俞强律师
中介虚假宣传导致买家损失，中介该全额赔偿吗
小琳怀上二胎后，想换一套学区房。某中介带她看了一套宣称"对口全市顶尖小学、学位从未占用"的房子，还拍胸脯保证"业主满五唯一，税费很低"。小琳信以为真，很快签了购房合同并支付了中介费。半年后孩子到了入学年龄，她去教育局一查，才发现这套房的学位早在三年前就被原业主用过，根本无法再入读；更糟的是，房屋并非"满五唯一"，契税、个税比中介承诺的多出近二十万元。小琳找到中介，对方却说"宣传仅供参考，最终以政策为准"，拒绝赔偿。
案情引入：一笔本可避免的损失
小琳的遭遇并非个例。在二手房交易中，中介为促成交易，常对房屋学位、税费、房龄、抵押状况作夸大或虚假表述。买家基于这些表述作出购买决定，事后发现与事实不符，便产生"中介该不该赔、赔多少"的争议。这个案子里，中介的两处关键承诺——学位未占用、满五唯一——都直接影响了小琳的缔约决策和交易成本，性质上已超出一般推介，构成具体的事实陈述。
这类纠纷之所以高发，是因为房屋价值大、买卖双方信息高度不对称。普通买家很难凭肉眼判断学位、抵押、税费，天然依赖中介提供的专业信息。一旦中介把"推介"变成"保证"，买家就容易踩坑。更现实的是，中介费往往按房屋总价比例收取，金额不小，买家当然希望"花了钱就买个放心"，这与中介事后"宣传仅供参考"的免责说辞形成尖锐对立，矛盾由此激化。
争议焦点：中介要全额买单吗
争议集中在三点：第一，中介的口头宣传是否构成合同义务；第二，中介应否对全部损失负责；第三，买家自己有没有责任。许多买家朴素地认为"你说了就得认，损失全赔"，而中介则惯以"仅供参考"推卸。法律上，这三点都有明确回应，结论并非简单的"全赔"或"不赔"。
普法小课堂：虚假宣传与夸大宣传不是一回事
要主张中介赔偿，先得区分"主观评价"和"客观事实陈述"。中介说"小区环境优美、采光不错"，属于推介中的主观形容，难以据此索赔；但说"学位从未占用、房屋满五唯一"，则是可以查证的事实陈述，一旦虚假，就踩中了赔偿红线。买家维权时，应聚焦后者，把精力放在能证伪的客观承诺上，而非泛泛的"感觉被忽悠"。同时要注意，中介的赔偿责任以"故意隐瞒重要事实或提供虚假情况"为前提，若是信息滞后、非其明知的误差，认定责任会更谨慎。
法律分析：权利与义务的对等
《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。小琳案中，中介对学位、税费的明确承诺若与事实不符，即违反如实报告义务，应承担赔偿责任，已收的中介费应当退还。
关于赔偿范围，《民法典》第五百八十四条规定，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的损失。这意味着中介并非对所有后果"全赔"——例如房价波动等间接损失，往往超出可预见范围，难获支持；而中介费、因虚假承诺多支出的税费等直接损失，则在赔偿之列。
此外，《民法典》第五百七十七条明确，当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中介未按如实报告义务履行居间服务，买家可据此要求退还已付报酬并索赔实际损失，这是最基础、也最常被法院支持的请求权基础。
《消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应按消费者要求增加赔偿，金额为价款或服务费用的三倍，不足五百元的为五百元。当中介的虚假宣传构成欺诈时，买家可主张惩罚性赔偿，但房屋买卖中介服务是否当然适用消法，各地裁判口径不尽一致，需结合当地司法实践判断。
买家并非毫无责任。《民事诉讼法》第六十七条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。学位、税费这类事项，买家完全有能力也有义务向教育局、不动产登记中心核实，轻信宣传而未核实的，法院通常会认定买家存在一定过错，从而相应减轻中介的赔偿责任。
裁判结果：不是全赔，但绝非不赔
据中国裁判文书网公开的多个房屋买卖居间合同纠纷判决，法院的主流处理是：认定中介违反如实报告义务，判令退还中介费，并赔偿买家因虚假承诺直接支出的额外成本，如多缴税费、必要查询费用；但买家未尽合理核实义务的部分，由买家自行承担，中介不承担"全额赔付"。少数情节恶劣、中介蓄意欺诈的案件，法院支持了买家依消法主张的惩罚性赔偿。可见，法律既不让中介借"宣传仅供参考"逃避责任，也不让买家把本应自行核实的风险全数转嫁。
对买家而言，裁判传递的信号很清晰：你可以信赖中介的专业服务，但不能放弃自己作为交易主体的核实义务；对中介而言，"宣传仅供参考"不再是免责金牌，白纸黑字的承诺终要兑现。这种责任划分，恰恰是二手房市场诚信运行的基石，也让每一次"看房下午"少一点陷阱、多一点安心。
实务建议：把口头承诺"钉死"在纸上
第一步，凡关涉学位、税费、抵押、户口的关键承诺，务必写进合同补充协议或中介服务确认书，口头说的话留不下证据，事后很难举证。
第二步，自行核实再签字。学区资格去教育主管部门查询，房屋是否查封、抵押去不动产登记中心查册，名下套数及税费去税务窗口测算，别把中介的话当作唯一依据。
第三步，保留宣传材料。中介门店海报、带看时的录音、微信聊天记录都是证据，发生纠纷时至关重要，越早固定越有利。
第四步，受损及时主张。发现虚假宣传后，先发函要求中介说明并赔偿，协商不成尽快起诉，避免超过三年诉讼时效导致权利休眠。
第五步，选对维权路径。可向住建部门、中介行业协会投诉，也可直接起诉；若涉及群体性虚假宣传，关注是否有刑事立案或行政处罚，行政认定为民事索赔提供有力支撑。
法律箴言
承诺落到纸上才作数，核实过的事实才可靠；把信任交给证据，而不是交给一张能说会道的嘴。
关于作者
俞强律师｜股权纠纷律师｜专注民商事二审、再审、抗诉和申诉案件的争议解决
? 介绍：君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，15年执业经验，代理600+案件；领域：公司股权/合同/金融与资管/商事犯罪等纠纷，专注复杂疑难案件的二审、再审和抗诉、申诉案件。
? 社会职务：
上海政法学院刑事司法学院学生校外实习导师
上海市律师协会证券合规与纠纷专业委员会委员
上海财经大学法学院实务导师