生活中，常有业主因身负债务拒不归还而被法院强制执行，导致其名下房屋被法院查封、拍卖。在法院查封、拍卖的过程中也经常会有承租被查封房屋的“无辜”租户出面阻拦，影响执行进度、加大执行难度。

诚然，如若承租人按法院要求腾退房屋，那么其有可能会损失房屋租金，甚至有可能赔上高昂的装修成本。但是无论如何租户都不能以撒泼打滚、装傻充愣或者打骂法院工作人员等过激方式拒不腾房。因为这样的行为足以构成妨害司法行为，可能面临罚款、拘留的严重法律后果，非但不利于事情解决，反而惹祸上身，让自己陷入被动境地。那么，当租户遇到法院查封时，到底该如何处理？

实际上，不管是先查封后租赁，还是先租赁后查封，最终都不能阻却法院对查封房产的拍卖，但是承租房屋的法律行为发生在查封前还是查封后会对租户能否继续居住、使用房屋和在司法拍卖中是否享有优先购买权产生不同的影响。

租赁房屋在法院查封之前

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即我们通常所说的“买卖不破租赁”。这里引起房屋所有权变动的方式包括赠与、继承、司法拍卖等。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此，如果租户跟业主的租赁合同于法院查封之前签订，并且在法院查封之时租户仍实际占有该房屋，根据 “买卖不破租赁”的原则，查封不影响租赁合同的效力及履行，租户可以继续居住房屋直至原租赁合同到期。

在这种情况下，租户要注意：

（1）在收到法院的查封公告等法律文书时，要准备好在此之前签订的书面租赁合同以及房租支付凭证等材料以备法院核实，并理性表达诉求。

（2）如果法院发送《协助执行通知书》，要求将此后的房租支付至指定账户，那么租户应立即停止向被执行人支付租金。若收到《协助执行通知书》后租户仍擅自向被执行人支付房租，轻则法院会责令追回，逾期不追回的要求在支付的数额内向申请执行人承担责任；重则可能面临罚款、拘留等处罚。

（3）由于查封可能导致租户无法正常使用房屋或者租赁房屋的目的无法实现，此时租户可以解除合同，同时可以根据合同的约定追究出租人的违约责任。若租户选择不解除租赁合同，就可以在司法拍卖、变卖等过程中行使优先购买权。

租赁房屋在法院查封之后

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条，被执行人对已经查封的房屋进行对外出租，不得对抗申请执行人。第三人未经法院准许占有查封的房屋或者实施其他有碍执行行为的，法院可以解除其占有或者排除其妨害。言下之意，在房屋被法院查封之后租赁该房屋的不能对抗法院的执行行为，法院可以直接要求租户腾房。但是实践中，可能因为强制执行房屋耗时长、租户继续占有使用房屋对其价值不会产生重大影响或租户需要时间另行租房等因素，法院会允许租户继续使用该房屋一段时间。

在这种情况下，租户要注意：

（1）法院查封房屋，一般会在现场张贴查封公告，租户千万不要擅自将其撕毁。若法院执行人员到场要求腾退房屋，可以先拿出书面租赁合同以及租金支付凭证或者其他证明材料，与法院理性沟通，请求给予合理的腾房时间，在此期间内一定要积极配合法院执行工作、保证执行工作顺利进行。

（2）虽然在法院查封房屋之后签订的租赁合同不能对抗强制执行，但根据《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》，租户与被执行人签订的租赁合同并不因房屋被查封而当然无效，如无其他合同无效的情形，该合同仍为有效。租户可以根据租赁合同请求被执行人退还租金并承担违约责任。

（3）被查封的房屋后期可能通过拍卖、变卖等方式被强制执行，由于租户在后的租赁权不能对抗法院的强制执行，因此在房屋拍卖、变卖中也不享有优先购买权。

律师建议

查封行为本身并不影响租赁合同的有效性，但相较于查封前已存在的租赁关系，查封后设立的租赁权在房屋占有使用、后续产权变动中的优先购买权等方面难以受到保护。所以在签订租赁协议前，承租人除了对房屋现状进行实地考察外，对房屋的登记状况也要进行核实。不过有时对于租户来说，核实房屋的登记状况实有难度，那么租户在签订合同时，也可多向律师咨询，将相关风险及违约责任写入合同条款，提前规避法律风险。