前言

小孟在2021年3月份订立了一份房屋买卖居间协议，协议约定小孟购买位于松江的房屋，合同网签价即实际成交价是750万元，按照当时的按揭贷款政策，约定贷款三成，付款方式为合同订立时支付定金30万元，并于2021年9月30日前支付购房款490万元，约定以银行贷款方式支付购房款225万元，于交房当日支付购房款5万元。小孟支付了定金之后，准备按照合同约定时间来筹集资金并订立网签合同。

但8月6日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。“三价就低”原则实行后，银行评估价和涉税评估价通常会低于网签合同价，假设银行评估价是490万元，涉税评估价是420万元，银行会按最低的涉税评估价审批贷款额度，此时，最多可贷款126万元，买方要拿出574万元首付，比新政策施行前多出99万元。

小孟的此前的首付款本就是通过房屋置换筹集的，现在房贷新政出台之后，首付增加了99万元，小孟根本无法筹集到该资金，小孟只得去和卖家协商是否可以解除房屋买卖居间协议，但卖家要求没收全部定金。

小孟就觉得非常冤，他认为如果按照订立合同时的贷款政策，贷到225万元基本没问题，合同也明确约定了通过银行贷款方式支付购房款225万元，但是现在因为新的房贷政策，导致他无法获得相应的贷款额度，想解除合同还面临被没收全部定金的局面。

何为“三价就低”原则

“三价”即合同网签价，涉税评估价和银行评估价，该原则要求银行审批存量房贷款额度时，将以此“三价”中的最低价作为依据。

合同网签价：存量房过户之前都需要做网签，合同网签价就是在房管局系统里体现的成交价格。由卖家与买家商定而成。

涉税评估价：主要是由房地产交易中心自动评估，所缴纳的税费都是以该评估价格为准。如果网签价低于评估价，还是得按照评估价来缴税。

银行评估价：银行为了发放贷款而设定的一个价格上限。只要网签合同价低于这个上限，均可以按照网签价来办理贷款。

由于银行“三价就低”原则的施行，直接导致买方的贷款额度降低，房屋首付的巨大资金缺口使得买方无力继续履行合同，损失定金的同时更可能面临巨额的违约金。购房人是否可以主张该原则的施行属于不可抗力或情势变更，进而主张无过错解除合同呢？

法院的裁判思路

鉴于该原则施行时间较短，因该原则导致的诉讼纠纷还未有公开的判决书。但可以参考上海高院对“限贷令”政策实行之后的裁判思路，上海高院在（2018）沪民申994号裁定书中认为“房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。且银行贷款仅系买受人支付购房款的方式之一，新政出台致首付款比例上调，只是调整贷款额度，并未提高其应负担的购房款数额。首付款比例上调，尚不属于合同事实上无法履行的理由。故一、二审法院认定该情形不构成不可抗力或情势变更、对买受人请求返还已付定金的主张未予支持，并无不当”。

从上述上海高院的观点来看，法院认为银行贷款仅是购房人支付购房款的方式之一，银行调整贷款额度是购房人在订立房屋买卖合同时应当预见的商业风险。案例中的小孟想要以不可抗力或情势变更来主张无过错解除合同，要求卖家退还定金的诉请，根据该裁判思路是无法获得法院的支持的。

律师建议

房屋买卖交易毕竟是大标的的交易，律师提示购房人在购房前，应全面了解最新的各项购房及相关金融政策，对自身购房资格、资金备付能力等关键要素有了充分把握再出手，尤其对目前银行贷款评估金额可能仅为网签价的50%这一现状要有充分准备。尽可能与出卖方协商在交易合同中加入“因贷款受限导致无法继续履约，双方可以和平解约而无需承担违约金”的补充条款。