商品房预售合同纠纷

【委 托 人】卿某

【案件分类】商品房预售合同纠纷

【代理单位】四川顶泰律师事务所

【主办律师】李国栋律师

一、 案情简介

2015年8月16日，卿某与XX公司签订商业认购协议，约定定金为人民币20000元，随即卿某向XX公司支付20000元，XX公司出具第一份《收据》载明为定金。2015年8月，卿某与XX公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《首付款补充协议》，《首付款补充协议》约定卿某支付房价款总额10%作为定金，即150000元，并于2015年8月21日前支付房价款总额的20%，即307341元，2017年5月30日前支付房价款总额的30%，即450000，剩余50%即750000按揭贷款方式支付。签订协议同日，卿某向XX公司支付287341元，XX公司向其出具第二份《收据》，备注收款287341元；定金转楼款20000元。2018年1月，XX公司向卿某发出《解除合同通知书》，载明未按约支付第二笔首付款，解除合同及补充协议，但拒不退还卿某已支付的房款。

二、办案经过

        阅卷后李律师发现，XX公司在向卿某出具的第二份收据上未载明有150000元定金，而是只记录了收到楼款307341元。定金合同系实践合同，当事人实际履行后方才生效，于是李律师在一审中主张鉴于XX公司曾经向卿某出具过定金20000元的收据，依据双方的交易习惯，定金的交付要以收据为凭证，而XX公司未向卿某出具150000元定金的收据，故委托人仅交付了购房款，未实际交付定金，补充协议中的定金约定未生效，定金仅为20000元。一审判决支持我方主张，认定定金金额为20000元，因XX公司上诉，故为争取更大权益我方也提出上诉，二审中李律师主张因为XX公司将20000定金转为“楼款”，故我方不应当承担20000元的定金责任。

三、案件结果

        一审起诉时我方请求判令XX公司退还购房款307341元，对方提起反诉请求判令卿某支付的150000元定金不予退还，并赔偿资金损失10000余元。一审法院判决XX公司退还卿某购房款287341元（扣除20000元定金），卿某向XX公司支付资金损失10000余元。后卿某与XX公司均提起上诉，二审法院采纳我方观点，判决退还购房款307341元（未扣除20000元定金），卿某向XX公司支付资金损失10000余元。

四、律师解析

本案委托人卿某委托之初，除了《商品房买卖合同（预售）》合同复印件、收据之外无任何证据材料。按《商品房买卖合同（预售）》约定，卿某应当在2015年8月21日前支付房价款总额的50%，否则应承担房价款总额的20%的违约金，就是说按该约定卿某交的房款（307341元刚好约20%）一分钱都要不回来。如果按照该证据起诉，我方仅能主张违约金过高，要求法院予以调整，但卿某仍应当承担违约责任。XX公司向法院提出反诉并主张我方承担150000元定金责任的不当之处：诉讼请求不当，本案对方律师未注意《收据》对定金认定的影响，从而导致定金责任主张的失败，如果本案对方主张违约金（违约金和定金不能同时主张），我方将承担更大的违约责任。

总结：全案审查证据材料，注意诉讼请求是否恰当。

五、相关法条

《中华人民共和国合同法》

第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十七条 【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十五条 【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。