律师观点分析

　　***公司上诉请求：1.将本案发回重审或撤销原审判决第一项，

　　改判驳回廖某、张某的第一项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费及其他费用全部由廖某、张某负担。事实和理由：1.一审认定因受新冠疫情影响，逾期交房时间减免两个月与客观事实不符。2020年1月24日，江西省启动新冠疫情一级响应，3月12日宣布解除一级响应，3月20日宣布调整为三级响应，证明江西省疫情防控措施并未完全解除。案涉项目复工复产需要大量异地劳务输入，且主要为湖北省、九江市人员，均属于疫情重灾区，人员流动管控严格，无法及时就位复工。为此，监理单位、施工单位向***公司出具《情况说明》，证明案涉小区因受新冠疫情影响，从2020年1月24日停工至2020年5月21日。另外，遂川县政府发布相关文件，明令案涉项目不得施工，只有售楼部可以有限制地开放。以上客观事实均证明***公司无法在新冠疫情发生二个月后立即复工复产。根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第7条第3款之规定，因执行行政命令造成逾期交房的，可以免责。故除因受疫情影响等突发性公共卫生事件应当减免逾期交房期间外，还应当减免因执行行政命令而不得复工复产导致的逾期交房期间。一审法院对***公司复工复产具体时间及原因等均未予以查明分析，不顾***公司因受疫情影响停工远不止二个月的客观事实，仅仅减免二个月，属于事实认定错误。2.一审法院认定案涉小区商品房具备交付条件的时间错误，该小区具备交房条件的时间应当认定为2021年2月1日。依据一审证据显示，案涉工程项目已经依照《建设工程质量管理条例》满足完成建设工程设计和合同约定的各项内容，有完整的技术档案和施工管理资料，有工程使用的主要建筑材料，建筑构配件和设备的进场试验报告，有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，有施工单位签署的工程保修书等竣工验收文件。遂川县建筑工程质量监督站于2021年1月31日出具了工程质量监督报告，将案涉工程评定为合格等级。案涉小区工程因94.61平方米土地纠纷，消防通道无法完全修通，致使消防未获验收报告。但消防未完全验收合格系因政府部门未净地交付土地导致，属于因政府部门土地征收而引发的政

　　策性不可抗力情形。案涉小区除消防通道问题外，所有工程均已验收合格，应当视为达到交付条件。综上，案涉小区各项工程已经具备相关法律规定的交付条件，且具备交付条件的时间应认定为遂川县建筑工程质量监督站2021年1月31日出具工程质量监督合格报告的次日，即2021年2月1日。3.关于违约金计算标准问题，案涉小区未通过住建部门竣工验收备案登记的原因不能归责于***公司，***公司无过错。因此，应当综合案涉合同履行情况、各方过错、买受人实际损失、政府政策原因等因素，综合判断逾期交房违约金的赔偿额。

　　廖某、张某辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.关于疫情原因减免时间问题。目前遂川县所有的房地产企业因新冠疫情影响的延期减免时间都是两个月，***公司可以到相关主管部门调取证据，且商品房买卖合同约定发生不可抗力出卖人应当履行告知义务，而***公司未履行告知义务。另外，***公司在第一次接房的通知里，自身明确了受疫情影响延期交房的时间为两个月。2.关于房屋交付条件问题。合同第八条不仅约定双方的交付条件是验收合格，同时还有一个大前提是“依照国家和地方政府的有关规定”，2020年12月16日，遂川县住建局向***公司下发了停止交房通知书，说明并不是竣工验收了就完全符合双方的交付条件。合同第八、十一、十四条对交付条件做了充分约定，必须同时满足合同第八、十一、十四条才符合交付条件。案涉小区只是于2021年1月31日取得了工程质量监督合格报告，但没有达到合同第十一、十四条约定的条件。3.关于逾期交房违约金的标准。《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》明确了逾期交房违约金约定在日万分之三以内的不予调整。案涉商品房买卖合同里对买受人逾期付款的违约责任约定是按日万分之五计算，而逾期交房违约金约定按日万分之三计算，出现了不对等的违约责任。4.小区部分土地未交付不属于不可抗力，廖某、张某与***公司之间具有合同相对性，而政府与本案不具有相关性。

　　廖某、张某向一审法院起诉请求：1.判令***公司向廖某、张某支付逾期交房违约金，按229.5元/天从2020年7月1日起计算至***公司向廖某、张某交付验收合格的房屋之日止；2.判令***公司按照合同约定将商品房顶棚做好混合砂浆打底；3.本案诉讼费由***公司负担。

　　一审法院认定事实：2019年4月7日，廖某、张某与***公司签订《商品房买卖合同》,约定廖某、张某购买***公司开发的清华御府三期项目中第6栋3-601室商品房。该商品房建筑面积115.51平方米，套内面积103.23平方米，单价6,622.8元/平方米，总价款为765,000元。廖某、张某于2019年4月7日已按合同约定交付首付款235,000元，余款530,000元办理银行按揭。2020年9月7日，***公司向廖某、张某开具了金额765,000元的江西增值税普通发票。该合同约定，***公司应于2020年6月30日前将该商品房交付给廖某、张某使用，如逾期交付，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定交房的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件三约定，装饰、设备标准顶棚应做好混合砂浆打底，不加面。2020年8月27日、2020年11月10日，***公司向廖某、张某发放房屋交付通知书，但因未提供符合交房条件的验收文件，廖某、张某拒绝收房。2020年12月16日，遂川县住房和城乡建设局向***公司发出停止交付行为通知书，通知***公司在未取得验收报告的情况下停止违规交房。2021年2月2日，***公司再次向廖某、张某发放房屋交付通知书，但仍未向廖某、张某提供验收文件。且***公司亦未按照合同约定将顶棚做好混合砂浆打底。另查明，建筑行业施工期间受新冠病毒疫情影响延误工期属不可抗力，按国家规定可以延期计算二个月。

　　一审法院认为，廖某、张某与***公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的合同义务。当

　　事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。廖某、张某已按照合同约定将购房款765,000元全部付给***公司，***公司应按合同约定在2020年6月30日前将该商品房交付给廖某、张某使用。***公司至今仍未交付，显然构成违约，应承担违约责任。从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质(惩罚性违约金)，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。为防止***公司怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋的义务，违约金仍应按照合同约定计算。但因受新冠病毒疫情影响，按国家规定应减免计算二个月。故而，***公司应自2020年9月1日起至实际交付之日止，按日向廖某、张某支付已交付房价款765,000元万分之三的违约金即229.5元/天，并应做好顶棚混合砂浆打底，不加面。综上，廖某、张某的诉讼请求符合事实和法律规定，依法予以支持。***公司辩称案涉商品房经竣工验收合格且已达到交付标准，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、***公司自判决生效之日起三十日内支付廖某、张某按229.5元/天计算自2020年9月1日至交付验收合格的房屋之日的逾期交房违约金；二、***公司自判决生效之日起三十日内按照合同约定为廖某、张某购买的清华御府三期项目中第6栋3-601室商品房顶棚做好混合砂浆打底；三、驳回廖某、张某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计758元，由廖某、张某负担172元，***公司负担586元。

　　本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：***公司提交由遂川县自然资源局于2021年8月24日

　　出具的《关于遂川县清华御府三期规划条件核实结果的告知函》一份，拟证明案涉小区因政府征地原因，尚有94.61平方米土地未交付，并占用了案涉小区的消防通道，致使小区消防工程一直未验收合格。廖某、张某质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，政府部门未履约交付土地产生的法律后果应该由***公司与政府之间通过协商或诉讼途径解决，不能成为本案***公司推诿责任的理由。本院经审核认为，该证据可以达到***公司的证明目的，且与本案有关联性，故对该证据予以采信。

　　本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院另查明，本案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”案涉由***公司开发的清华御府三期工程（1#-13#楼）于2020年8月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，取得单位工程竣工验收报告；2021年1月31日取得由遂川县建筑工程质量监督站出具的《工程质量监督报告》，该报告中监督结论及备案的建议为“清华御府三期（1#-13#楼）工程项目各方责任主体评定该工程为合格等级，并出具了验收意见，同意建设单位向备案机关提出备案申请。”案涉小区因政府征地原因，尚有94.61平方米土地未交付，影响小区消防通道建设，致使小区消防工程未获验收报告。

　　本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：一是案涉商品房是否已达合同约定的交付条件；二是逾期交房时间因新冠肺炎疫情影响应扣除几个月；三是逾期交房违约金如何计算。

　　关于争议焦点一。案涉《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商

　　品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”该条将商品房交付的条件约定为“经验收合格”。案涉由***公司开发的清华御府三期工程（1#-13#楼）已于2020年8月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，取得单位工程竣工验收报告，并于2021年1月31日取得由遂川县建筑工程质量监督站出具的《工程质量监督报告》，故案涉商品房已于2021年1月31日达到合同约定的交付条件。

　　关于争议焦点二。江西省因新冠肺炎疫情影响于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应。吉安市于2020年2月15日就建设项目开工及服务企业复工工作下发通知，要求各地各部门在落实好防控、人员管控、防护措施、安全保障的基础上，分类有序开工复工，其中要求，2月20日-29日，商品房开发项目及其他具备条件项目开工。2020年3月9日，江西省促进中小企业发展工作领导小组发布《关于加快推进中小微企业复工复产的指导意见》，就加快推进中小微企业有序复工复产提出指导意见。通过上述政府文件可知，吉安市受新冠肺炎疫情影响后相关生产经营单位大概于2020年3月中旬即可陆续复工复产，故原审酌定核减两个月疫情影响时间，符合客观事实。

　　关于争议焦点三。案涉《商品房买卖合同》第八条约定***公司应于2020年6月30日前将该商品房交付给廖某、张某使用，案涉商品房于2021年1月31日达到合同约定的交付条件，***公司于2021年2月2日通知廖某、张某收房。扣减因新冠肺炎疫情影响的两个月，本案逾期交房时间应从2020年9月1日起计算至2021年2月1日止，共154天。《商品房买卖合同》合同第九条约定“逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定交房的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，即765,000元×0.03%＝229.5元/天。故本案逾期交房违约金为229.5元/天×154天=35,343元。

　　综上所述，***公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共

　　和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、维持遂川县人民法院（2021）赣0827民初1012号民事判决第二项；

　　二、撤销遂川县人民法院（2021）赣0827民初1012号民事判决第三项；

　　三、变更遂川县人民法院（2021）赣0827民初1012号民事判决第一项为：吉安龙源房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内支付廖某、张某逾期交房违约金35,343元；

　　四、驳回廖某、张某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费减半收取758元，二审案件受理费1,516元，共2,274元，由廖某、张某负担1,100元，吉安龙源房地产开发有限公司负担1,174元。

　　本判决为终审判决