俞强律师
父母出资买房登记在子女名下，房子到底是谁的？
"赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。"《民法典》第六百五十七条只有短短一句话，却是解开"父母出资买房"这道难题的第一把钥匙。父母掏钱、房子写子女的名字，这个在中国家庭里再普通不过的安排，法律上的定性并不像常识判断的那样理所当然。它究竟是赠与、是借款，还是借名买房，直接决定了几十万甚至上百万财产的最终归属。
事件经过：一笔全款，一段七年婚姻
先看一起山东省某基层人民法院公布的家事审判案例（当事人均为化名）。
殷某与陈某结婚后，殷某的母亲全额出资为小两口购置了一套房产。出资时，老人既没有签书面赠与合同，也没有在转账时注明用途，只是按照乡土习惯把钱打了过去——在她的观念里，这是给儿子成家用的，不需要写什么字据。房屋登记完成后，夫妻二人在此共同生活，其间生育一子。
七年后，夫妻感情破裂，离婚成为唯一出路。财产分割谈判卡在了这套房子上：陈某主张房屋系婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，应当均等分割；殷某则坚持这是母亲的钱买的，理应归自己所有。双方各执一词，协商彻底破裂。
起诉与审理：焦点从"归谁"转向"怎么补"
案件进入诉讼后，争议焦点集中于两个层面：其一，一方父母全额出资购置的房屋，在没有书面约定的情况下如何定性；其二，如果认定归出资方子女所有，另一方能否获得补偿、补偿多少。
按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条第二款，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。而该项规定的是"继承或者受赠的财产"原则上属于夫妻共同财产。单看这条路径，陈某的主张并非毫无根据。
转折点在于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》。该解释自2025年2月1日起施行，其第八条第一款作出了更为精细的安排：婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
同条第二款则针对部分出资或双方父母出资的情形，确立了"以出资来源及比例为基础"的分割思路。
判决结果：房屋归出资方子女，补偿四成房价
审理法院认定，该房产由殷某母亲全额出资，符合解释（二）第八条第一款所指情形；同时考虑到双方已结婚七年、共同生育一子，并兼顾照顾子女、女方权益的原则，最终判决房屋归殷某所有，由殷某向陈某支付相当于房产价值百分之四十的补偿款。判决后双方均服判息诉，裁判义务已履行完毕。
这个"归一方、补四成"的结论，恰恰体现了新规则的价值取向：既不让父母半生积蓄因子女一段婚姻的破裂而对半流失，也不让共同生活多年、生育子女的一方空手离场。房屋所有权与经济利益被拆分处理，出资来源决定"物"的归属，婚姻贡献决定"钱"的数额。
核心法律要点
厘清这条裁判逻辑，需要抓住三个层次。
其一，定性优先于分割。房屋是赠与所得还是借名代持，是全额出资还是部分出资，这些事实认定在前，分割规则的适用在后。顺序颠倒，结论必然出错。
其二，约定优先于法定。解释（二）第八条两款都把"赠与合同明确约定"放在第一位。父母只要在出资时留下一句清晰的意思表示，后续的一切推定规则都不再适用。这是成本最低、效力最强的风险防范手段。
其三，补偿并非固定比例。四成不是标准答案，它是本案七年婚姻、共同育有一子等具体情节综合权衡的结果。婚姻更短、无子女、存在过错的，比例会明显下降。
还有一种常被混淆的情形值得单独提示：父母出资并非都构成赠与。江苏省南京市栖霞区人民法院审理过一起案件，一对老人因不具备贷款资格，以儿子名义购房并登记在儿子夫妻名下，首付款与全部按揭均由老人支付，房屋交付后由老人装修居住、迁入户籍，购房合同、贷款合同与不动产权证书也一直由老人保管。儿子离婚时，儿媳主张该房屋系父母赠与、应作为夫妻共同财产分割。法院认为，家庭成员之间是否存在借名买房的合意不应局限于书面约定，可以从购房原因、资金来源、占有使用、产权证书持有等方面综合判断，据此认定借名买房关系成立，判决房屋归老人所有；二审维持原判。同样是父母出钱，定性一变，结论天差地别。
三个最容易被忽视的风险点
第一个风险，是把转账记录当成了赠与凭证。银行流水只能证明钱从谁的账户流出，证明不了这笔钱是赠与还是借款、是赠与一人还是赠与两人。父母出资时，务必在转账附言中写明"购房款，仅赠与本人子女某某个人"，或另行签署书面赠与协议，条件允许的可办理公证。
第二个风险，是忽略了出资时点的法律意义。婚前出资与婚后出资适用完全不同的规则：解释（一）第二十九条第一款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。婚前出资的举证负担明显更轻，实践中把出资节点安排在领证之前，往往是更稳妥的选择。
第三个风险，是父母误以为"房子写子女名字，我随时能收回"。《民法典》第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与；一旦不动产完成转移登记，权利已经转移，父母通常无权单方撤销。若确有保留控制权的需要，可考虑约定附义务赠与、设立居住权登记，或者干脆以借款方式出资并签订借条，而不是把全部指望寄托在亲情之上。
关于作者
俞强律师｜股权纠纷律师｜专注民商事二审、再审、抗诉和申诉案件的争议解决
? 介绍：君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，15年执业经验，代理600+案件；领域：公司股权/合同/金融与资管/商事犯罪等纠纷，专注复杂疑难案件的二审、再审和抗诉、申诉案件。
? 社会职务：
上海政法学院刑事司法学院学生校外实习导师
上海市律师协会证券合规与纠纷专业委员会委员
上海财经大学法学院实务导师