物业服务合同纠纷

律师观点分析

原告：呼和浩特市xx物业服务有限责任公司。

被告：范xx

原告呼和浩特市xx物业服务有限责任公司与被告xx物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

原告呼和浩特市XX物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠原告的从2013年11月15日至2020年12月31日的物业管理费8449元，并支付截止到2020年5月31日该期内产生的违约金4518元，共计12967元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与呼和浩特市XX房地产开发有限责任公司于2012年8月8日签署了《前期物业服务合同》，约定由原告对XX小区进行物业管理，物业费为：住宅多层1.2元/月/平方米，住宅高层1.8元/月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.3元/月/平方米，二次加压费0.3元/月/平方米，公区电费9元/月/户，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之二点一的标准支付违约金。合同签署后原告开始为该小区提供物业管理服务至今。2016年5月6日业主委员会又与我公司签订了《物业服务合同》，合同约定：物业费为：住宅多层0.9元/月/平方米，住宅高层1.5元/月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.6元/月/平方米，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之六点七的标准支付违约金。被告系XX小区XX号住宅的业主，于2013年1月7日办理了入住手续，交纳物业费，开始接受原告的物业服务。在原告提供物业管理服务过程中，被告切实享用了原告提供的各项基本物业服务，但却未能恪守自己的义务，从2013年10月31日应当交纳下一年度物业费时开始至今，被告未交费，故诉至法院请求判决。

被告范XX辩称，驳回原告的诉讼请求，将物业费按原告所提供的物业管理服务质量合理降低等级收费。一、《前期物业服务合同》的真实性不认可；二、由于原告违约在先，服务质价不符，违背诚实守信原则，而且原告根据其不完全履行合同，应降低等级收取管理服务费：1、小区内部所有楼的单元门都是坏的，时间长达6年之久，期间业主多次与原告沟通修缮单元门事宜，原告却一直没有实际行动；2、楼道内外公共部分瓷砖脱落，公共绿地旁边地砖破烂不堪，楼道窗户玻璃破碎，数年无人更换维修；3、公共场所的卫生清洁，垃圾的收集转运不及时，垃圾堆积时间长臭味弥漫，遇大风天气垃圾满天飞；4、公用绿地、花木从不做养护灌溉，地表光秃秃的仅见几颗杂草，搁置时间久了竟变成了别人家养花种菜的后花园和天然的停车场；5、小区没有实行封闭管理，缺少门卫与门卫设施，小区南门来往人员、车辆不作登记、询问、监察，北门更是从来没有保安执勤，外来人员以及不明身份的人员可以随意进出；6、从2013年交房到2019年长达6年多时间，楼道内的消防管道一直处于无水状态，直到2019年7月12日原告才将消防管道注水，消防栓更是损坏严重，消防水袋、灭火器、消防沙袋等都没有配备，消防设施到目前为止都不能启用；7、公共楼梯间墙壁张贴小广告、乱涂、乱画，综上，原告收取物业费应按验收标准对应收费标准收取物业费，包括原告已收取的物业费。

本院认为，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两类，前期物业服务合同系在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业依法签订，普通物业服务合同系由全体业主出面，与物业服务企业依法签订，两种服务合同均对所有业主具有约束力。原告呼和浩特市XX物业有限责任公司与呼和浩特市XX房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及与XX小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原告与被告之间具有物业服务关系，且合同已在实际履行中。原告依约为该小区及业主提供了垃圾清运、保洁保安等物业的基本服务，应当依约收取物业费，故原告关于8449元的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。被告以该小区物业公司的服务不到位为由拒绝交纳物业费的主张证据不足，被告在事实上享受了原告为其提供的基本物业服务且物业服务的对象为小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由，故被告拒缴物业费的理由本院不予认可。关于原告主张违约金的诉请，因其在约定违约金的情况下，未及时主张其权利而放任该损失扩大，故对其主张本院不予支持。在此建议原告今后积极履行服务义务，提升自己的服务品质，坚持自己优质的服务态度，从而更好的服务业主，减少与业主之间的纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告范XX于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市XX物业服务有限责任公司物业管理费8449元（2013年11月15日至2020年12月31日期间）；二、驳回原告呼和浩特市XX物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。

本判决为终审判决。