关于商品房交付条件的分析

商品房不同于一般大宗商品，开发商交付的商品房应当满足法定及合同约定的条件。但是囿于目前法律、法规对商品房交付条件界定不够清晰、当事人合同约定存在不明确之处等，开发商、购房人往往在诉讼中各执一词，因此有必要考察目前司法实践对商品房交付条件的认定，包括法定条件及约定条件。

（一）商品房交付法定条件——“验收合格”的认定标准

根据《民法典》第七百九十九条第二款[1]、《建筑法》第六十一条第二款[2]、《城市房地产管理法》第二十七条第二款[3]之规定，“验收合格”应为开发商将商品房交付给购房人的法定条件，但“验收合格”是一个较为宽泛的表述，缺乏明确规定，司法实践中亦未达成一致观点。经梳理，目前司法实践中对“验收合格”的认定，存在“竣工验收合格”“综合验收合格”“竣工验收备案”三种观点：

1.竣工验收说

“竣工验收”的概念来源于国务院颁布的《建设工程质量管理条例（2019修订）》第十六条[4]，该条规定开发商收到建设工程竣工报告后，应当组织勘察、设计、施工和监理单位进行竣工验收。具体到个案中，开发商一般会提交由勘察、设计、施工、监理、建设单位（开发商）五方签署的《竣工验收报告》或《工程竣工验收意见表》，作为证明商品房已经达到法定或合同约定交付条件的证据，《竣工验收报告》或《工程竣工验收意见表》上载明的日期，即商品房达到交付条件的时间点。根据目前公开检索的情况，河南省高级人民法院、安徽省高级人民法院出台文件，将商品房交付条件的最低标准确认为“竣工验收合格”[5]，湖南省高级人民法院在（2020）湘民申2603号案中亦持该观点。

2.综合验收说

“综合验收”的概念最初来源于1998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》[6]，即房地产开发项目竣工后，由房地产开发主管部门，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收。但，国务院于2004年5月19日颁布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消，该决定实际上是将组织验收的主体由房地产开发主管部门转变为开发商。2019年，国务院对《城市房地产开发经营管理条例》进行修订，将第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，且删去第十八条、第三十六条、第三十七条，解决了《城市房地产开发经营管理条例》与《建设工程质量管理条例》就“房地产项目验收”之规定存在冲突的问题。同时，国务院2004年的决定以及对相关法规的修改，使得司法实践中开始产生“综合验收已经被废除，不应再作为法定交付条件”的观点，如湖南省高级人民法院（2020）湘民申2603号案、最高人民法院（2015）民提字第135号案中均有相关认定。

3.竣工验收备案说

“竣工验收备案”是指开发商在建设工程验收合格后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保部门等出具认可的文件或者准许使用文件报工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门进行备案的行为，该观点来源于国务院颁布的《建设工程质量管理条例（2019修订）》第四十九条[7]以及住房和城乡建设部2009年颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》。实践中，房地产开发项目竣工后，应先经过五方主体的竣工验收合格，再取得规划、环保、公安消防部门的确认文件，最后将备案文件报送建设行政主管部门，建设行政主管部门验证文件齐全后，在工程竣工验收备案表上签署文件收讫，至此意味着开发商完成了竣工验收备案义务。也就是说，“竣工验收备案”概念下，房地产开发项目“验收合格”的时间点为建设行政主管部门在工程竣工验收备案表签署的收讫时间。司法实践中，江西省高级人民法院于2020年发布的《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第二条明确规定：“开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。”另外，最高人民法院在（2015）民申字第1045号案、广东省高级人民法院在（2019）粤民申1959号案中亦认为，交付使用的商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案是法定的交付条件。

简言之，上文所述三种“验收合格”标准，实际上是在不同层面、严格程度层层递进的三种标准，“竣工验收”着重于工程质量方面，主要反映商品房项目是否符合勘察及设计要求、项目施工过程是否符合国家建筑工程技术规范、工程质量是否符合国家建筑工程质量验收标准，是确保商品房项目质量合格且能够投入使用的必要但不充分条件。“综合验收”是针对商品房项目的规划、消防、公安、人防、环保、绿化、防雷等各个方面的验收，是在工程质量验收合格的基础之上，增加了涉及公共安全等内容的验收，更大层面上反映了商品房项目的综合功能适用性是否符合强制性规范的最低要求、商品房居住或使用的合同目的能否实现的问题。“竣工验收备案”是将主要工程验收工作交由开发商自行组织，但仍要求经过规划、环保、消防、人防等部门的认可，开发商取得竣工验收备案表，则意味着商品房验收接受了国家建设行政主管部门审查及监督。这样既简化商品房项目验收审批的繁杂程序，又能够使得商品房项目能够得到综合、全面的验收，有利于保障购房人的权益。

虽然目前关于何谓商品房交付的法定条件仍没有定论，但是从住房和城乡建设部以及各地方颁布的相关文件来看，存在向“竣工验收备案”靠拢的趋势，如住房和城乡建设部2010年发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中第十一项之规定。除此之外，《重庆市城市房地产开发经营管理条例（2018修正）》《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定（2015修正）》《北京市城市房地产转让管理办法（2008修订）》《郑州市城市房地产开发经营管理条例》《常州市商品房交付使用管理办法》《三亚市房地产开发经营管理办法》《青海省房地产开发经营管理办法》等等，均明确规定了商品房交付使用应当已完成竣工验收备案。但亦有不少法院认为，上述文件为部门规章或地方性法规，属于管理性规定，并非法律、法规的强制性规定。[8]

（二）商品房交付的约定条件

上文主要讨论的是，当前实践中对商品房法定交付条件“验收合格”的不同理解，但在法律允许的范围内，商品房的交付条件还可由合同双方当事人自行约定。

为了规范商品房交易行为，住房城乡建设部、工商总局于2000年制定了《商品房买卖合同（示范文本）》（以下简称“2000年示范文本”），2014年出台了修改版本的《商品房买卖合同（预售）》示范文本（以下简称“2014年示范文本”）。示范文本的意义在于积极提倡和引导交易当事人使用合同示范文本，本身并没有强制适用的效力。[9]实践中，开发商一般会选择使用其中一个版本的示范文本（虽然根据《住建城乡建设部、工商总局关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》，2014年示范文本颁布后，2000年示范文本即同时废止，但从检索案例中发现，仍存在当事人大量使用2000年示范文本的案例），对示范文本中没有约定或者约定不明确的内容，则在示范文本基础上进行补充约定或者另行签订补充协议。

2000年示范文本第八条提供了四个交付条件，供合同当事人选择：（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。另外还有空白一栏以便当事人自行约定交付条件。2014年示范文本对2000年示范文本进行了比较大的修改，其中第九条“商品房交付条件”中，将“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”“2、该商品房已取得房屋测绘报告”作为固定条件，并同时约定“该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。两相对比，2014年示范文本更倾斜保护购房人，选择了严格的交房条件。

从两份示范文本内容来看，实践中，由于“经验收合格”这一法定条件缺乏统一适用的法律标准，当事人可以在法定范围内就“经验收合格”的标准进行自行约定。根据民法意思自治原则，在法律允许的范围内，只要合同当事人之间关于交付条件的约定系当事人的真实意思表示，即合法有效。如合同中的约定标准高于法定标准，应当以约定标准为准；若约定房屋交付条件低于法定条件，则应按照法定交付条件进行认定。

另外，经检索大量案例发现，实践中存在这样一种情形，由于目前使用的2014年示范文本将较为严格的“竣工验收备案”作为约定的交房条件，开发商为了降低交房难度，会选择通过与购房人就交房条件专门达成补充条款或签订补充协议另行约定。司法实践中，就当事人另行约定交房条件条款是否具有法律效力的问题，仍有争议。如陕西省高级人民法院在（2021）陕民申4931号案中认为，“《补充协议》第二条将‘竣工验收备案证明文件’特别确认为‘经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件’，并约定‘测绘报告’指‘房屋面积预测报告’确系明显降低了案涉房屋的交付条件，不合理减轻了开发商应承担的责任”，最终认定商品房交付条件仍以取得竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告为准；而山东省高级人民法院在（2020）鲁民申11806号案中认为，“第九条对商品房交付条件约定为……如该房屋未取得项目竣工综合验收备案证明文件，但已取得房屋测绘报告，并且达到本合同第十条规定的交付条件，即视为该房屋达到交付条件，购房人对此无异议。该约定是双方的真实意思表示，购房人以开发商未取得项目竣工综合验收备案证明文件为由主张开发商的交房行为无效不符合上述约定”，最终未支持购房人以未取得项目竣工综合验收备案证明文件为由向开发商主张逾期交房违约责任。

（三）商品房交付的其他约定条件

除上述2000年示范文本第八条、2014年示范文本中第九条约定的商品房交付条件外，商品房买卖合同中通常还会对商品房应具备的其他条件进行约定，如供水、排水、供电，供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施设备应达到的标准；小区绿地率、车位、车库数量、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等公共服务机构的数量等等进行约定；对于精装修房，开发商与购房人通常还会对装饰、装修标准及质量要求签订补充协议或补充条款。

开发商逾期交房违约责任承担类型化分析

逾期交房纠纷案件中（本文仅讨论商品房项目建设已经完成情况下的逾期交付问题），双方在合同中对交房期限约定通常比较明确，开发商与购房人就“交房”问题发生争议，主要存在两种情况：一是，购房人认为开发商交付的商品房未达到交房条件或交房标准，拒绝收房，要求开发商交付具备交房条件的商品房并承担逾期交付责任；二是，开发商将不具备交房条件的商品房交付给购房人，购房人接收商品房后，商品房才达到交付条件或直到起诉时仍不具备交付条件，购房人要求开发商承担逾期交房责任。两种情况的区别主要在于，购房人是否已经接收其主张的不具备交房条件的商品房，司法实践中对两种情形下开发商逾期交房违约责任的认定存在较大差别。

情形一：购房人拒绝收房时，开发商逾期交房责任的认定

购房人拒绝收房，是指开发商通知交房后，购房人拒绝接收商品房；如购房人存在收取钥匙、实际使用或入住、缴纳物业费、缴纳水电费等行为，均可能被认定为已经使用商品房。司法实践中，目前争议较小的是若开发商将未经竣工验收合格的商品房交付给购房人，购房人有权拒绝收房；若合同约定，商品房交付条件为取得竣工验收备案表，而商品房未取得竣工验收备案表，开发商将该房屋交付给购房人，购房人亦有权拒绝收房。上述两种情况下，直到商品房具备法定或约定的交付条件时，开发商再次通知购房人接收房屋，才属于开发商已经履行完毕交房义务，若此时已经超出合同约定期限，开发商应当承担相应逾期交房责任。

值得注意的是，商品房“交付”不同于普通买卖合同中的交货，具有较为复杂的交房流程，通常是由开发商通知收房、商品房交付、购房人验房与书面确认收房四个基本环节组成，直到获得购房人接收商品房的书面确认，开发商才算完全履行己方的交房义务。实践中，在商品房交付过程中，往往会存在一些情形，即便开发商交付的商品房已经满足前文所述的实质性交房条件，购房人亦选择拒绝接收商品房，该种情况下，应如何认定逾期交付责任？

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第八条之规定，购房人拒绝收房应当具备“正当理由”，因此，司法实践中，一般是由法院审查购房人理由是否成立。此类情况又可以分为以下三种：

（一）开发商未履行书面交房通知义务，购房人有权拒绝收房

《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋风险负担自书面交房通知确定的交付使用之日起转移至买受人。2014年示范文本在第十一条“交付时间和手续”载明，“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”根据上述规定及合同约定，开发商交付商品房，需在交房前的一定期限内书面通知购房人，并按照购房人预留地址送达。若开发商未完整履行合同约定的通知义务，如未以书面形式、未按购房人预留的地址或未在规定期限内告知购房人，购房人可相应延后或拒绝收房，并向开发商主张相应的逾期交房违约责任。反之，如开发商履行了书面送达义务，收房通知上告知购房人的收房时间即为商品房交付日期，若因购房人自身的原因未能及时知晓，则应自行承担风险。如广州市中级人民法院在（2019）粤01民终13921号案中认为，开发商因收房通知的联系方式填写错误，导致涉案房屋迟延交付，应向购房人支付迟延交房的违约金。

（二）开发商未提供应当提供的文件，购房人有权拒绝收房

商品房买卖合同中通常约定，开发商在交房时应主动出示相关证明文件，如开发商未主动出示，则购房人有权拒绝收房，并由开发商承担相应逾期交房违约责任。如2014年示范文本在第十一条“交付时间和手续”载明，“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”根据相关法规及示范合同约定，开发商在交房时一般应当主动出示的相关证明文件主要有：1.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即通常所说的“两书”）；2.《房屋测绘报告》。

对于“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，根据《商品房销售管理办法》第三十二条[10]、《城市房地产开发经营管理条例（2020年11月修订）》第三十条[11]之规定，开发商向购房人交付商品房时，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，由此可见开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》属于行政法规的强制性规定。在司法实践中，不少法院认为开发商在交房时，不能同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，购房人有权拒收商品房，并有权向开发商主张由此产生的逾期交房责任，如《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条第六款、《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》中对第二十三个问题的答复、《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》第三条第二款、《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014修订）》第六条的规定均持此意见。

对于《房屋测绘报告》，目前并未有强制性法律规定将提供《房屋测绘报告》作为开发商交付商品房的义务之一，仅有《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”但是，从上文介绍的2014年示范文本中，提供《房屋测绘报告》系合同约定的交付条件之一，基于约定优先原则，房地产开发商未能在商品房交付时按约提供房屋测绘报告的，其后果应与未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》相同，即购房人有权拒绝接收商品房，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。

需要提示的是，从上述法院发布的文件及司法案例来看，不少法院认为，如购房人接收房屋后，以开发商未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等相关证明文件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。

（三）购房人主张质量问题而拒绝收房

根据《民法典》第六百一十条、《商品房买卖合同司法解释》第九条、第十条之规定，并非只要购房人主张商品房存在质量问题，购房人就有权拒绝受领，而是要对商品房存在的质量问题进行区分。司法实践中，法院会审查购房人主张的质量问题是属于“质量瑕疵问题”还是确属于“房屋主体质量不合格”“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，一般只有司法解释中列明的“房屋主体质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”这两种情形下，买受人才能拒绝收房并主张出卖人的逾期交房责任或者有权解除合同，若购房人主张的质量问题仅是普通的质量瑕疵，则应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度来解决。

对于“房屋主体质量不合格”，一般情况下，商品房项目已经竣工验收合格或者开发商已经取得了案涉房屋的竣工验收备案表，可证明商品房主体结构是合格的，买受人主张商品房主体结构不合格，则应当承担相应的举证责任，一般需要提供具有资质的鉴定机构出具的、足以推翻竣工验收合格结论的检测报告。如最高人民法院在（2018）最高法民申3182号案中依据法院委托的司法鉴定机构作出的质量检测报告，认定“涉案房屋存在主体结构不合格、影响正常居住的质量问题”，进而认定购房人有权依据《商品房买卖合同司法解释》第十二条、第十三条规定解除案涉商品房买卖合同，类似案例还有吉林省高级人民法院（2018）吉民再263号案。

对于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的标准,暂没有法律法规作出明确界定，目前仅有江苏省高级人民法院作出较为细化的规定，具有一定的参考意义，江苏省高级人民法院民一庭在《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究——<商品房买卖合同司法解释>施行十五年回顾与展望》中认为：“实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用:（1）出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；（2）出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；（4）水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；（5）消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；（6）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；(7）其他严重影响正常居住使用的情形。”

情形二：购房人接收不具备交付条件的商品房，开发商逾期交房责任的认定

总结上文，当开发商将未经竣工验收合格或未取得竣工验收备案表的商品房强行交付购房人，购房人均有权利拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房违约责任。但实践中大量存在这样一种情况，即开发商将不具备交付条件的商品房交付给购房人，购房人选择接收并实际入住，此时开发商是否承担逾期交房责任，在司法实践中仍存在争议。

第一种观点认为，购房人接收不具备交付条件的商品房，不影响开发商承担违约责任。主要理由为，法律对商品房交付条件的规定是强行性的，任何违反法律法规强行性的约定应属无效，即使购房人在开发商交房时作出了同意收房的意思表示，也不能免除开发商对逾期交房违约责任的承担。如南京市中级人民法院在（2016）苏01民终9030号案、河北省高级人民法院在（2019）冀民申9346号案中持该观点。

第二种观点认为，购房人接收商品房，视为放弃约定的交付条件，因此应当以实际接收之日作为交付之日，购房人无权再主张实际接收之后的逾期交房违约责任。福建省高级人民法院在（2021）闽民再8号案中持该种观点，认为“具体到商品房买卖合同的逾期交房违约责任，于房屋交接而出卖人未能交付符合约定或法定条件的房屋时，买受人有权拒绝接收，并主张出卖人承担逾期交付责任。当买受人选择接收房屋时，该行为表明其放弃了拒绝接收的合同权利，故相应地丧失了要求出卖人承担由此产生的违约责任之请求权。即使交付的房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，亦属出卖人瑕疵履行的违约责任，买受人可依约或于未有约定时依法主张出卖人不适当履行之违约责任。”

第三种观点认为，购房人接收不具备交付条件的商品房，仍可以向开发商主张逾期交房违约责任，但开发商有证据证明购房人明知其接收房屋不具备交付条件的除外。目前《河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》第四条第二款[12]、《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》第三条第一款[13]、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十二条[14]，均持该种观点。根据上述司法性文件的规定来看，在逾期交房纠纷案件中，一旦购房人接收不具备交付条件的商品房，法院则需要审查，开发商交房时，购房人是否明知房屋仍不具备交付条件。如河南省高级人民法院在（2021）豫民再33号案中认为，合同明确约定商品房交付时需取得商品住宅交付使用的批准文件，开发商交付商品房时未提供，但购房人未因此拒绝接收，而是装修入住，应视为其接受了开发商的交房条件，因此未支持购房人要求开发商承担违约责任的主张。此外，根据最高人民法院民一庭在其编著的《民事审判指导与参考·2019年卷》中的观点，开发商应当负有“购房人明知房屋仍不具备交付条件”证明责任。[15]

另外，司法实践中还存在一种做法，即若购房人已经接收未经验收合格的商品房，但开发商在一审法院辩论终结前能够提供《工程竣工验收报告》的，则对购房人主张逾期交房违约责任的诉请不予支持，如《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第五条即持此观点。[16]

综上，对于“购房人接收不具备交付条件的商品房，是否影响开发商承担逾期交房违约责任”的问题，应区分不同情况进行处理为宜。对于未达到法定交付条件的商品房，即便购房人接收使用，无论购房人是否明知商品房不具备法定交房条件，都不影响购房人向开发商主张逾期交房责任。理由在于，开发商交付商品房必须经过验收合格，系我国法律、法规明文规定，这亦是法律为规范开发商行为、防止不合格的商品房流入市场而设置，若仅以购房人接收房屋就减轻开发商的责任，无疑不利于购房人利益的保护，亦不利于房地产市场的正常秩序维护及健康发展。对于已经达到法定交付条件但未达到合同约定的更高标准的交房条件，若购房人明知商品房未达到约定交付条件仍选择接收商品房的，应属于购房人对自己权利的处分，若允许其再以此为由主张商品房不符合交付条件，则有违民法的公平和诚信原则。