上海九泽律师事务所
律师观点分析
【案情简介】
原告（次承租人）和二房东签署阁楼租赁合同，原告预付多年租金并且缴纳保证金。因二房东拖欠大房东租金，产权人行使权利，要求租户搬离，次承租人无法继续使用房屋，诉至法院，要求解除租赁合同，退还未履行期间租金、双倍返还押金、赔偿装修损失并支付利息。
【办案难点】
1. 本案属于转租合同，上游出租人的解约行为，直接导致次承租合同履行不能；
2. 合同约定违约方需要双倍返还押金，但法院会结合整体损失情况综合裁量；
3. 装修损失认定难点：原告后续继续使用该房屋，实际享受装修带来的利益，该事实对装修损失主张构成重大障碍；
4. 被告未到庭应诉，需要完整举证付款、签约、上游解约全部事实链条。
【代理思路】
1. 提交租赁合同、转账凭证、产权人告知搬离的书面材料，证明合同无法继续履行的归责原因在被告；
2. 精确核算自实际搬离、另行签约之日起，尚未履行的租期对应的应付退还租金；
3. 对押金、装修损失的诉讼请求，完整向法院说明合同约定与案件客观事实，交由法院结合过错、实际使用情况裁量。
【案件结果】
法院确认租赁合同于实际无法履行之日解除；判令被告退还剩余租期租金8万余元及利息，返还保证金27000元；驳回双倍返还押金、装修费的诉讼请求。
【办案心得】
转租模式下，二房东与大房东之间的纠纷风险，会直接传导至次承租人。即便合同写有双倍返还押金等高额违约条款，法院会结合当事人实际损失、过错程度综合衡量，不一定完全按照合同字面全部支持。次承租人后续仍然使用原有装修，会直接导致装修损失难以获得法院支持。