某与被告建某签订的《宅基地永久租赁协议书》实为宅基地买卖协议，系违法约定，属于无效合同。XXX人民政府也在2007年10月17日的信访回复中确认该协议书无效。因协议无效，故被告建某无权在属于原告的宅基地上建造房屋，现有房屋应予以拆除。原告因被告建某的行为，导致现在无房可建，无房居住，严重影响正常生活。因双方协商未果，原告特向法院提起诉讼。

法院认为：本案中，被告建某与黄某签订的协议名为《宅基地永久性租赁协议书》，但纵观全文，内容提及权利和义务的一并转让、时间为永久无期限、费用一次性支付、由黄某协助被告建某办理手续等事宜，实质上是黄某将宅基地使用权让渡给被告建某建造房屋，并永久性使用，具有宅基地使用权转让的性质。而根据相关法律规定，集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有，农村宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体组织成员享有的，与特定的身份关系紧密联系。被告建某不是涉案宅基地所在集体经济组织成员，依法不得受让取得该处宅基地使用权。

综上，被告建某与黄某于2006年8月18日签订的《宅基地永久性租赁协议书》无效。

百典解读

宅基地所有权属于农村集体经济组织，宅基使用权是由于村民基于其身份无偿取得的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障功能。另一方面，宅基地使用权也是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，具有农村户口的农村集体经济组织成员才能取得宅基地，非农村集体经济组织成员无权取得。

因此，现实中非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同的行为，违反了我国《土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。

免责声明：本文仅为交流目的，不代表河南百典律师事务所或其律师出具的专项法律意见或法律服务承诺，如您需要法律建议或其他专业分析，敬请莅临本所现场咨询。另，本文所引案例为部分法院观点，仅供参考。

宅基地不能买卖，永久租赁协议是否有效？

相关阅读