律师观点分析

原告：冯XX，男，1982年3月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，
委托代理人：宁XX，系湖南XX律师。
被告：林XX，男，1978年11月24日出生，汉族，住广东省海丰县，
原告冯XX诉被告林XX合同纠纷一案，本院于2019年11月28日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月16日公开开庭对本案进行了审理。原告冯XX及其委托代理人宁XX到庭参加了诉讼。被告林XX下落不明，经本院公告送达，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯XX诉称：我与被告是好友关系。2015年12月14日我欲购买广州市海珠区XXX街XXX号XXX房，因当时广州市购房政策需要购买人有五年社保记录，故我与被告协商借用了被告的名义购买了房屋。自2016年1月开始，被告因资金周转需要向我借款，我多次向被告转账出借借款以及支付房屋贷款，其中支付购房款及房屋贷款共计324690元。现因我无法取得该房屋产权，我要求被告偿还上述款项未果，故我特向法院提起诉讼，请求判令被告向我偿还购房款324690元并支付利息（以324690元为本金自2019年12月1日起按银行同期同类贷款利率计算至清偿完毕之日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告林XX没有发表答辩意见，亦未提交证据。
经审理查明：原、被告于2015年12月19日签订《房屋产权登记人与出资购房人确权协议》，约定被告根据原告的指示于2015年12月17日与孙X签订《房屋买卖合同》，由原告全额出资910000元；原告通过银行转账和中介转交的方式向孙X支付购房预付款98800元，向孙X购买广州市海珠区XXX街XXX栋XXX房（以下简称XX房）；原、被告确认XX房暂以被告名义在房管登记部门进行权属登记，该房产实际由原告出资购买，房产所有权由原告实际所有，被告仅作为名义上的登记人，原告享有该房产的实际权益；原告作为该房产的实际所有人，在实际使用中所产生的权利义务均由原告实际享有或承担，日后办理的相应产权证照被告应交由原告留存；被告仅作为该房产的权属登记人，被告的配偶对本协议内容不持异议，并同意在需要时配合原告办理相应的产权变更登记手续。被告的配偶在该协议落款处签名并按指模。广州XX公司（以下简称XX公司）亦在该协议落款处“证明人（房屋经纪人）”处盖章。
原告于2015年12月14日向XX公司支付15000元。XX公司出具《收据》载明收到原告购买XX房的诚意金15000元，若业主孙X同意成交则诚意金自动转为定金，定金不退，由于原告本人没有购房资格现由被告名义购房。XX公司又于2015年12月20日出具《收据》载明收到原告支付购买XX房的购房佣金10000元（以被告名字购买）。
原告于2015年12月16日由其妻子向广州XX公司（以下简称XX公司）支付8000元，XX公司出具《收款收据》载明收到被告支付的按揭代理费8000元。被告与孙X于2015年12月16日签订《授权委托书》，委托广州市XX公司（以下简称XX公司）为被告向孙X购买XX房办理向银行申请贷款800000元的相关手续。XX公司于同日出具《业务受理确认函》确认办理上述代办按揭及过户抵押手续等事宜。原告于2015年12月19日由其妻子向XX公司支付1890元，XX公司出具《收款收据》载明收到被告支付的按揭代理费1890元。
被告、孙X、XX公司于2015年12月17日签订《房屋买卖合同（三方协议书）》，约定被告以910000元的价格向孙X购得XX房，被告应支付首期款110000元，剩余房款800000元由被告向银行申请贷款支付；房屋交易的税费由被告承担；被告与孙X按各自向XX公司承诺的佣金确认书向XX公司支付中介服务费。
原告于2016年1月18日向孙X转账支付83800元。原告主张该款项是其向孙X支付的购房首期款，其另以现金方式向孙X支付11200元购房首期款。
原告提供《税收缴款书》《存量房交易计税价格核定通知书》《房地产交易纳税申报表》等证明其以被告名义向孙X购房，税务部门须收缴个人所得税及契税共计23000元。原告于2016年1月18日向被告转账支付22000元。原告表示其另通过现金向被告支付1000元，即其共向被告支付23000元用于缴纳上述税费。
原告（由其妻子代签名）与孙X于2016年2月20日签署《物业交接确认书》，约定孙X成功出售XX房，原告成功交接。该确认书载明买卖双方一切房款已结清，孙X已收到800000元按揭款。
原告提供银行转账记录、支付宝转账记录等拟证明其向被告转款用于支付房屋贷款的情况。转账记录显示原告付款的日期和金额为：2016年1月28日付40000元、2016年2月29日付30000元、2016年3月2日付5400元、2016年3月15日付20000元、2016年4月3日付5000元、2016年4月7日付10000元、2016年9月24日付19600元、2017年5月10日付8000元、2017年5月11日付8000元。
依原告申请，本院依法向中国XX调取了被告用于支付XX房房屋贷款的银行账户的交易明细。该交易明细显示被告每月应偿还的房屋贷款约4900元，自2015年12月1日至今，被告共偿还2016年3月至2017年4月期间的房屋贷款共68639.65元。
原告表示其与被告约定，其直接向被告转账支付还贷所需款项，再由被告向银行偿还房屋贷款。法庭询问原告为何其向被告转账付款的时间和金额与被告还贷的时间和金额不一致，为何原告向被告支付的款项多于被告应承担的贷款，对此原告表示其是提前向被告付款；被告要求其付款，并承诺会向原告还款，故其基于与被告的友谊而相信被告并同意付款。
案外人黄X因与被告间存在民间借贷纠纷而向本院提起诉讼，本院作出（2017）粤0105民初5475-5477号民事判决书，判决被告应向黄X还款。上述判决发生法律后，黄X向本院申请执行。本院在执行过程中，拟对登记在被告名下的XX房强制执行。原告提出执行异议，要求解除对该房屋的查封，本院作出（2018）粤0105执异297号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告遂于2018年9月19日向本院提起执行异议之诉，要求终止对XX房的执行程序，确认XX房的所有权人为其。本院于2018年12月12日作出（2018）粤0105民初16616号民事判决书，判决驳回原告的全部诉讼请求，该案受理费12900元由原告负担。原告对该判决不服而提起上诉，广州市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）粤01民终7975号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，二审受理费12900元由原告负担。上述判决认为，XX房虽为原告购买，但登记在被告名下，在双方并未将房屋的权属转移登记至原告名下的情况下，并不产生物权变动的法律后果，更不能产生对抗第三人的法律效果；法院处分被告名下财产后，原告依据其与被告之间的借名买房协议而产生的债权债务，可另行解决。
原告原以民间借贷纠纷为由提起本案诉讼。原告除主张被告偿还其支付的购房款324690元外，还主张被告于2015年4月26日至2015年10月22日期间共向其借款318160元，要求被告偿还。原告亦主张其为被告向他人借款提供担保，履行了保证责任，故向被告追偿291600元。法庭向其释X其主张的购房款、借款和追偿款分别属于不同的法律关系，不应在一件案中主张，原告则表示其在本案中仅主张购房款324690元，上述借款318160元、追偿款291600元不在本案中主张。原告表示其与被告已达成借名买房的合同，被告违反合同约定导致其损失，故主张被告赔偿324690元。原告还表示（2018）粤0105民初16616号案、（2019）粤01民终7975号案的受理费共25800元亦属被告违约导致其损失，故该25800元包含在其在本案中向被告主张的赔偿款324690元中。
另查，原告在本案诉讼过程中申请财产保全。本院依法作出（2019）粤0105民初36183号民事裁定书，裁定对被告价值934450元的财产进行保全。
本院认为：虽原告以民间借贷纠纷为由提起本案诉讼，但原告在庭审中已明确其是以被告违反借名买房合同约定向被告主张赔偿，故本院将本案案由改为合同纠纷。
原、被告虽是为了规避广州市商品房限购的管理政策而签订《房屋产权登记人与出资购房人确权协议》，但该协议并未违反法律的强制性规定，且该协议是原、被告真实意思表示，故该协议已发生法律效力，对原、被告产生法律拘束力，双方均应依约履行。根据该协议约定，被告属涉案XX房的登记所有权人，被告确认该房屋实际应属原告所有，故被告负有为原告妥善代持房产权利的义务。现被告因其个人负债无法偿还导致被诉进而被强制执行，法院查封了XX房并拟对该房屋进行处分，该事实应属被告未妥善代持房产权利导致原告无法依约享有房产实际使用权等权利，故原告以被告违约为由主张被告赔偿损失合法合理，本院对此予以支持。
原告提供的证据可证实原告为购买XX房支付了首期款110000元、中介服务费（购房佣金）10000元、按揭代理费9890元、税费23000元。故原告主张被告赔偿上述损失152890元于法有据，本院对此予以支持。
原告虽举证证明其购房后共向被告支付146000元，并主张该款项是用于偿还房屋贷款。但根据被告名下用于偿还房屋贷款的银行账户交易明细，被告仅每月须向银行还款约4900元。原告向被告支付的款项金额明显高于被告应支付的还贷金额，且原告若拟偿还房屋贷款，可直接向还贷账户转账付款，而无须向被告付款再由被告将款项转入还贷账户处，故原告对该款项用途的陈述不符合常理。况且原告亦表示其是依被告的要求、基于友谊相信被告而付款，被告承诺会向其还款，则从该陈述可知原告向被告付款并非仅以还贷为原因，亦包含了帮助被告或向被告出借借款等原因。故不应将原告向被告支付的全部款项均认定为用于偿还房屋贷款。因此本院依据还贷账户的交易明细，认定原告向被告支付的款项中有68639.65元属于偿还房屋贷款用途。则该68639.65元属于被告违反借名买房合同对原告造成的损失，原告主张被告赔偿该68639.65元合法有据，本院予以支持。原告主张的其余77360.35元并非被告违反借名买房合同对原告造成的损失，故原告在本案中以该法律关系主张被告赔偿77360.35元缺乏依据，本院对此不予支持。
关于（2018）粤0105民初16616号案、（2019）粤01民终7975号案的受理费，该两案已发生法律效力的民事判决书已明确判令该两案受理费由原告负担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：”中第（五）项“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”的规定，以及《诉讼费用交纳办法》第四十三条第二款“当事人单独对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核。复核决定应当自收到当事人申请之日起15日内作出”的规定，原告再在本案中主张被告向其赔偿该两案受理费与生效判决结果相悖，本院对此不予支持。原告可另循法律途径主张权利。
关于利息，如前所述，被告违反合同约定对原告造成损失，故本院对原告主张被告赔偿予以支持。被告未及时向原告赔偿将导致原告资金被占用的损失，故原告主张被告对赔偿款自2019年12月1日起按银行贷款利率计付利息合法有据，本院对此予以支持。该利率应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、被告林XX在本判决生效之日起七日内，向原告冯XX赔偿221529.65元，并自2019年12月1日起至实际清偿之日止对该赔偿款按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告冯XX计付利息。
二、驳回原告冯XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6170元由原告冯XX负担1960元，被告林XX负担4210元。本案财产保全费5000元由原告冯XX负担1589元，被告林XX负担3411元。被告林XX在本判决生效之日起七日内将其应负担的受理费交纳至本院，并将其应负担的财产保全费直接支付给原告冯XX。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。