近些年，随着房地产市场和租赁市场的发展，特别是在商铺买卖、公寓买卖过程中，出现了一种新的商业模式：

买受人不仅会与开发商签订《房屋买卖合同》，同时也要与丙公司（一般是与开发商关联的或由开发商指定的）签订《委托经营管理协议》，约定买受人的房屋由丙公司经营管理，买受人不得参与任何的管理决策与经营，由丙公司按期给付固定租金，同时也约定租赁期限，约定若丙公司没有按时给付租金超一定期限，买受人可以解除合同并且收回房屋。

那么问题来了，丙公司又把房屋低价转租给了丁公司，并且丙公司已无力向买受人支付租金，买受人要求解除《委托经营管理协议》并且收回房屋的诉求能否得到支持呢？如果是委托关系，委托人（买受人）要对受托人（丙公司）的转租行为承担法律后果，那么《委托经营管理协议》到底是委托关系还是租赁关系呢？

【案例】

2012年11月3日，胡某作为买受人与湖南某房地产开发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，同时胡某（委托方）与丙公司（受托方）签订《委托经营管理协议书》，该协议约定由胡某将其购买的某楼1014号铺面委托丙公司全权经营管理，胡某不得干预丙公司的经营活动，丙公司有权独立处理各项事务。经营管理委托经营期限为12年，自2013年5月1日起至2025年4月30日止。在委托期限内，丙公司每年按该房屋房款2965211元8%的标准向胡某支付固定的经营管理收益（税后所得），并约定支付方式为按季支付，由丙公司在每个季度首月10日前支付，若丙公司未按协议约定向胡某支付经营管理收益，应按银行同期贷款基准利率向胡某支付违约金；在协议约定的期限内，胡某无权单方解除合同。

在履约过程中，丙公司仅支付了2013年5月至2014年12月31日止的经营管理收益，后丙公司未按约定向胡某支付经营管理收益，2017年胡某向法院起诉要求丙公司向其支付拖欠的经营管理收益并且要求法院判令解除其与丙公司签订的《委托经营管理协议书》以及判令丙公司将该铺面返还给胡某。

很明显该案为合同纠纷，合同性质的正确认定关系到该案的正确处理。那么《委托经营管理协议》到底是什么法律性质呢？

【法院认为】

一审法院没有对《委托经营管理协议书》的法律性质做出明确的认定，只是依据合同约定判决了丙公司需向原告支付拖欠的经营管理收益，并且确认双方在《委托经营管理协议书》中明确规定了胡某在合同约定的租赁期限届满前无权解除合同，一审法院认为该约定不违反法律规定，故驳回了原告胡某要求解除合同并返还商铺的诉讼请求。

那么限制解除权的约定是否违反了相关法律规定呢？二审法院首先对于《委托经营管理协议书》的法律性质作出了认定。

二审法院认为：《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，这是法律关于租赁合同和委托合同概念的规定，租赁合同是以承租人使用与收益租赁物为直接目的，通过租赁合同，出租人转让、承租人取得的合同标的是租赁物的使用权和收益权，委托合同是提供劳务类合同，其标的是为劳务，这种劳务体现为委托人为受托人处理委托事务，即委托合同的合同事项具有很强的事务性。

本案中，虽然胡某与丙公司签订了名为《委托经营管理协议书》的合同，但胡某交由丙公司管理、使用的标的是房屋，并由丙公司定期向胡某支付费用，这更多的是一种涉案房屋使用权和收益权的转让行为，更符合租赁合同的法律含义和特征，故胡某与丙公司之间宜认定为租赁合同法律关系，胡某实质为出租人，丙公司实质为承租人，涉案房屋即为租赁物，按季度支付的经营管理收益费用即为约定的租金。因此，二审法院根据租赁合同的法律条款，认为出租人胡某享有解除合同的权利，承租人丙公司有义务返还租赁物，因此判决支持了原告的解约以及收回房屋的诉求。

【律师说法】

通过检索大量案例发现，关于此类案件判决中，全国各省份基本都是把《委托经营管理协议》认定为名为委托实为租赁的合同性质。

根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》和（2015）民申字第1598号民事裁定书等最高人民法院裁判文书中确定了裁判规则：“合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”，可见当合同性质发生争议时，应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别，而不能以合同“名称”为准。

 依据《民法典》第703条规定，租赁合同是出租人将租赁交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同；《民法典》第917条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。可见，租赁合同当中，出租人将租赁物的使用权、收益权在一定期限内出让给承租人，承租人向出租人支付租金，出租人与租赁的经营结果不产生直接联系。而委托合同当中受托人是代替委托人进行经营活动，受托人的经营活动以实现委托人的意志为前提，委托人与经营结果产生直接联系。

在委托关系中发生三面关系，即：1、本人与代理人间的代理权关系（内部关系）；2、代理人与相对人间的关系，主要为代理行为问题；3、本人与相对人间的关系，以法律行为效力的归属为核心。而在租赁合同当中，只有两面关系，出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金，承租人的进行经营管理活动的法律行为后果不归属于出租人。从《委托经营管理协议》的权利义务关系来看，受托人（丙公司）以自己的名义管理该商铺并直接与商铺的次级承租人发生法律关系，该法律行为的效果并不归属于委托人，并且双方明确约定了租赁期限、固定租金以及支付方式，因此符合租赁合同之定义——出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。可见《委托经营管理协议》系名为委托经营管理合同实为租赁合同。