律师观点分析

安徽省合肥市中级人民法院

民事判决书

上诉人（原审被告）：合肥XXXXXX有限公司，住所地合肥。法定代表人：林XX，董事长。

被上诉人（原审原告）：解XX，男，1986年出生，汉族，住山东省青岛市。

被上诉人（原审原告）：余XX，女，1988年出生，汉族，住安徽省合肥市。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：张争光，安徽中特律师事务所律师。

上诉人合肥XXXXXX有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人解XX、余XX房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省XX县人民法院（2020）皖XXXX民初4XXX号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销原判，改判驳回解XX、余XX的诉讼请求。

事实与理由：一、解XX、余XX依照合同第十五条主张XX公司承担违约责任，需提供证据证明XX公司有违约的基本事实，否则应承担不利后果。解XX、余XX提供的维修基金收据，购房增值税发票，以及房屋产权证证明达不到逾期办证的事实。因为办理房屋权属转移登记需要出卖人、买受人、登记机关共同协作完成。XX公司（出卖人）不是办理产权移转登记的主体，仅有协助办理的义务，解XX、余XX不能仅依据2018年3月20日颁发案涉房产的登记证书的时间来推定必然因出卖人的原因，买受人不能在约定的期限内取得权属证书。

二、一审法院认为上诉人未举证证明初始登记的时间及结果，应承担举证不能的法律后果，系适用法律错误。本案中解XX、余XX对其主张没有提供相应的证据，举证责任因在解XX、余XX并非XX公司，故一审法院认为上诉人未举证证明初始登记的时间及结果，应承担举证不能的法律后果，系适用法律错误。

解XX、余XX辩称：一审事实清楚，适用法律正确，应当维持。XX公司称应当由解XX、余XX举证XX公司未按期限向产权登记部门提交办证资料无事实法律依据。根据安徽省高院审理商品房买卖指导意见第7条，出卖人举证证明其已按照合同约定和司法解释规定期限向相关机关报送办证资料，对买受人的诉请一般不予支持，可见XX公司的抗辩其已按照期限报送资料，应当提供相应证据资料，其次，XX公司提供资料时间应当有证据，但一审、二审中上诉人并未提供，在一审庭审中XX公司曾向法院申请庭后提交证明其提交资料时间的证据，一审法官也准许了，但至二审开庭时XX公司也并未提交。因此，XX公司的上诉理由应当予以驳回。

解XX、余XX向一审法院起诉请求：请求判令XX公司向解XX、余XX支付逾期办理房产权证违约金11,496.22元。

一审法院认定事实：2015年7月28日，双方签订《商品房买卖合同》并进行网上认购备案确认，解XX、余XX购买XX公司开发的位于合肥市房屋，总房款574811元，首付款124811元，按揭贷款450000元。合同第十五条中“关于产权登记的约定”：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金”。2017年6月15日解XX、余XX收到《交房通知书》，通知解XX、余XX于2017年6月27日办理交房手续，并提交办不动产证的材料：1、房屋权属申请（审核书）；2、首套房证明、第二套改善性住房证明；5、缴纳相关办证费用（业主本人支付，开发商代缴）。XX公司于2017年6月27日交房，解XX、余XX当日缴纳了11448元维修资金等费用，XX公司于2017年7月13日向解XX、余XX出具了572421元购房增值税发票，于2017年10月18日为解XX、余XX办理了维修资金专用收据，于2017年11月1日向地税局代为缴纳了契税5724.2元。2018年3月20日，解XX、余XX取得房屋产权证。因自交房之日起90日内未取得房产证，解XX、余XX认为XX公司行为违反了合同约定，主张XX公司承担违约责任，遂起诉。

一审法院认为，解XX、余XX与XX公司之间为商品房买卖合同关系，应根据诚实信用原则全面履行自己的合同义务。根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条的规定，若商品房为现房，自交房之日起90日，由于XX公司的原因未能取得房屋权属证书的，XX公司应当承担违约责任。解XX、余XX与XX公司双方签订的涉案合同第十五条，XX公司抗辩为办理初始登记的申报时间，但是其未举证证明其初始登记的时间及结果，其辩称已于2017年8月18日向房管部门提交办理产权证的部分材料，也未举证证明，应承担举证不能的法律后果，其提供2017年10月18日办理维修资金收据、2017年11月1日代为缴纳契税，均已超过交房90日，由于XX公司没有证据证明解XX、余XX逾期取得房产证的原因在于解XX、余XX及房管部门，故其怠于履行合同义务，逾期提交申报材料构成违约，依约应承担违约责任，现因解XX、余XX已付房款为572,421元，故其主张的违约金，按合同计算为572,421元×2%=11,448.42元由XX公司承担，有事实和法律依据，予以支持，超过部分无事实依据，不予支持。

一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条，第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥XXXXXX有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付解XX、余XX违约金11,448.42元；二、驳回解XX、余XX的其他诉讼请求。本案一审案件受理费87元减半收取43.5元，由合肥XXXXXX有限公司负担。

二审中，当事人未提交新的证据。对于一审判决认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。

本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，对于当事人均具有法律拘束力。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。案涉房屋于2017年6月27日办理交房手续，出卖人依约负有在60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。然根据现有证据，XX公司未能提供充分证据已全面依约履行以上义务，而本案中买受人解XX、余XX于2018年3月20日取得房地产权证书，实际取得不动产权属证书期限超过法律规定期限。解XX、余XX据此主张XX公司承担违约责任，具有事实及法律依据，XX公司上诉称原审法院举证责任分配不当及XX公司无需承担违约责任理由均不能成立，本院不予支持。

综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费86.21元，由合肥XXXXXX有限公司负担。

本判决为终审判决。

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。