律师观点分析

        四川省盐边县人民法院

民 事 判 决书

（2017）川0422民初656号

原告：成都某有限公司攀枝花红山分公司(原成都某公司攀枝花红山分公司)，住所地四川省盐边县，统一社会信用代码：91510422078875560B。

负责人：邓某某，该分公司总经理。

委托诉讼代理人：高槐，四川荣恩律师事务所律师，执业证号：15101201011985869。

被告：攀枝花某有限公司，住所地四川省盐边县红格镇红山亚热带风情国际社区碧水湾小区90幢，统一社会信用代码：915104227958436760。

法定代表人：向某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘立辉，该公司员工。

委托诉讼代理人：张华，四川渡攀律师事务所律师，执业证号:15104201010794866。

原告成都某有限公司攀枝花红山分公司（以下简称某物业红山分公司）与被告攀枝花某投资有限公司（以下简称某投资有限公司）物业服务合同纠纷一案，本院2015年12月14日立案受理后，于2016年12月8日作出（2015）盐边民初字第2206号民事判决。原告嘉德联行红山分公司不服该判决，向四川省攀枝花市中级人民法院提起上诉。四川省攀枝花市中级人民法院审理后，于2017年4月27日作出（2017）川04民终191号民事裁定，裁定撤销本院（2015）盐边民初字第2206号民事判决，发回本院重审。本院2017年5月26日重新立案受理本案，依法适用普通程序，另行组成合议庭于2017年7月25日第一次公开开庭审理后，原、被告请求进行庭外和解，但未达成和解协议。2017年11月17日，原告提出司法鉴定申请，请求对被告应支付给原告的物业服务费进行司法鉴定。本院委托四川中联会计师事务所有限公司对被告应支付和已支付给原告的物业服务费进行司法鉴定。该公司于2018年12月17日向本院递交了川中联鉴字[2018]01号《司法会计鉴证报告》。本院2018年12月24日组织原、被告并通知司法鉴定人员到场进行证据交换，原、被告对川中联鉴字[2018]01号《司法会计鉴证报告》进行了质证，司法鉴定人员接受了原、被告的质询。2018年12月25日，本院第二次公开开庭审理了本案。原告某物业红山分公司的负责人邓某某和委托诉讼代理人高槐、被告某投资有限公司的委托诉讼代理人刘立辉和张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某物业红山分公司向本院提起诉讼请求：判令被告支付拖欠原告红山国际社区碧水湾、叠翠岭、卡梅尔三组团2013年10月1日至2015年7月31日空置房物业服务费2083845.66元，违约金按应付服务费10%/年计算至本案重审立案之日为306669.96元，合计2390515.62元，违约金主张至被告实际支付完拖欠的物业服务费止；2.判令被告支付其代成都某某物业服务有限公司向原告退还预收组团物业服务费275421.20元；3.判令被告支付拖欠原告2013年10月1日至2015年7月31日红山国际社区非组团人员工资1999065.56元，人员社保费872669.69元，生活费600000元，工会经费39898.47元，残保金82540.93元，向书富工伤费4390元，工作服费109228.13元，补退服装费1122元，观光车检验费1685元，临时保洁费4885元，物资费131076.99元，佣金199966.56元，管理费323141.71元，违约金16552.77元，共计4386162.81元。以上3项费用合计7052639.63元；4.由被告承担诉讼费用。庭审过程中，原告放弃要求被告支付工会经费39898.47元的诉讼请求，将诉讼标的变更为7012741.16元。事实和理由：2013年10月1日，原告与被告签订《红山国际社区．前期物业服务合同》及《红山国际社区非组团物业服务协议》，约定原告为被告开发的红山国际社区提供物业服务。原告与被告签订的《红山国际社区．前期物业服务合同》及《红山国际社区非组团物业服务协议》均为双方真实意思的表达，合同合法有效，合同对双方的权利义务约定明确，被告不履行约定的服务费支付义务，已严重违约。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请法院支持原告的合法诉求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定如下：

原、被告2013年10月1日签订的《红山国际社区．前期物业服务合同》上，有双方经办人或主要负责人的签名，并加盖了双方的公章，合同对双方的权利义务进行了明确约定。双方于同日签订的《红山国际社区非组团物业服务协议》，虽未加盖被告公章，但有被告公司副总经理冯灵的签名，原告向被告提出的《关于红山国际项目非组团人员定编及工资标准的申请》、经被告审批的原告2013年10月至2015年4月员工工资表、《付款申请》，被告提供的向原告支付物业服务费的《记账凭证》等证据，能够证实原、被告在按照《红山国际社区非组团物业服务协议》实际履行。因此本院对原告提供的《红山国际社区．前期物业服务合同》及《红山国际社区非组团物业服务协议》予以采信。

本院认为，原告与被告签订《红山国际社区．前期物业服务合同》及《红山国际社区非组团物业服务协议》，约定被告将开发的红山国际社区空置房及非组团的物业服务管理委托给原告实施，被告向原告支付物业服务费，在原、被告之间形成物业服务合同关系。《红山国际社区．前期物业服务合同》及《红山国际社区非组团物业服务协议》系原、被告自愿达成，合同内容不损害国家利益和他人合法权益，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定履行了物业服务管理义务，被告未按合同约定按时足额支付物业服务费的行为，已违反了合同的约定，应当承担清偿责任，并按约定支付违约金。因此，原告要求被告支付拖欠的空置房物业服务费和非组团物业服务费，并承担违约责任的诉讼请求，符合法律的规定和双方合同的约定，本院依法予以支持，被告应当支付原告物业服务费3459754.18元（前物业服务公司委托被告支付的预收物业费275421.20元＋空置房物业服务费2055920.59元＋非组团物业费3086107.79元－已支付物业服务费1957695.40元），并支付违约金103198.98元（空置房物业服务违约金86646.21元＋非组团物业服务违约16552.77元）。原告未向征收机构实际缴纳残保金，原告也未提供证据证明残保金属用人单位必须缴纳的费用，对原告要求被告支付残保金的诉讼请求，本院不予支持。被告虽然在2014年8月进行了股东变更，股东变更后的被告管理团队并未与原告修订双方2013年10月1日签订的物业服务合同，合同仍然对双方具有约束力，被告认为原告不能依据双方2013年10月1日签订的两份合同向被告主张2014年8月后的物业服务费的抗辩理由无事实依据和法律依据，本院不予支持。被告前物业服务公司委托被告向原告支付其预收业主2013年10月后的物业服务费，委托事项是基于原、被告签订物业服务合同，委托款项属于原告应收物业服务费，委托支付金额被告予以了确认，本案确定金额275421.20元小于被告确认金额327213.20元，应当在本案中作出处理，被告认为原告的该项诉讼请求与本案不属同一法律关系的抗辩理由不成立，本院不予采纳。至于被告认为原告疏于管理，造成被告空置房受损，要求原告承担赔偿责任的问题，被告在本案中未提起反诉，被告可另案主张。被告以原告占用了被告一套别墅，要求原告支付租赁费的抗辩请求，属租赁法律关系，与本案不属同一法律关系，不能在本案中合并处理。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：

一、由被告攀枝花某投资有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告成都某有限公司攀枝花红山分公司红山国际社区空置房和非组团物业服务费3459754.18元，违约金103198.98元，合计3562953.16元；

二、驳回原告成都某有限公司攀枝花红山分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费60889元，由被告攀枝花某投资有限公司负担30936元，由原告成都某有限公司攀枝花红山分公司负担29953元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。

审判长　　沈红兵

审判员　　田龙云

审判员　　李阳勇

二〇一八年十二月二十五日

书记员　　罗洪霞