律师观点分析

原告：王X，男，1971年出生，汉族，住安徽省滁州市X区。

原告：梁X，女，1974年出生，汉族，住安徽省滁州市X区。

上述两原告共同委托诉讼代理人：缪X，安徽X律师事务所律师。

被告：郑X，男，1992年出生，汉族，住安徽省X县。

委托诉讼代理人：王X妹，安徽中特律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张争光，安徽中特律师事务所律师。

原告王X、梁X与被告郑X房屋买卖合同纠纷一案,本院于2022年4月11日立案受理后，依法适用简易，于2022年5月12日公开开庭进行了审理。原告王X、梁X委托诉讼代理人缪X、被告郑X委托诉讼代理人张争光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王X、梁X向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付违约金144000元（房屋成交820000元ｘ20%-被告已支付的定金20000元）；2、诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2019年9月15日，两原告王X、梁X（甲方）与被告郑X（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于滁州市××X××号××幢××单元××室房屋出售给乙方，房屋出售价为人民币820000元，乙方于2019年9月15日支付给甲方购房定金20000元，2019年9月25日前付购房首付款150000元用于甲方还清银行贷款拿出不动产登记证，同时注销抵押登记；2019年10月25日前付购房款人民币250000元，双方办理托管手续；余款人民币480000元以按揭方式支付于甲方。房屋交付时间：全部房款付清后三日内交付。违约责任：1、逾期交房：甲方如未按上述规定期限将房屋交付乙方使用，乙方有权按成交价的15%向甲方追究违约责任。2、逾期付款：乙方如未按上述规定时间付款，甲方有权按成交价的15%向乙方追究违约责任。3、在进入过户、公证或甲方收到乙方部分房款期间，因一方违约而使合同被迫终止的，违约方须按成交价的20%承担违约责任，全额承担中介费。合同签订后，被告郑X于2019年9月15日支付购房定金20000元，于2019年9月23日支付房款150000元，原告均出具《收条》。原、被告双方于2019年10月23日进行第一次网签，后因被告个人征信和250000元购房款未到位原因，后续程序未能进行。被告请求原告宽限一段时间，原告同意。后双方于2020年6月12日进行第二次网签，因被告不按约定支付购房款原因后续程序又未能进行。被告声称自己患病，与原告协商，希望再宽限一段时间，原告基于人道主义精神，又同意。原、被告双方于2021年4月21日第三次网签，但是被告依然没有履行付款义务。不仅如此，被告作为违约方，居然于2021年8月9日向滁州市X区人民法院提起诉讼，要求解除合同，返还购房款，现X区人民法院已作出判决，确认了被告违约的事实。原告认为，自己作为守约方，完全遵循了诚信原则，而被告则完全违背了诚信原则。双方签订的《房屋买卖合同》系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告的行为已符合其与原告签订的《房屋买卖合同》违约责任第3条的约定。现原告选择适用违约金条款，要求被告支付原告违约金144000元（成交价820000元的20%,扣除被告此前已支付的定金20000元）并承担诉讼费用。原告特具状贵院，请求贵院查清事实，判如所请。

被告郑X辩称：一、根据一事不再理原则，被答辩人的诉请不应被支持，本案属于重复诉讼，应当驳回原告的起诉。双方房屋买卖合同已经X区人民法院实体审理并作出（2021）皖X民初X号民事判决书，关于违约认定及违约责任承担，X区人民法院已作出评价，并适用定金条款，被答辩人未上诉，判决生效，产生既判力。二、被答辩人主张违约金的请求，无法律与事实依据。前次判决中关于违约金被答辩人未提出反诉，法院判决定金不予退还，即适用定金条款，被答辩人也未上诉，未提出任何异议，视为其在违约金与定金竞合情况下认可适用定金条款。答辩人违约事出有因，且实际上合同解除并未给答辩人造成损失，原告并未举证定金不足以弥补违约造成的损失。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告起诉或诉讼请求。

原告王X、梁X为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：

一、《房屋买卖合同》一份，待证双方签订合同系依法成立的合同，对双方具有约束力，合同约定了违约责任，是双方真实意思表示；

二、皖（2016）滁州市不动产权第0××4号《不动产权证书》复印件，待证案涉房屋已于2019年10月12日解除抵押，随时可以履行过户手续；

三、安徽省滁州市X区人民法院（2021）皖X民初X号民事判决书一份，待证法院已认定被告违约。

被告郑X就原告王X、梁X提交的证据材料发表如下质证意见：

证据一三性无异议，证明目的不予认可，基于公平原则，违约责任的约定不能脱离违约造成的损失；证据二三性及证明目的无异议，需要说明的是被告为原告清偿15万元银行贷款后原告办理的抵押；证据三三性无异议，该判决不仅认定了违约，同时就违约责任承担一并作出法律评价，原告不应再就违约责任向法院诉讼。

被告郑X未向本院提交相关证据材料。

针对原告提交的证据，因被告对其三性均无异议，故本院予确认，对其证明目的，本院将根据案件审理查明的事实综合予以认定。

本院经审理认定事实如下：2019年9月15日，原告王X、梁X(甲方)与被告郑X(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于X东X399号X13幢一单元2702室房屋出售给乙方，房屋出售价为人民币820000元，乙方于2019年9月15日支付给甲方购房定金20000元，2019年9月25日前付购房首付款人民币150000元用于甲方还清银行贷款拿出不动产登记证，同时注销抵押；2019年10月25日前付购房款人民币250000元，双方办理托管手续；余款人民币480000元以按揭方式支付于甲方。房屋交付时间：全部房款付清后三日内交付。违约责任:1、逾期交房：甲方如未按上述规定期限将房屋交付乙方使用，乙方有权按成交价的15%向甲方追究违约责任。2、逾期付款，乙方如未按上述规定时间付款,甲方有权按成交价的15%向乙方追究违约责任。3、在进入过户、公证或甲方收到乙方部分房款期间,因一方违约而使合同被迫终止的，违约方须按成交价的20%承担违约责任，全额承担丙方中介费(成交价的百分之二)。本协议签定后，如甲方不卖应双倍赔偿乙方定金，定金一半归中介，如乙方不买定金不退，定金一半归中介方。

合同签订后，被告郑X于2019年9月15日支付购房定金20000元，于2019年9月23日支付房款150000元，后因郑X未在2019年10月25日前支付购房款人民币250000元，致使合同无法继续履行。郑X遂于2021年8月9日具状诉讼于安徽省滁州市X区人民法院，诉请解除合同退还包含2万元定金在内的全部17万元购房款。王X、梁X辩称郑X违约故17万元购房款不应返还。2021年10月18日，X区人民法院依法作出（2021）皖X民初X号民事判决书，认定郑X违约，应当承担违约责任，其支付的定金不予退还，故判决解除双方之间的房屋买卖合同，王X、梁X返还郑X购房款15万元，驳回其返还2万元定金的诉请。

现王X、梁X具状诉至本院，诉请郑X就其违约行为承担违约责任，支付违约金。

本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、中止民事权利义务关系的协议，本案原、被告签订的房屋买卖合同，不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定严格履行。针对合同无法履行终至解除，X区人民法院（2021）皖X民初X号民事判决书已认定本案被告郑X系违约方，应当承担违约责任，其支付的定金不予退还，并判决解除双方之间的房屋买卖合同，王X、梁X返还郑X购房款15万元，驳回郑X返还2万元定金的诉请。该案中，王X、梁X系以被告身份参加诉讼，针对其购房款不应返还的抗辩意见，X区人民法院的判决已确定定金部分不予返还，王X、梁X在（2021）皖X民初X号案件中未就郑X的违约行为提起反诉主张违约金，亦未就法院判决定金不予返还提起上诉，现该判决已经生效，即已就郑X的违约行为确定选择适用定金条款。故在就郑X的违约行为确定适用定金条款的情况下原告王X、梁X又诉请其支付违约金于法无据，本院依法不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十七条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:

驳回原告王X、梁X的诉讼请求。

本案案件受理费3180元，减半收取计1590元，由原告王X、梁X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。

附：处理本案所适用的法律条文

《中华人民共和国民法典》

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。

第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）修理、重作、更换；

（七）继续履行；

（八）赔偿损失；

（九）支付违约金；

（十）消除影响、恢复名誉；

（十一）赔礼道歉。

法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。

本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。