房屋逾期交付纠纷中一般问题的理论分析

房屋逾期交付纠纷中一般问题的理论分析

在购买期房时，人们都会担心开发商不按约定时间交房。逾期交房不仅会给购房者带来很大的经济压力，而且增加入住“无期”的心理负担。广大购房者会因此纠纷的产生而导致无所适从，不知如何是好。甚至都有共同的困惑，房开商逾期交房怎么办？我们购房者应当如何维权？

因为我对广大购房者的实际情况没有做过深入的交流和沟通，所以本文只能从该类案件一般性理论着眼，从不同层次分析，带着广大购房者了解开发商逾期交房以及自身维权的一些事项。

一般案件的焦点问题：

1.“不可抗力”的认定；

2.房开商是否应当赔付逾期交房违约金？

分析如下：

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条对“不可抗力”作出了明确规定。“不可抗力”即指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。若因正常情况不属于不可预见、不能避免并不能克服的情形，且双方没有在合同或者补充协议中特别约定，则不可以被认定为不可抗力。又因本年度的疫情系属特殊情况，所以法律明确规定了一定时间的不可抗力期间。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《商品房销售管理办法》第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。又因签订的《商品房买卖合同》也约定逾期交房违约金标准，系双方真实的意思表示，故房开商应当按照合同约定进行赔偿。法院一般都会支持按照约定违约金进行赔付。

若遇到房开商一直不交房，违约金解决不了迟迟收不到房的问题怎么办呢？若如此，购房者不仅可以要求房开商赔付违约金，还可要求解除合同。根据《合同法》第九十四条的规定，“当事人一方延迟履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行”，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。所以房开商迟延交付房屋，购房者要及时进行催告。经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，可以要求解除合同。应注意的是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款同时规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生的一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。因此，解除合同的主张并不是没有时限限制的，主张解除合同的购房者应该按照规定的时限和程序及早提出。

重要提醒：

房产是千家万户最重要的财产之一。广大购房者在购买房屋时，一是要注意看房开商的等级资质，二是要注意看房开商的证件是否齐全。三是要注意在合同中对逾期交房的违约责任进行明确约定，对“不可抗力”影响施工进度的情形进行约定。四是要注意保存好购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、房开商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片等证据材料。遇到房开商逾期交房的购房者，一是可以与房开商进行协商，但是在协商的过程中要注意维权方式的合法性，不能采取过激行为，二是可以及时向人民法院提起诉讼，要求房开商赔偿自己的损失。

法条链接：

《中华人民共和国合同法》

第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十七条??因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能约见、不能避免并不能克服的客观情况。

司法解释

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条?根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生的一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

相关规章

《商品房销售管理办法》

第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。