买卖合同纠纷 —— 识别房屋违建重大瑕疵，实现合同解除并全款返还

律师观点分析

【基本案情】

2025 年 5 月 11 日，我方当事人与被告、居间方签署公房使用权买卖定金协议，约定以 275 万元受让房屋，当事人当日支付定金 1 万元，后续累计支付购房款 50 万元。2025 年 8 月当事人办理差价换房手续时，物业出具材料载明房屋存在拆改隔墙、新开洞口、占用公共走道搭建等违建情形，违建存在被强制拆除风险。该重大瑕疵在签约时未充分披露，当事人拒绝签署相关具结书，诉请解除协议、双倍返还定金并返还已付购房款，被告不同意解除合同，双方产生争议。

【办案难点】

1．违建由前手形成，卖方容易抗辩买方看房时应当自行发现瑕疵，举证卖方未如实披露存在难度；

2．需要论证违章搭建属于足以影响交易根本目的的重大瑕疵，而非一般房屋小瑕疵；

3．厘清合同解除后定金罚则是否适用，避免我方当事人反而承担违约赔偿责任。

【代理思路】

1．系统性梳理证据材料，搭建完整证据链条。整理买卖协议、转账凭证、居间沟通记录、物业出具的违建材料、房屋现场影像、签约前后聊天记录、解约通知送达凭证，制作案件时间轴与证据清单，固定违建事实以及卖方未提前披露瑕疵的相关证据。

2．以物业书面材料佐证违建随时可能被拆除的行政风险，论证该事项属于影响交易根本目的的重大瑕疵。

3．结合看房时长、看房范围、沟通记录举证，证明我方当事人签约时并不知晓违建情况，驳斥卖方主张买方知情的抗辩意见。

4．提出合同解除的诉讼请求，要求返还全部已付款项，同时反驳被告提出的违约金、双倍定金的反诉主张。

【案件结果】

法院认定房屋存在重大瑕疵，案涉协议于 2025 年 9 月 12 日解除，判令被告返还定金及购房款合计 50 万元，驳回被告要求我方支付双倍定金、违约金的诉请。