小产权房屋纠纷问题随笔

小产权房屋纠纷问题随笔

 （一）签订房屋买卖合同的效力

农村集体用地上所建造的房屋可以向同一集体经济组织的人员出卖，所签订的合同效力有效。

向非本集体经济组织成员出卖的，所签订的合同效力为无效。

 （二）房屋买卖无效的法律后果及责任承担

上述房屋买卖合同无效的，涉案房屋应当返还，购房款应当退还。关于损害赔偿责任的承担，出卖人与买受人对合同无效的形成都具有过错的，都应承担与过错相应的责任。

在实践中出卖人一般承担损失的70%责任，买受人明知道系小产权房而购买的，应当承担损失的30%责任。

（三）房屋买卖无效的法律后果具体责任

 既然房屋买卖合同无效，出卖人是否应当承担购房款占用利息。买受人可以主张按照年息6%的标准计算利息，但是根据过错程度，买受人应当承担30%的过错

那么，房屋的增值部分是否应当补偿问题，这时，买受人可以向出卖人主张房屋的价格差。