律师观点分析

原告：姜X，男，1977年7月12日出生，汉族，住桐庐县。

被告：杭州XX公司，住所地桐庐县城南街道梅XX。

诉讼代表人：杭州XX公司管理人。

负责人：黄X。

委托诉讼代理人：王XX、王XX,浙江XX律师。

原告姜X与被告杭州XX公司与破产有关纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理。依法由审判员王定生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜X，被告杭州XX公司的委托诉讼代理人王XX、王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姜X诉讼请求

一、确认原、被告签订的《定购协议》《框架协议书》合法、有效；二、确认原告享有XXX所32幢1单元302室的购房权益；三、判令被告在涉案房屋通过竣工验收的情况下，向原告交付涉案房屋并协助办理房屋转移登记手续；四、本案受理费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、确认原、被告于2014年8月27日签订的《定购协议》合法有效，应当认定与商品房买卖合同具备同等法律效力；二、本案受理费由被告承担。

事实与理由

2014年8月27日原告姜X与被告签订《定购协议》，约定：原告预定被告开发建设的XXX32幢1单元302室房屋，建筑面积130.94平方米，总价款530000元，应于2014年8月29日付清。协议签订后，原告己经支付购房款530000元，被告向原告开具了销售不动产统一发票。

2017年6月27日，桐庐县人民法院依法作出(2017)浙0122破申4号民事裁定，裁定受理被告破产清算一案。原告获悉后，向破产管理人申报涉案房屋物权，要求管理人继续履行合同并享有被告交付XXX所32幢1单元302室房屋的权利。但管理人审核后认定原告与被告签订的《定购协议》性质属于双方就商品房买卖而签署的意向合同，而非商品房买卖合同，原告无权根据《定购协议》要求被告交付预定的房屋，仅认定原告支付的购房款为优先债权。原告对该审核不交付涉案房屋的结果提出异议，但管理人对债权审核结果异议复核后，仍维持原认定。

原告认为

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告与原告在商品房预售许可的有效期限内签订《定购协议》，被告具备销售房屋的合法条件。《定购协议》明确了商品房的位置、面积和房屋价款等商品房买卖合同必须具备的最基本的内容，且原告已经支付了全部购房款530000元，被告予以接受并向原告出具发票，故双方签订的《定购协议》应认定为商品房买卖合同。即使被告及其法定代表人郭XX构成合同诈骗罪，也并不当然影响案涉合同的效力。同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复》第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等相关规定，原告作为购房消费者对已经支付全部购房款的商品房具有相应优先权。且本案中继续履行合同并不会构成个别清偿从而导致对其他破产债权人合法权益的损害。现原告为维护自身合法权益，依法特向贵院提起诉讼，望能支持。

原告姜X为证明其诉讼主张，向法庭出示并陈述了以下证据：

1.定购协议；

2.交款单两份；

3.销售不动产发票一份；

以上1、2、3共同证明原告已按订购协议付款、订购协议具有商品房买卖合同同等法律效力的事实。

4．情况说明、郭XX的承诺书、会议纪要，证明没有签订正式的商品房买卖合同原因在于被告而不在于原告的事实。

被告杭州XX公司辩称

原告之诉请缺乏事实和法律依据，依法不能成立，理由如下：一、关于本案的基本事实：2014年8月27日，原、被告签订《定购协议》，约定原告以530000元价格预定XXX所32幢302室房屋，双方应于2014年9月27日前签订《商品房买卖合同》。2017年6月27日，XX公司进入破产清算程序。2019年8月29日，杭州市中级人民法院作出(2018)浙01刑初144号刑事判决书，判决被告及其法定代表人郭XX犯合同诈骗罪，该犯罪情节包括原、被告签订《定购协议》的行为。2019年12月1日，浙江省高XX作出(2019)浙刑终334号刑事裁定书，裁定维持原判。2020年6月17日，管理人向原告送达《债权审核结果告知函》，确认原告对被告享有债权金额530000元，债权性质为优先债权。二、原、被告签订的《定购协议》无效。理由如下：原、被告签订《定购协议》的行为已被纳入被告及其法定代表人郭XX合同诈骗犯罪事实予以评价，原告亦为该合同诈骗罪刑事案件被害人之一。因双方签订《定购协议》的行为构成犯罪，故根据《合同法》第52条的规定上述《定购协议》应属无效。三、《定购协议》不能等同于《商品房买卖合同》。《定购协议》仅约定了原告预定的房屋基本信息、房屋价款，协议内容使用的亦是“预定”表述，原、被告约定在协议签署后一定时间签订《商品房买卖合同》。被告认为该协议的性质属于双方就商品房买卖而签署的预约合同，而非商品房买卖合同本约，预约合同的合同义务为签订本约。四、即便《定购协议》有效，该协议也已经依法解除，不应再继续履行。根据《企业破产法》第18条之规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《定购协议》中原、被告的主要合同义务即在该协议签订后三十天内签订《商品房买卖合同》，上述签订正式合同义务在被告进入破产程序时双方均未履行完毕。根据法律规定，该合同已解除，即便《定购协议》有效，也不应继续履行。五、管理人对原告的债权认定结果正确。原告债权性质为消费性购房优先债权，金额530000元。上述认定结果已经对原告的消费性购房身份予以肯定，且充分保护了原告的合法权益。管理人对原告的债权认定结果并无不当。

综上，被告认为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。

被告为证明其抗辩主张，向法庭出示并陈述了以下证据：

1.2017浙01**破申4号民事裁定书，证明被告已于2017年6月27日进入破产清算程序的事实；

2.债权审核结果告知函，证明管理人确认原告对被告享有债权金额530000元，债权性质为优先债权；

3.（2018）浙01刑初144号刑事判决书、（2019）浙刑终334号刑事裁定书，证明被告及其法定代表人郭XX犯合同诈骗罪，该犯罪情节包括原、被告签订《定购协议》的行为，原告系该合同诈骗刑事案件的被害人之一的事实；

4.网签备案信息、2013预XXX号商品房买卖合同，证明被告与何XX就XXX所32幢1单元302室于2014年12月31日签订商品房买卖合同，并办理了网签备案手续的事实。

当事人对以上证据进行了质证：被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为订购协议为预约合同性质；对证据4的真实性无法确认，但认可系被告原因未签订商品房买卖合同。原告对被告提供的证据1没有异议；对证据2的三性无异议，对债权的认定认可，对不给房的认定有异议，被告应按订购协议向原告交付房屋；对证据3真实性、合法性、关联性无异议；对证据4是否真实不知情，从该组证据也可以看出即使被告与何XX签订的商品房买卖合同并办理网签备案，也是在原告与被告签订的订购协议时间以后。

本院对以上证据的认定：对原告出示的证据1、2、3真实性、合法性予以认定，对于证明目的即订购协议是否具有与商品房买卖合同即本约合同同样法律效力的认定，将在本院说理中加以阐述认定，对原告出示的证据4真实性予以认定，可以证明包括原告在内的订购者因涉案商品房在内的部分房屋已网签在融资对象名下的事实而未能签订商品房买卖合同，至于订购协议是否具有与商品房买卖合同即本约合同同样法律效力的认定，也将在本院说理中加以阐述认定。对被告出示的证据1、2、3、4予以认定。

经审理查明：被告杭州XX公司系于2008年6月在桐庐县注册成立的房地产开发企业，其在桐庐县城新XX××号地块开发“XXX所”项目。该房地产开发项目分二期开发，一期房地产已于2012年8月竣工交付，二期房地产开发项目至今未开发完成交付。

2009年至2015年期间，因被告缺乏资金，被告法定代表人郭XX便以公司经营需要资金周转为由，向不特定人员戚XX等49名个人和单位吸收资金19400余万元。2012年10月至2014年10月期间，被告以其尚在开发的XXX所二期相关商品房签订商品房买卖合同并网签到出借人名下的方式，向不特定人员申屠永平等50人吸收资金共计11000余万元。2013年6月至2014年1月，被告还通过其他方式从相关商业银行获取贷款723万元。

2014年期间，被告因资金支付债务出现风险的情况下，被告法定代表人郭XX以转让内部员工优惠购房指标、要求一次性付清房款并签订定购协议、承诺在约定日期与购房者正式签订XXX所二期商品房买卖合同进行融资。内部员工将优惠购房指标转让他人，其中郑XX将优惠购房指标转让给原告姜X。2014年8月27日原告姜X与被告签订《定购协议》，协议约定：原告预定被告开发建设的XXX32幢1单元302室房屋，建筑面积130.94平方米，总价款530000元，应于2014年8月29日前付清。同时双方商定，预定期为30天，如被告未按规定时间签订《商品房买卖合同》，被告承担原告所付款项5%违约金，并于7天内归还本金。《商品房买卖合同》签订后，本定购协议自动失效，己付款全部转为原告应付房款。其他多名受让获得优惠购房指标的购房需求者也分别签订了类似的《定购协议》。

原、被告签订《定购协议》后，原告己经向被告支付了购房款530000元。被告向原告开具了销售不动产统一发票。

2014年12月29日，被告将涉案商品房与融资出借人何XX签订商品房买卖合同，并在商品房买卖相关管理部门进行了网签备案。

因被告已将订购协议中的房源与融资债权人签订商品房买卖合同并网签备案，或在签订《定购协议》后被告又将同一商品房为标的与融资债权人签订商品房买卖合同并网签备案，导致被告迟迟未能与原告等众多订购者签订正式商品房买卖合同，也未能向原告等订购人退款。被告开发的二期商品房建设工程停工。工程在当地政府的帮扶下，也未能复工续建。

2017年6月27日，本院依法作出(2017)浙0122破申4号民事裁定，裁定受理了被告破产清算一案。在申报债权期间，原告向破产管理人提出要求管理人继续履行合同并享有被告交付XXX所32幢1单元302室房屋的权利。

在破产审理期间，被告及其法定代表人郭XX涉嫌合同诈骗、非法吸收公众存款、骗取贷款犯罪被告公安机关立案侦查。侦查终结后，杭州市人民检察院于2018年12月10日向杭州市中级人民法院提起公诉。杭州市中级人民法院经审理查明事实后于2019年8月29日作出(2018)浙01刑初144号刑事判决，被告及其法定代表人郭XX构成合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪，并进行了刑事处罚，该刑事判决书已发生法律效力。被告及其法定代表人郭XX的合同诈骗犯罪情节包括原告在内的60余名受害人与被告签订《定购协议》的行为事实。

(2018)浙01刑初144号刑事判决书发生法律效力后，被告的破产管理人对涉被告及其法定代表人郭XX构成合同诈骗、非法吸收公众存款、骗取贷款刑事犯罪受害人群体的损失金额在破产案件中进行了债权审核认定，其中涉合同诈骗犯罪包括原告在内的受害人的损失进行认定，认定原告与被告签订的《定购协议》的性质属于双方就商品房买卖而签署的意向合同，而非商品房买卖合同，原告无权根据《定购协议》要求被告交付预定的房屋，确认原告向被告预付的定金或购房款未退赔的损失金额为优先债权。原告对认定其与被告签订的《定购协议》的性质属于意向合同，而非商品房买卖合同的审核结果提出异议，管理人对债权异议复核后，仍维持原认定。

同时查明：被告破产管理人在履行管理职责中查明被告开发的二期商品房共有商品房416套（住宅337套、商铺79套），破产案件受理时均签订有商品房买卖合同，并向商品房销售管理部门进行了网签备案，其中有一部分房源网签在被告及其法定代表人郭XX涉非法吸收公众存款犯罪受害人名下。

本院认为

2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该条对商品房的认购、订购、预订等协议规定未区分预约合同和本合同。但随着司法实践的发展，民事活动出现了新情况，为适应司法实践发展需要，最高人民法院又出台了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件法律适用问题的解释》，并于2012年7月1日起施行，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件法律适用问题的解释》第四十六条规定：本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件法律适用问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该解释规定将认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录约定在将来一定期限内订立买卖合同的协议明确为预约合同。故2014年8月27日双方签订的《定购协议》应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件法律适用问题的解释》的有关规定认定是预约合同还是本约合同。原、被告签订的《定购协议》虽然对房源、面积、价款、付款方式等进行了约定，但《定购协议》明确约定将来一定期限内应签订商品房买卖合同，故应认定《定购协议》实质系预约合同。原告与被告签订《定购协议》在破产受理前一直要求被告签订商品房买卖合同，最终未能按《定购协议》约定履行签订商品房买卖合同义务的事实清楚，未能履行签订商品房买卖合同义务的原因在于被告。被告及其法定代表人郭XX以转让内部员工优惠购房指标为诱饵，要求一次性付清房款并签订定购协议约定将来签订商品房买卖合同，吸引社会人员到公司订购房屋。原告等人与被告签订《定购协议》后，被告及其法定代表人郭XX明知房源已经网签给他人或后来又网签他人的情况下，未与原告等人签订商品房买卖合同、也未退还所收取的款项的行为，已被法院依法认定为合同诈骗犯罪行为并受到了刑事制裁。被告及其法定代表人郭XX的欺诈行为，作为购房意向人原告未主张撤销，也不具有合同法规定的无效的情形，故被告以构成合同诈骗罪为由抗辩《定购协议》无效的意见不能成立，原告请求确认《定购协议》有效的诉请，本院予以支持。但签订商品房买卖合同是《定购协议》即预约合同需要继续履行的行为，不能因为企业破产就据此认定《定购协议》具有与商品房买卖合同即本约合同相同的行为效果，故对原告以其现有证据主张的证明目的不予认可，要求确认《定购协议》与商品房买卖合同具有同等法律效力的请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定

判决如下：

一、确认原告姜X与被告杭州XX公司签订的《定购协议》有效；

二、驳回原告姜X要求确认《定购协议》与商品房买卖合同具有同等效力的诉讼请求。

本案变更诉讼请求后减半收取受理费40元（预收4550元）,由被告杭州XX公司负担。

原告姜X于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州XX公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。