律师观点分析

本案我方代理被上诉人（原审被告）：高XX

上诉人芶兵兵因与被上诉人高XX、原审第三人苏XX、郭

珍申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省XX市南明区人民法院一审民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

芶兵兵上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判；2.

诉讼费用由高XX承担。

事实及理由：1.原审法院认定“被上诉人高XX与第三人苏XX签订《房屋买卖合同》有效”，但是芶兵兵认为双方签订的《房屋买卖合同》无效。2017 年 2 月，苏XX和郭X仍然是合法夫妻，两人是同年 6 月才离婚，也就是说苏XX名下的涉案房屋系两人的夫妻共同财产，苏XX在婚姻存续期间擅自将涉案房屋卖给高XX的行为是无权处分行为，且高XX购买该房屋是以明显低于市场价格购买，不排除双方有恶意串通的行为，故该买卖合同应该认定为无效合同。结合本案事实，苏XX 2013 年购买XX市南明区XX花果园项目 R 一 2 区 4 栋 2 单元 20 层 1 号房屋总价款为 26637 元，但 2017 年 2 月当时XX市的房价普遍上涨，其中花果园 R-2 区的房价在 6000-7000 元/平方米，该房总价款至少在 40 万元以上，但苏XX几乎以原价 27 万元卖给高XX，这足以说明其中有恶意串通的目的。2.原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议若干问题的规

定》第二十八条属于适用法律错误。依据《民法典》第二百零九条规定，物权发生变动应当是以登记为准，即使高XX已经支付了全部的房款，但没有办理过户登记，高XX和苏XX仅是债权法律关系并非物权法律关系。为此高XX应当起诉苏XX买卖合同，而没有资格提起案外人执行异议申请。高XX声称自己已经占有该房屋，但是芶兵兵认为高XX是基于债权的占有并非物权的占有。故本案中高XX声称占有并不能因占有而取得物权所有权。根据物权优于债权的民法原理，也就是基于债权的占有不能抗辩物权的占有，因苏XX未将房屋过户登记给高XX，该房屋仍然是苏XX所有。高XX未依法取得该房屋的所有权，南明区法院对该房屋进行查封是合法有效的。

被上诉人高XX辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回芶兵兵的上诉请求。

芶兵兵向一审法院起诉请求：执行对苏XX名下的房屋的查封。

一审法院认定事实：苏XX、郭X曾系夫妻。案涉房屋位于XX市南明区，苏XX与XXXX公司签订一份《商品房买卖合同》，约定苏XX以总价款 266375 元的对价向房屋开发商XXXX公司购买前述案涉房屋，苏XX于签订合同之日支付首期房款 80375 元，余款 186000元以银行按揭方式支付。前述合同签订后在XX市住房和城乡建设局办理了预售合同备案登记。同年 9 月 10 日，苏XX与银行贵及XXXX公司签订XXX，约定苏XX向银行贷款 186000 元用于支付购房尾款，贷款期限 240 月，自 2013 年 9 月 10 日起至 2033 年 9 月 10 日。2017 年 2 月 21 日，苏XX与高XX以及贵州某1房地产顾问有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定苏XX将其购买的前述案涉房屋以 27 万元的价格出售给高XX，高XX于合同签订当日支付定金 2 万元给苏XX，首付款 17 万元于苏XX、高XX到银行提前还款当天由高XX转账到苏XX银行提前还款账户作为提前还款用，尾款 8 万元于办理完公证流程并移交该房屋相关资料当日一次性支付给苏XX，并由高XX支付中介服务费 8100 元给贵州某1房地产顾问有限公司。该合同签订当日，高XX之母谭XX即支付苏XX 2 万元，苏XX收取后向高XX出具了定金收条。同日高XX之母谭XX还支付了贵州某1房地产顾问有限公司 8000 元。2017 年 3 月 6 日，苏XX向高XX之母谭XX出具一份委托书，授权谭XX全权代表其办理案涉房屋的《房屋所有权证（不动产权证书）》、《土地使用证》等相关合法证件，签署相关文件并代为缴纳办理上述权属凭证过程中所需登记税费，并授权谭XX在案涉房屋取得《房屋所有权证（不动产权证书）》、《土地使用证》等相关合法证件，依法可以上市交易后，再代为办理出售上述房屋的相关事宜，全权代为办理上述房屋的水、电、物业管理、煤气、电话、有线电视/数字电视等等相关设施的过户或移交手续，并缴纳有关费用，全权代为办理上述房屋登记产权证（不动产权证书）、土地证、契税证等有关证件的过户、领取或移交手续等。同日，高XX之母谭XX将 17 万元支付至苏XX银行尾号为 0207 的账号，结清苏XX因购买案涉房屋产生的贷款，并将 8 万元支付至苏XX尾号为 0731 的银行账号。

2017 年 3 月 9 日，高XX着手对案涉房屋进行装修，其后于 2017年 5 月 28 日入住案涉房屋。2019 年 3 月 25 日，芶兵兵因与苏XX、郭X借款纠纷一案，向法院申请诉讼保全，请求查封苏XX名下所有的房屋，法院于 2019 年 3 月 28 日作出民事裁定，查封前述案涉房屋。2019 年 6 月 28 日，高XX从物业公司处获悉案涉房屋自 2019 年起可办理不动产产权证，在申办不动产产权证过程中发现案涉房屋被查封，遂以案外人身份向法院提起执行异议，法院审查后作出执行裁定，解除对前述案涉房屋的查封。芶兵兵因对该裁定不服，遂诉至法院，提出诉请如前。

一审法院认为，本案争议的焦点是高XX作为执行案外人对

本案案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案高XX以 27 万元的价格向苏XX购买案涉房屋，双方签订的合同意思表示真实，内容合法，应为有效合同。该合同签订时间早于本院查封案涉房屋的时间，高XX按照双方约定向苏XX支付了房屋价款，并在早于本院查封案涉房屋之前已入住该案涉房屋，而当时案涉房屋尚不具备办理产权的条件，故高XX未办理过户登记的原因不能归因于其本人。根据前述法律规定，高XX对案涉房屋应享有足以排除强制执行的民事权益，故对芶兵兵主张的执行苏XX名下位于XX市南明区房屋的查封请求，法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，以及最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回原告芶兵兵的诉讼请求。案件受理费60 元，由原告芶兵兵负担。

本院审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院

组织当事人进行了证据交换和质证。高XX提交了从2017 年 12 月至今通过微信缴纳的水电燃气费记录以及 2017 年 3 月签订的装 修合同，拟证明案涉房屋在购买后一直由其居住使用。芶兵兵质证称，即使高XX缴纳水电费是真实的，也不排除是租赁或者其 他法律关系，装修合同无法核实，本案没有发生物权变动，即使 苏XX和高XX的房屋买卖合同有效也是债权合同关系。

经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。

本院认为，关于芶兵兵上诉所称高XX、苏XX签订的《房

屋买卖合同》无效的理由。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的 手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体 或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社 会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据一 审查明的事实，高XX与苏XX是通过房产中介达成的房屋买卖， 高XX按照合同的约定支付了房款、结清了银行按揭贷款，符合 二手房买卖的通常交易习惯。虽然苏XX与郭X在 2017 年 2 月时 仍系夫妻，但目前没有证据显示苏XX与高XX签订的《房屋买卖合同》有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此芶兵兵的该上诉理由不能成立。

关于芶兵兵上诉所称法律适用的问题。本案中，高XX与苏

国新签订了合法有效的买卖合同、支付了全部房款，根据高XX提交的水电燃气费缴费记录，高XX已经实际占用房屋，且这些 行为均在查封之前，而案涉房屋还未办理个人产权并非高XX的 原因，因此一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行 异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认定高鸿 飞针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并据此判决：驳回上诉人芶兵兵的诉讼请求，符合法律的规定，依法应予维持。

综上所述，芶兵兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判

决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条 之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费120 元，由芶兵兵负担。

本判决为终审判决。