【基本案情】

2006年1月7日，崔某（购买人），王某（出售人）签订《拆迁安置房屋买卖合同》。上述合同签订后，崔某入住涉案房屋，并支付全额购房款。2006年1月27日，王某办理公证委托，委托崔某作为代理人，全权代表办理诉争房屋的更名、买卖、到房地产管理部门过户、交纳各种税费、代理领取产权证、领取售房款等一切有关事宜。如诉争房屋因家庭内部产权产生争议由王某承担责任。受托人在委托权限内签署的有关文件，委托人均予以承认。委托期限至委托事项办完为止，此委托书不予撤销。

2013年11月，王某取得诉争房屋的产权。2014年5月9日前夫马某主张共有权，起诉王某并通过民事调解书完成产权登记。马某占共有份额的40%，王某占共有份额的60%。

2017年6月，崔某将王某、马某诉至法院，要求确认其与王某于2006年1月7日签订的拆迁安置房屋买卖合同有效。

另查，王某与马某，1995年7月26日协议离婚，2003年6月3日双方协议约定拆迁安置房双方各占50%。

 【法院认为】

马某对涉案房屋是否享有优先购买权？

马某在本案中主张的是按份共有人的优先购买权，根据《中华人民共和国民法典》第三百零五条规定：“ 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”法律规定在出卖人转让其份额时，其他按份共有人享有优先购买权，旨在保护已经存在的共有关系，从而最大限度发挥经济效益以及实现物尽其用的社会效果。因此，结合本案，考虑按份共有人马某是否享有优先购买权，有两个关键问题，一是按份共有关系是否先于买卖关系建立，二是“同等条件”是否达到。

本案中，马某主张对涉案房屋享有优先购买权，本院对此持否定态度。理由如下：

第一，马某虽称与王某于2003年6月3日订立房屋产权共有的协议，该协议从时间上看早于崔某与王某签订《拆迁安置房屋买卖合同》的时间，但本院对该协议的真实性存疑。理由如下：

首先，马某称在拆迁时与王某订立房屋产权共有的协议，但该协议未在拆迁档案或其他途径留存备查，真实性无法证明；其次，马某与王某系离婚夫妻关系，且育有共同子女，加之房价上涨因素，在对外关系上，其二人利益相对一致；再次，王某在出售涉案房屋时，并未将协议向对方披露，反而承诺“如诉争房屋因家庭内部产权产生争议由王某承担责任”。综上，本院对二人之共有协议真实性存疑。此外，退一步说，即使协议真实，马某仅取得合同债权，在与善意第三人合法占有房屋之权利对抗中，其权利并不能优先予以保护。

第二，马某成为房屋按份共有人时间晚于房屋买卖合同订立及履行时间。马某在2014年通过与王某诉讼调解的方式取得涉案房屋40%产权份额，并办理产权转移登记，成为涉案房屋的按份共有人。但相对于马某来说，崔某于2006年签订房屋买卖合同、支付对价并长期合法占有使用房屋，在生活上产生依赖。法律权衡二者之利益，应优先考虑保护崔某权利。

通过以上分析，马某在取得房屋共有份额时间条件不成立的情况下，“同等条件”问题亦毋庸赘述。因此，马某不享有优先购买权。

【相关法条】

《民法典》第三百零六条规定：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”

共有包括按份共有和共同共有。共有是对所有权“量”的分割，而不是就共有物的分割。按份共有人对共有的不动产或动产按其份额享有所有权，共同共有人则共同享有不动产或动产的所有权。共同共有一般既有紧密的联系，如夫妻关系、家庭关系、遗产继承关系、合伙关系。按份共有可由当事人约定。

按份共有人的优先购买权成立需满足的条件：

（1）按份共有人系对外转让份额。对内转让份额或因继承、遗赠的原因导致共有份额的权利主体发生变化，其他按份共有人不享有优先购买权。

（2）其他按份共有人应以第三人受让该份额的同等条件主张优先购买权。“同等条件”应综合考虑共有份额的转让价格、价款履行方式以及期限等因素。

（3）其他按份共有人应在约定或合理期限内行使优先购买权。

①当事人没有约定行使期限或约定不明的，以转让人发出的包含同等条件内容的通知中载明的行使期间为准;

②通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日;

③转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;

④转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

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