律师观点分析
原告：张某，李某，住沈丘县。
被告：河南XX房地产开发有限公司。
第三人：河南沈丘某银行股份有限公司。
张某、李某向法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与第三人沈丘某银行签订的《个人购房借款（综合）合同》；3、判令被告河南XX房地产公司向原告张某返还首付款104650元、按揭费用2514元、办证费用15805元及利息，以上暂计151856.1元（利息以122969元为基数，自2017年2月28日起至2020年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2020年8月20日至实际偿还之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付）；4、判令被告河南XX房地产公司向原告张某赔偿契税损失5637.85元、维修基金损失8551元、不动产登记损失80元及利息，以上暂计17456.60元（利息以14268.85元为基数，自2017年5月9日起至2020年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2020年8月20日至实际偿还之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付）；5、判令被告河南XX房地产公司向原告张某支付违约金4129.70元；6、判令被告河南XX房地产公司赔偿原告损失33010.30元（以131.5平方米为基数，每平方米8元每月租金的标准计算，暂计算至2021年4月28日）；7、判令被告河南XX房地产公司向原告张某返还自2018年4月21日起已支付第三人沈丘某银行的贷款本金及利息（以第三人沈丘某银行于本判决生效当月出具的还款明细单为准）；8、判令被告河南XX房地产公司向第三人沈丘某银行偿还原告张某自判决生效之日起就《个人购房借款（综合）合同》剩余的贷款；9、本案诉讼费、保全费等费用由被告河南XX房地产公司承担。
事实与理由：原告于2017年2月28日认购被告开发的XX未来城房产一套，并于当日向被告付款122969元。双方于2017年4月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于沈丘县房屋，面积133.55平方米，总价为394650元，首付104650元，剩余290000元在银行办理房屋按揭。合同约定被告应当于2018年9月30日前交付房屋，逾期交房超90日，原告有权解除合同，并由被告承担买受人累计已付款1%的违约金。合同签订后，原告支付了首付款及各项费用，并于2017年6月2日与第三人签订《个人购房借款（综合）合同》，原告自2018年4月21日起每月向第三人支付贷款本息。后由于被告原因导致至今未能交付房屋，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院。
河南XX房地产公司辩称，原告购买的房屋已具备交房条件，但原告不愿意收房，原告具有一定的过错，原告要求退房的请求不应得到支持。
沈丘某银行辩称，原告在被告处购买本案涉案房屋一套，并在第三人处办理个人住房按揭贷款手续，并签订个人购房借款合同。原告向第三人提交的按揭贷款申请材料系原告真实意思表示，合同内容合法有效，故原告诉求解除购房借款合同不应得到支持；2、第三人已按照合同约定已经向原告履行放贷290000元的义务，原告已将上述款项支付涉案剩余购房款，原告应当按照合同约定向第三人履行还款义务。
法院经审理认定事实如下：1、原告张某与原告李某系夫妻关系。2017年2月28日，原告张某因购买被告河南XX房地产公司开发的XX·未来城第12幢2单元2104号房屋，向被告支付首付款104650元、按揭费用2514元、办证费用15805元。
2、2017年4月16日，被告XX房地产公司（出卖人）与原告张某（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：张某购买XX房地产公司开发的XX·未来城第12幢2单元2104号房，建筑面积为131.55平方米，单价为每平方米3000元，总金额为394650元。合同第六条约定买受人按揭付款方式付款，扣除首付款104650元，按揭贷款290000元。合同第八条约定，XX房地产公司应当在2018年9月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
3、2017年5月15日，原告张某与其妻子李某向第三人提交个人住房按揭贷款申请，申请按揭金额为290000元，申请按揭期限25年，利率为4.0833%。2017年6月2日，原告张某与第三人沈丘某银行签订《个人购房借款（综合）合同》，合同编号为37822000118032923485，合同约定原告张某在第三人处贷款290000元，贷款期限为360个月，预计自2017年6月2日起至2049年6月2日，签订贷款时的合同利率为4.9%（年利率）、利率实行一年一定，在贷款期内分段计息，还款方式采用等额本息还款法，每月还款日为20日。原告张某并把上述房屋抵押给第三人。2018年3月28日，第三人向原告张某就按揭贷款发放290000元，还款到期日为2043年3月28日。
4、原告张某陆续缴纳房屋契税5637.85元、不动产登记收费80元、维修资金管理费8551元。
5、原告张某自2018年4月21日起每月向第三人偿还按揭贷款的本金及利息。因被告河南XX房地产公司未按合同约定的期限交房，双方引起纠纷。
法院认为，我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案原告张某按照双方签订的商品房买卖合同，已全面履行了交付购房款的义务，被告河南XX房地产公司应当依约按期履行交付标的物的义务，现被告逾期未交付房屋，应承担相应的违约责任。故原告张某根据《商品房买卖合同》约定要求解除房屋买卖合同、退还购房款137237.85元（包括首付款104650元、办证费用18319元、契税5637.85元、维修基金费8551元、不动产登记费80元等共计137237.85元）及相应违约金的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持。被告辩称应扣除因客观原因导致延误交房时间的理由，不符合合同约定及法律规定，法院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，由于被告河南XX房地产公司未按期向原告张某、李某交付房屋，根据双方合同的约定致使房屋买卖合同被依法解除，故原告张某与第三人沈丘某银行签订的《个人购房借款（综合）合同》合同目的无法实现，应当予以解除。故对第三人沈丘某银行辩称《个人购房借款（综合）合同》不应解除、原告张某、李某仍应按照担保合同继续履行还款义务的意见，于法无据，法院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也应当解除、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，由于原、被告之间签订的商品房买卖合同被确认解除后，原告与第三人之间商品房担保贷款合同也被解除的，被告河南XX房地产公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还二原告和第三人。法院考虑到二原告仍就涉案房屋继续偿还贷款及利息，故被告河南XX房地产公司向二原告返还已购房贷款及利息应当以第三人沈丘某银行出具的贷款收支明细单为准。关于二原告主张违约金的问题，因原、被告双方在合同中明确约定违约金按已付款的1%支付，故被告河南XX房地产公司应按原告张某所交购房首付款及已偿还房屋贷款的累计购房款的1％支付。根据《中华人民共和国民法典》第五百第六十条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款规定，判决如下：
一、解除原告张某与被告河南XX房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；
二、被告河南XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张某购房首付款104650元、办证费用18319元、契税5637.85元、维修基金费8551元、不动产登记费80元等共计137237.85元；
三、解除原告张某、李某与第三人河南沈丘某银行股份有限公司签订的《个人购房借款（综合）合同》；
四、被告河南XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张某、李某就本案房屋按揭贷款已偿还的本金及利息，并返还第三人河南沈丘某银行股份有限公司就本案房屋按揭贷款二原告未偿还的部分，具体数额以第三人河南沈丘某银行股份有限公司出具的贷款收支明细单为准；
五、被告河南XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照购房首付款104560元及已偿还按揭贷款（具体数额以第三人河南沈丘某银行股份有限公司出具的贷款收支明细单为准）总额的1%向原告张某、李某支付违约金；
六、驳回原告张某、李某的其他诉讼请求。
