律师观点分析

案情简介：

原告：重庆XX公司，住所地重庆市北碚区水土镇丰XX。

法定代表人：何XX，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王XX，重庆XX律师。

被告：黄X，男，汉族，户籍所在地重庆市北碚区。

原告重庆XX公司（以下简称XX公司）诉被告黄X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人王XX，被告黄X到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：

1、请求判令被告立即向原告支付房屋租金280000元及违约金（以年租金764080元为基数，从2022年3月25日起按每日万分之三的标准计算至清偿之日止）；

2、本案的诉讼费、律师费等由被告承担。

事实和理由：

原被告于2015年8月5日签订《商品房租赁合同》，原告将坐落于重庆市两江新XXXX、XX两套房出租给黄X用于经营KTV，租金单价22元／平方米·月，租赁期限从2016年2月15日起至2024年2月15日止，每年租金上浮8%，每半年一付，先付后使用。2017年3月双方解除了46-1-4号房的租赁，现承租的房屋是46-1-3。依照合同约定，2022年4月25日至2022年10月24日的房屋租金382040元应当在2022年3月25日前支付。原告于2022年3月28日向被告发送律师函催收租金，被告支付了102040元，剩余280000元至今未付。原告多次催收未果，为维护自身合法权益，故诉至法院。因诉讼过程中被告已分次付清剩余租金，原告在庭审中明确其诉讼请求即要求被告支付逾期付款违约金、律师费及诉讼费。

被告黄X辩称，双方签订租赁合同属实，欠付的租金已在庭前分次支付完毕。案涉房屋系转租，原告按政策可以在房屋所有人处享有3个月的免租期，我作为实际承租人应当享有这个待遇。基于这个原因，和原告一直没有协商好，租金也就没有缴纳。我依旧认为原告应当在年度内减免我3个月的租金。我也不应当承担违约金、律师费、诉讼费。

经审理查明，XX公司（甲方）经案外人重庆XX公司同意，将其承租的位于重庆市两江新XXXX、XX号房屋转租给黄X（乙方），双方于2015年8月5日签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限从2016年2月15日起至2024年2月15日止，租金单价22元/㎡（不含物业费），合同期内乙方须提前一个月交纳下一半年度租金，如未按时缴纳租金，视同乙方违约，甲方每天按年度租金的百分之三收取滞纳金。同时约定，合同期内商铺租金每年递增8%。双方在合同末尾签字捺印。2017年3月31日双方解除46-1-4号房屋租赁关系，黄X继续承租46-1-3号房屋。因履行过程中发生纠纷，2017年2月XX公司起诉黄X、案外人重庆XX公司要求支付租金及违约金来院，本院于2017年9月22日作出（2017）渝0109民初1922号民事判决，现该判决已生效。庭审中双方均认可根据生效判决，租金的起算时间从2017年4月25日起算，每半年一付。依合同约定，黄X应于2022年3月25日前缴纳2022年4月25日至2022年10月24日的房屋租金382040元，因逾期未缴，XX公司委托重庆XX向黄X邮寄送达《律师函》，要求其在2022年3月31日前补齐下半年租金。收到函件后，黄X于2022年3月31日支付102040元。后在诉讼过程中，黄X又于2022年8月9日支付200000元，2022年8月10日支付30000元，2022年8月12日支付50000元。

2022年6月7日，原告XX公司（甲方）与重庆XX（乙方）签订《法律事务委托合同》，合同约定一审律师服务费为7000元。合同签订后重庆XX收取XX公司缴纳的律师费7000元并开具发票。

上述事实，有《商铺租赁合同》、《关于部分退租的协议》、《关于租金纠纷处理协议》、（2017）渝0109民初1922号民事判决书、网上银行电子回单、《律师函》、《法律事务委托合同》、律师费发票以及当事人在庭审中的陈述记录等载卷为据，足以认定。

本院认为，原被告双方签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，XX公司已依约将案涉商铺交付给黄X使用。而黄X未依照合同约定按期足额支付房屋租金，已违反合同约定，应当承担违约责任。关于违约金，依合同约定黄X最迟应于2022年3月25日完清2022年4月25日至2022年10月24日的租金缴纳，逾期则应从2022年3月25日起计算违约金至款项付清时止。现原告要求以年度租金总额为基数按日万分之三计算违约金至款项付清时止。结合庭审查明的事实及被告拖欠金额、支付等因素，本院认为，黄X虽有违约行为但其逾期缴纳的仅为下半年租金，且在开庭日前已分次缴清，再以年度租金总额为基数计算违约金，有失公平，故本院酌情予以调整，即以欠付款金额为基数，从欠款之日起按日万分之三分段计算违约金直至款项付清时止。即以382040元为基数，自2022年3月25日起按日万分之三为标准计算至2022年3月30日止，金额为687.67元；以280000元为基数，自2022年3月31日起按日万分之三为标准计算至2022年8月8日止，金额为11004元；以80000元为基数，自2022年8月9日起按日万分之三为标准计算至2022年8月9日止，金额为24元；以50000元为基数，自2022年8月10日起按日万分之三为标准计算至2022年8月11日止，金额为30元，累计11745.67元。关于律师费问题。案涉合同并未就律师费的承担问题进行约定，现原告要求律师费由被告承担，与合同约定内容不一致，本院不予支持。被告黄X提出根据案外人重庆XX公司出台的《重庆XX公司关于2022年房屋（商业）租金减免工作相关事宜的通知》，作为实际承租人年度内可以享有三个月的免租期，因此不存在违约行为，不应当承担违约责任的抗辩事由，本院认为，根据通知内容，减免对象、减免幅度以及最终审批等均由案外人重庆XX公司决定，原告并不享有决定权。案涉房屋是否享有免租期以及具体金额，可由原告根据通知精神向案外人进行申报，根据申报结果，双方协商黄X可享有的减免金额或比例，协商不成可另案起诉。黄X现以减免为由认为其不存在违约行为，不应承担违约责任，与庭审查明的事实不符，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下：

一、由被告黄X于本判决生效之日起五日内向原告重庆XX公司支付逾期付款违约金11745.67元。

二、驳回原告重庆XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5651.29元，减半收取为2825.65元，由被告黄X负担。