工业大院腾退，减少腾退补偿损失上千万，为企业腾退保驾护航！

律师观点分析

原告（反诉被告）：北京A文化创意产业有限公司，住所地北京市昌平区百善镇。

法定代表人：丁XX，总经理。

委托诉讼代理人：钱XX，男，1959年XX月XX日出生，蒙古族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。

委托诉讼代理人：夏XX，北京XX律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京B家具有限公司，住所地北京市昌平区百善镇。

法定代表人：王XX，经理。

被告：王XX，女，1955年XX月XX日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。

委托诉讼代理人：向娟，北京市东友律师事务所律师。

第三人：秦XX，男，1967年5月19日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。

原告（反诉被告）北京A文化创意产业有限公司（以下简称A公司）与被告（反诉原告）北京B家具有限公司（以下简称B公司）、被告王XX、第三人秦XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）A公司委托诉讼代理人钱XX、夏XX，被告（反诉原告）B公司、王XX委托诉讼代理人向娟到庭参加了诉讼，第三人秦XX经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。

原告A公司向本院提出诉讼请求：1．判令B公司退还剩余租期租金105833元；2．判令B公司支付停产停业损失、搬家补偿费、房屋装修费、工程配合奖等腾退补偿暂时计算为100000元（具体数额以B公司、王XX与相关部门签订的腾退补偿协议为准）；3．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2016年3月3日与秦XX（转租人）签订《北京B家具综合楼租赁合同》，约定原告租赁被告所有的百善镇某某村B公司院内综合服务楼某某，面积约6000平方米，年租金127万元，租期15年，自2016年7月1日起至2031年6月30日止。该合同签订当日，原告与被告及秦XX签订《三方协议》对此转租合同予以确认。《三方协议》约定如秦XX违约，B公司可直接向原告收取租金，B公司继续履行原告与秦XX之间的租赁合同。合同签订后，原告对承租房屋进行了改造装修，后被告解除了与秦XX的租赁关系，直接向原告收取租金。2017年5月19日某某村民委员会向被告发出《停产拆除通知》，要求立即停产，于收到通知后10日搬离住所。原告积极配合政府工作，停止经营行为。原告与被告协商腾退相关损失赔偿事宜，未能达成一致意见。2017年8月6日，在政府工作人员组织下，原告与王XX签订《腾退补偿资金预拨单》，双方同意解除合同，被告暂时支付原告腾退补助金200万元，原告搬离承租房屋。现双方对补偿问题无法协商一致，故原告起诉至法院，望法院支持原告诉讼请求。王XX作为B公司的法定代表人和股东，腾退款亦打到王XX个人账户，是财产混同，王XX应承担连带责任。2019年11月20日，A公司将诉讼请求确认为：1．判令B公司退还原告剩余租期租金105833元；2．判令B公司支付原告腾退综合补助费、设备搬迁及安装补助费（搬家费）、无法恢复设备补助费、装饰装修补偿费用5313597.2元（含腾退综合补助费3300080元、设备搬迁及安装补助费165004元、无法恢复设备补助费132003.2元、装饰装修补偿费用3716510元，以上共计7313597.2元，减去已经支付的2000000元）及按照年利率6％支付该笔款项自2017年8月8日之日起至实际给付之日的利息；3．判令被告支付保全费用5000元、保全支付的保险18000元，并承担本案的全部诉讼费用。

被告B公司、王XX辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，涉案土地是王XX于2004年1月17日与某某村经济合作社签订的合同，而B公司成立于2004年6月，2017年涉案土地及房屋列入工业大院清理整治范围内。基于合同相对性原则，被告王XX于2017年6月9日作为被腾退人签署了腾退协议书，被告王XX个人作为被腾退人主体适格，不存在原告所主张的B公司与王XX财产混同的问题。第二，原告A公司与B公司的租赁合同关系，基于双方与秦XX签订的《三方协议》，《三方协议》明确约定如遇国家规划征地或拆迁，剩余的装修改造、经营性补偿归A公司，而涉案房屋非国家征地或拆迁，结合昌平区政府下发的2017年第18号文件精神，由镇政府及村委会进行工业大院清理整治腾退工作，依据腾退协议，也可表明腾退仅有腾退综合补助款，并没有经营性补偿及装修改造部分的补偿，故此原告A公司主张的诉讼请求的各项目并不存在。

反诉原告B公司向本院提出反诉诉讼请求：1．判令A公司向B公司支付自2017年7月1日至2017年8月12日的房屋租金150414元；2．本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告及秦XX签订《三方协议》，租赁期限自2016年7月1日至2031年6月30日，租金0.53元／天／平方米，面积6600平方米。在租赁期内，房屋列入工业大院清理整治范围内。反诉被告至2017年8月12日搬离房屋。故此，反诉被告应支付此期间的房屋租金。

反诉被告A公司辩称：2017年5月19日，A公司收到停产通知，要求10个工作日内搬离，2017年5月19日已经不能正常经营运行。第二，王XX于2017年6月9日签订腾退协议书，我们之所以8月份搬走，是因为王XX不按照合同约定支付我们拆迁补偿款，我们是自救行为，而且涉案房屋无法经营使用，是王XX违约在先。另外当初王XX说房子是B公司的。

第三人秦XX经本院合法传唤，未到庭应诉答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。在本院于2020年8月17日的询问过程中，秦XX称其与本案没有任何关系，其已经通过《三方协议》将自己的权利义务转移给A公司了，发生纠纷也是A公司和B公司之间的事情，与自己无关。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：

2016年3月3日，秦XX（出租方、甲方）与A公司（承租方、乙方）签订《北京B家具综合楼租赁合同》，约定甲方将位于百善镇某某村的B公司家具综合楼租赁给乙方对外办公、商住及仓储经营使用，面积约为6600平方米；租赁期限为15年，自2016年7月1日至2031年6月30日止；租金为0.53元／天／平米，即每年1270000元，付款方式为半年付；在租赁期内，若遇甲方转让出租物的部分或全部使用权，甲方与租赁物所有方应确保乙方继续履行本合同；乙方有权向第三方转租、转让租赁物；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意后方可进行改造施工；如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改；改建、装修费用由乙方承担；合同履行期内如遇国家规划征地或拆迁，租赁物所有方拥有空白平米房屋建筑拆迁补偿费用；空白平米房屋装修费、改造费、经营损失补偿费用归乙方所有，该补偿费与甲方即租赁物所有方无任何关系；合同还约定了双方的其他权利和义务。

2016年3月3日，B公司（甲方）、秦XX（乙方）、A公司（丙方）签订《三方协议》，约定甲方同意乙方（甲乙双方合同约定范围内）将甲方欧马家具综合楼1栋1-2层（建筑面积约6600平方米）转租给丙方对外出租经营使用；甲方有权在乙方违约情况下向丙方直接收取租金，丙方接到甲方通知后保证无条件向甲方支付（具体数额以乙方与丙方签的合同为准）。甲方与乙方解除合同后，甲方与丙方继续履行乙方与丙方签订的租赁合同至租赁期满；乙方与丙方在合同履行期限内，如遇国家规划征地或拆迁，甲方拥有以实测为准平米房屋建筑拆迁补偿费用，剩余装修改造部分及经营性补偿归丙方所有；合同还约定了三方的其他权利和义务。

合同签订后，A公司依合同约定占有使用了涉案标的物。A公司自2016年6月16日，陆续向B公司支付租金1270000元。在庭审中，A公司向本院提交《空调销售安装合同》《合同》《销售安装合同书》《采购合同》《北京市房屋建筑修缮及装修工程施工合同》《购销合同》《断桥铝窗户制作安装合同书》《建筑装修工程合同》《建筑装饰工程施工合同》《吊顶装饰合同书》《北京市建设工程施工合同》、发票、装修前后照片等证据证明其租用涉案房屋后，对房屋进行了装修改造；A公司还曾委托北京东审资产评估有限责任公司对其承租房产装饰装修进行了价值评估，该评估公司于2017年7月18日出具《资产评估报告书》，结论为：在评估基准日2017年6月30日A公司委托的承租房产的装饰装修评估净值为2954158元（含固定资产-格力空调评估净值262736元、办公楼室内改建工程及暖气工程等2691422元）。B公司、王XX对A公司提交的装饰装修证据材料均不予认可，认为无相应采购、付款、验收等记录与凭证，且《资产评估报告书》系A公司单方委托，所附票据、照片模糊不清无法识别，评估依据不足，所附表格资产评估结果汇总表（流动资产、负债）固定资产-格力空调长期待摊费用评估与A公司主张的装饰装修评估无关，且空调不属于附属物、固定设备，可以拆除搬走。A公司主张自己还曾与河南省XXX实业（集团）有限公司签订《北京市建设工程施工合同》，对涉案房屋内办公室内墙、地板、卫生间做了防水工程，合同价款为762352元，此部分价款与《资产评估报告书》的评估净值之和即为其主张的装饰装修损失。

经核实，涉案土地上的房屋及附属物已经被依法腾退；A公司已经将租金支付至2017年6月30日。B公司称腾退协议签订后就将其控制场地交付给了镇政府，A公司在2017年8月8日还控制涉案房屋；A公司称其租赁涉案场地后，共对外转租9家，自己已解决7家，并称2017年8月8日搬离，自2017年5月19日就不再经营。A公司承租涉案场地后，曾将部分场地出租给XXXX科技有限公司和北京XXX电子科技有限公司，签订合同时法定代表人分别为史XX和梁XX。A公司称其与两个案外人的房屋租赁合同明确约定租赁期间五年内有政府拆迁，装修归A公司所有。

2017年5月19日，某某村民委员会作出《停产拆除通知》，通知王XX按照昌平区《关于全面清理整治工业大院工作方案的通知》（昌政办发［2017］18号）文件精神，你单位在某某村工业大院清理整治范围内，限你单位自接到本通知之日，立即停产，并于收到通知后10个工作日内搬离现有住所，签订《腾退协议》，并配合相关单位进行拆除作业。如逾期未办理，视为自动放弃所有权。

2017年7月28日，王XX、史XX签订《腾退补助资金划拨单》，主要内容为：2016年7月1日史XX与丁XX（A公司）签订《房屋租赁合同》，租赁面积1968平方米。该地块上房屋主体及附属物为一包（王XX）建设，因一包（王XX）与二包丁XX（A公司）、二包与三包（史XX）未达成一致，故经一包（王XX）与三包（史XX）商定，三包（史XX）交房后由一包（王XX）拨付给三包（史XX）腾退补助资金50万元（含搬家费、室内网线安装费、综合补助等）。2017年8月3日，史XX确认收到腾退补助资金50万元（包但不限于腾退综合补助、搬家费、装修费等腾退补偿款）。

2017年7月28日，王XX、石XX签订《腾退补助资金预拨单》，主要内容为：2016年3月27日梁XX（北京XXX电子科技有限公司）与丁XX（A公司）签订了《房屋租赁合同》，租赁面积1510平方米。该地块上房屋主体及附属物为一包（王XX）建设，因一包（王XX）与二包（A公司）、二包与三包梁XX（北京XXX电子科技有限公司）未达成一致，故一包（王XX）与梁XX（北京XXX电子科技有限公司）商定，梁XX（北京XXX电子科技有限公司）交房后由一包（王XX）拨付给梁XX（北京XXX电子科技有限公司）腾退补助资金170万元（含搬家费、装修费、综合补助等）。2017年8月3日，石XX确认收到腾退补助资金170万元（包含但不限于腾退综合补助、搬家费、装修费等腾退补偿款）。梁XX委托石XX全权办理该租赁房屋的一切事宜（包括工业大院腾退工作的签字及腾退补助款收支权利）。

2017年8月6日，王XX、丁XX签订《腾退补助资金预拨单》，主要内容为：为腾退工作顺利进行，现需拆除院落内2010年12月6日前建设的1号房屋6600.16平方米，含梁XX（北京XXX电子科技有限公司）租用房屋1510平方米、史XX租用房屋1968平方米；该地块上房屋主体及附属物为一包（王XX）建设；经一包（王XX）与二包（丁XX）商定，签订本腾退补助资金预拨单5日（2017年8月7日8时-2017年8月12日8时）内二包（丁XX）全部搬离该房屋，二包（丁XX）搬离房屋并交房当日由一包（王XX）一次性拨给二包（丁XX）腾退补助资金200万元。该200万元腾退补助资金为3054平方米房屋的预拨资金，待双方协商或司法部门判决后由一包（王XX）与二包（丁XX）多退少补；如二包（丁XX）未按时搬离该房屋视为全部放弃地上物及房屋内物品，某某村经济合作社2017年8月12日8时后开始对房屋进行全部停电并拆除。2017年8月8日，丁XX确认收到王XX预拨腾退补助资金200万元。

A公司主张其曾在2017年7月20日向百善镇供电站申请暂缓拆除变压器和停电措施。

庭审中，A公司称史XX、石XX均与A公司签订房屋租赁合同，王XX无权替A公司决定是否给予史XX、石XX补偿，根据B公司提交的《腾退补助资金预拨单》也可以看出承租人有权获得综合补助款，B公司应当将综合补助款支付给A公司，假设B公司支付给了三包史XX、石XX，可以不当得利为由追偿，与本案无关，并称史XX并未进行装修，石XX也是在A公司装修基础上进行的简装。

2017年6月9日，王XX（乙方、被腾退人）与某某村委会（甲方、腾退人）签订《腾退协议书》，约定甲乙双方协商一致，同意自本协议签订之日起，解除双方于2004年1月17日签订的合同书；腾退土地范围见村委会四至证明；乙方将上述土地内全部地上物交予甲方拆除，并由村集体收回土地；甲方同意按双方协商价格向乙方支付被腾退非住宅及其附属物的腾退补助款66563584元（其中被腾退非住宅房屋的腾退补助款46955237元、被腾退附属物的腾退补助款18608347元）、腾退综合补助费19701310元（经认定的经营面积为39402.62平方米）、设备搬迁及安装补助费985066元（经认定的正式房屋建筑面积为39402.62平方米）、无法恢复使用的设备补助806385元、空调32800元（82台）、电话400元（4部），以上共计87190625元；乙方在本协议签订10日内完成人员、土地、地上物的腾退，并将被拆除腾退地上物交予甲方拆除；乙方与甲方签订腾退协议书后，由甲方向乙方支付补助总额的20％，待甲方开始拆除乙方被腾退地上物时，甲方再支付乙方补助总额的30％，所剩余款待被腾退地上物全部拆除完毕并经上级部门验收后，由甲方一次性向乙方付清。合同签订后，王XX先后于2017年5月24日、2017年6月8日、2017年6月11日、2017年6月23日、2017年8月1日、2017年8月8日分多次共计领取腾退补助款85000000元。已支付款项的转账支票存根收款人备注有欧马家具厂或欧马家具有限公司或王XX。

另查明：王XX于2004年1月17日与某某村经济合作社签订《合同书》，租赁了某某村油库东工业园区，租赁期限为28年，自2004年1月17日至2031年1月17日止，面积约40亩，以实际丈量为准。B公司成立于2004年6月。

2008年3月5日，昌平区百善镇某某村民委员会出具《证明》，内容为：B公司所占用土地26680平米，土地所有权归昌平区百善镇某某村民委员会所有，地上所有建筑物产权归B公司所有。

本案立案后，A公司为防止B公司转移财产申请诉讼财产保全，中国平安财产保险股份有限公司为A公司诉讼财产保全提供担保，A公司为此支付保险费18000元。

经询，王XX称涉案院落的建筑物并未有任何规划审批手续。

本案在审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，双方并未达成一致意见。

上述事实，有《北京B家具综合楼租赁合同》《三方协议》《合同书》、营业执照、《证明》《停产拆除通知》《腾退补助资金预拨单》、收条、《资产评估报告书》《腾退协议书》、评估报告、转账支票存根、《房屋租赁合同》及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。

本院认为：

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案厂房没有规划审批手续，故A公司与秦XX签订的《北京B家具综合楼租赁合同》、A公司与B公司及秦XX签订的《三方协议》违反了法律的禁止性规定，应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。秦XX与A公司签订《北京B家具综合楼租赁合同》、秦XX与A公司及B公司签订《三方协议》后，A公司将房屋占有使用费交至B公司，秦XX亦曾明确表示自己已经退出涉案租赁合同，A公司、B公司对此并未持有异议，故本院认定涉案两份协议无效后的法律后果应当由B公司、A公司承担。

A公司已交纳房屋占有使用费至2017年6月30日。虽然B公司主张A公司于2017年8月12日搬离涉案场地，但其与某某村经济合作社于2017年6月9日签订了解除合同的协议，故对于2017年6月9日之后收取的房屋占有使用费应当予以退还，具体数额本院认定为76956元。对于A公司主张退还房屋占有使用费中的过多部分，本院不予支持。对于B公司要求A公司支付2017年7月1日至2017年8月12日房屋占有使用费150414元的反诉诉讼请求，本院不予支持。

涉案租赁标的物在腾退时，确系由A公司占有使用部分场地，本院综合考虑搬迁的政策、双方的注册地、经营地、经营范围、合同约定的期限以及双方的过错程度等因素，对于A公司要求腾退综合补助费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额本院认定为1092700元。涉案租赁标的物在某某村委会发出腾退公告时，确系由A公司使用，综合考虑搬迁的政策、《腾退协议书》的具体内容、A公司实际使用的房屋面积等因素，参考双方约定，对于A公司要求B公司支付设备搬迁及安装补助费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额本院认定为78050元。对于A公司要求B公司支付无法恢复设备补助费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于A公司要求B公司支付装饰装修补偿费的诉讼请求，因其租赁涉案厂房后，确实进行了装修改造，本院予以支持，具体数额本院综合考虑租赁标的物的面积、装修合同、票据、资产评估报告等因素，认定装修造价为2691422元，考虑到造成合同无效双方的过错程度，本院认定B公司应支付A公司装修损失1883995.4元。A公司将空调安装等主张在装饰装修损失中，虽空调并未与装饰装修形成附合，但考虑到腾退政策、A公司的空调数量等因素，本院认定由B公司应支付A公司补偿费12800元；以上费用共计3067545.4元，扣除B公司已经前期预付A公司的2000000元，B公司还应支付A公司补偿费用共计1067545.4元。

对于A公司要求B公司按照年利率6％支付利息的诉讼请求，并无依据，本院不予支持。

对于A公司要求B公司支付为采取保全措施所支付的保险18000元诉讼请求，依据不足，本院不予支持。

A公司认为B公司与王XX存在财产混同，应承担连带责任，B公司认为王XX作为涉案土地的承租人，签订《腾退协议书》主体资格适格，王XX个人不应承担责任；本院综合考虑王XX在B公司中的身份、在涉案土地腾退过程中的身份、王XX在与史XX、石XX、丁XX签订《腾退补助资金预拨单》中的身份等因素，且王XX的腾退补偿款领款手续中多处备注欧马家具厂或欧马家具有限公司等，认为王XX与B公司存在财产混同，故A公司要求王XX与B公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。

秦XX经本院合法传唤未到庭应诉，视为其自行放弃答辩及质证的权利。B公司、王XX答辩意见的合理部分，本院予以采信；其他部分，本院不予采信。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认北京A文化创意产业有限公司与秦XX于2016年3月3日签订的《北京B家具综合楼租赁合同》无效；

二、确认北京A文化创意产业有限公司、北京B家具有限公司、秦XX于2016年3月3日签订的《三方协议》无效；

三、北京B家具有限公司于判决生效之日起七日内退还北京A文化创意产业有限公司房屋占有使用费76956元；

四、北京B家具有限公司于判决生效之日起七日内支付北京A文化创意产业有限公司各项补偿费用1067545.4元；

五、王XX对上述第三项、第四项判决确定的债务承担连带责任；

六、驳回北京A文化创意产业有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回北京B家具有限公司的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费49897元，由北京A文化创意产业有限公司负担34796元，已交纳；由北京B家具有限公司、王XX负担15101元，于判决书生效后七日内交纳。反诉案件受理费1655元，由北京B家具有限公司负担，已交纳。保全费5000元，由北京A文化创意产业有限公司负担1500元，已交纳；由北京B家具有限公司、王XX负担3500元，于判决书生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。