引言：经济快速发展、城镇化加快的同时推动了房地产市场的繁荣,房产中介机构也应运而生,由于中介服务合同产生的一些纠纷及法律问题层出不穷。有的委托人为了逃避支付中介报酬,在中介机构提供信息或媒介服务后,私下与交易相对方缔约或者通过其他中介机构与相对方缔约,房地产行业内部称之为“跳单”。“跳单”纠纷是房产中介市场中较为常见的纠纷。

我国《民法典》中的中介合同的规定

《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

《民法典》第964条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”

《民法典》第966条规定：“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。”

案例分析

2015年12月7日，黄国春(委托方、甲方)与云锦公司(受托方、乙方)签订了《房地产居间服务合同》 ，合同约定甲方应当于乙方促成房屋买卖契约或租赁契约成立之日按合同第三条约定金额向乙方支付佣金 ； 佣金为物业成交总价款的1.5%； 甲方对乙方为独家委托，若甲方或其近亲属撇开乙方私下与乙方所介绍物业的出售方或者出租方签订房屋买卖契约或租赁契约，乙方有权要求甲方按照“乙方已为甲方提供如下物业信息和看房服务”表格中填写出售价格的3%支付违约金。2015年12月7日，云锦公司带领黄国春至产权人处看房。同年12月9日，三方在云锦公司处就案涉房屋进行协商，确定房屋成交价163万元。同年12月27日，黄国春(购房人、乙方)与产权人夏某某(售房人、甲方)、案外人苏州存房房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订了《房屋买卖合同》，约定夏某某将案涉房屋以163万元的价格出售给黄国春。随后，云锦公司向法院起诉要求黄某某支付违约金24450元，即房屋成交价款163万元的1.5%。一审、二审法院均认为黄国春的“跳单”行为构成违约，应当向云锦公司作出赔偿。

结论

房地产市场的蓬勃发展，离不开中介行业所作出的贡献。然而，在房屋买卖居间合同中，委托人随意“跳单”的行为无疑会损害居间人的合法权益，因此需要对“跳单”行为予以必要的规制。与此同时，如果一概认定“跳单”行为均构成违约，也会在一定程度上损害委托人的利益。因而，如何平衡居间合同中委托人与居间人的利益就至关重要。鉴于跳单问题在实际处理中比较复杂，实务中的情形远非上述一种情形可以涵盖，需要具体问题具体分析，欢迎私信留言，维护您的合法权益。