租赁合同纠纷案例，二审驳回！

律师观点分析

上诉人（原审原告、反诉被告）：朱X。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州XX教育咨询有限公司，

委托诉讼代理人：郭XX，河南XX律师。

朱X上诉请求：1.撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审本讼费、反诉费由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉租赁合同本身无效。案涉房屋整个区域为消防疏散通道，均不应计算公摊面积，且部分无法使用。2.即使合同有效，不考虑消防占用的情况下，根据双方约定30%的公摊比例，案涉房屋的建筑面积也是少于合同约定的建筑面积270平方米。3.即使合同有效，关于合同解除的时间认定错误。双方的租赁关系在2020年6月初就已经解除。4.关于履约保证金及违约金的问题。上诉人搬离案涉房屋，解除租赁合同系受新冠疫情这一不可抗力影响且经双方同意，因此上诉人不存在违约行为。一审法院判决履约保证金2万元不予退还，同时支付违约金19800元错误。5.关于一楼入口及二楼通道和测绘报告中消防占用部分的装修损失赔偿问题。对于装修后不能使用的装修损失系被上诉人造成，过错在于被上诉人，因此被上诉人应当予以赔偿。

XX公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

朱X向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退还原告履约保证金26890元；2、依法判令被告返还原告多支付的租金及物业费共计279664元；3、依法判令被告赔偿原告装修损失219705.402元；4、依法判令被告承担原告支付的测绘费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。

XX公司向一审法院反诉请求：1、判令原告支付被告拖欠租金245823元（自2020年1月1日起暂计至2021年3月31日）及违约金19800元（以198000元的10%计算）;2、判令原告支付被告2020年2月5日至2021年3月拖欠的物业费10507.4元及逾期付款违约金（以10507.4元为基数，自2020年2月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日）；3、本案诉讼费由原告承担。

一审法院认定事实：一、原告与被告于2016年11月6日签订了《房地产租赁合同》，合同主要内容为：甲方（被告）自愿将XXX村位于郑州市中原区工人路23号中原****一号小区六号楼裙底商二层的涉案商铺，建筑面积为270平方米分租给乙方（原告）使用，乙方对该房屋做了充分了解，愿意承租该房地产。乙方承租该房产的用途是用于教育培训，租赁期限自2016年11月6日起至2023年2月4日止，其中装修期（不计租)自2016年11月6日起至2017年2月5日止，合同签订当日，乙方向甲方支付2017年2月5日至2017年8月4日房租玖万元整人民币，以后每次租金需提前壹个月支付，甲方收取房租后向乙方开具凭证。另外乙方需支付房屋租赁及水电、设备、消防、物业等及诚信经营履约保证金贰万元整人民币，该保证金合同到期没有违约全额无息退还。合同约定了解除的条款，乙方需要解除合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，甲方退还乙方押金及预付房租。合同也约定了违约的条款，若乙方违反合同约定的违约行为的，视为乙方放弃承租该商铺和其在甲方处的财产及设备以及相关装饰装修，除扣除履约押金外，甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金，滞纳金标准为每逾期一日按千分之五年租金收取，并且甲方有权解除合同，如有预交房租则不予退还。二、《房地产租赁合同》签订后，被告按合同的约定将房屋交给了原告，原告亦按合同约定标准交纳了2017年2月5日至2020年2月4日期间的房租。......。

一审法院认为，原告与被告双方签订的《房地产租赁合同》，是双方真实意思的表示，也不违背法律、法规的强制规定，应为有效合同，受法律保护。双方均应按照约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点是：第一、关于涉案合同是否已经解除；第二、对一审法院委托河南XX公司于2020年12月25日作出的《测绘成果报告》效力认定问题。因双方签订的《房地产租赁合同》约定的租赁期限自2016年11月6日起至2023年2月4日止，庭审中原、被告均认可原告于2020年6月搬离涉案房屋，关于搬离后涉案《房屋租赁合同》是否解除双方存在分歧，原告陈述在搬离时通知了被告，并且被告在场，被告陈述搬离时被告并不知情，原告系自行搬离，现原告未提交证据证明搬离时主张合同解除系双方协商一致，并且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”。原告未提交证据证明其自行搬离时与被告协商一致解除合同的证据。故被告关于涉案合同系原告自行搬离，并未通知被告或协商一致解除合同的辩称，一审法院予以采信。

因被告于2020年7月来院起诉要求判令解除双方签订的《房地产租赁合同》，该案（2020）豫0102民初5444号卷宗送达回证显示原告于2020年9月20日收到法院送达的起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款之规定，原告于2020年9月20日接到被告主张解除合同的起诉状后，应视为合同解除。故被告关于涉案合同至今并未解除的辩称一审法院不予采信，一审法院确认双方解除合同的日期为2020年9月20日。

关于评估报告的效力问题，因评估机构在【2020】120072号《测绘成果报告》质证意见的回复中认可测绘报告未对涉案商铺所在楼层整体测绘以及认可报告中分摊的公用建筑面积8.64平方米不包含涉案商铺所处楼层的公共走廊和公共卫生间以及认可“消防通道”面积测绘依据系双方现场指认。根据以上回复内容可以看出河南XX公司作出的【2020】120072号《测绘成果报告》不能做为认定涉案房屋建筑面积的依据，故一审法院不予采信。结合原告在合同中明确对房屋已作充分了解，自行装修实际租用3年多，并按合同约定标准支付了2020年1月3日之前的租赁费的情况，租赁面积仍应以合同约定的面积270平方米为准。因《测绘成果报告》不具有证明力，原告根据《测绘成果报告》提出的诉讼请求缺少事实依据，原告要求被告退还履约保证金26890元和装修损失219705.402元，以及诉求判令被告返还多支付的租金和物业费279664元和测绘费5000元的各项请求一审法院不予支持。

关于被告反诉原告要求判令原告拖欠的租金245823元（自2020年1月1日至2021年3月31日），一审法院认为原告在合同履行期间擅自搬离拒不交纳租金已构成违约，因双方解除合同的日期为2020年9月20日，此后租金不予支持。2020年1月底全国爆发新冠肺炎疫情，人员被限制出行和聚集，故原告关于应减免三个月房租和物业费的辩称一审法院予以采信，2020年4月5日至9月20日租金应按合同约定的标准支持共计90750元。被告反诉请求的多余部分一审法院不予支持。关于被告反诉请求判令原告支付违约金19800元，依据合同约定滞纳金标准为逾期一日按千分之五年租金收取，现被告诉请的违约金计算数额19800元未超出合同约定的违约金比例和数额，一审法院予以支持。关于被告反诉原告支付拖欠物业费10507.4元，自2020年4月5日到2020年9月20日止的物业费为4158元一审法院予以支持，多余部分一审法院不予支持。关于被告反诉请求原告支付物业费逾期付款违约金因无合同依据和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告朱X的各项诉讼请求；二、原告朱X于判决生效后十日内支付被告郑州郑报XX教育咨询有限公司拖欠的房屋租金90750元、违约金19800元，物业费4158元，共计114708元；三、驳回被告郑州郑报XX教育咨询有限公司过高和其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4557元（已减半收取），反诉案件受理费2721元（已减半收取），共计7278元，由原告朱X负担6730元，由被告郑州郑报XX教育咨询有限公司负担548元。

二审期间，对各方当事人提交的证据，法院组织各方当事人进行了证据交换和质证。法院结合本案其他证据对二审期间各方所提交的证据予以综合认证。

经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，朱X租用XX公司案涉房屋。XX公司依约交付房屋。朱X未依约支付租金构成违约。朱X上诉称双方租赁关系在2020年6月解除，但是朱X未有证据证明其自行搬离时与XX公司协商一致解除合同。故其该项上诉请求不成立，应不予支持。一审法院酌定朱X接到XX公司主张解除合同的起诉状日期(2020年9月20日)为双方合同解除日期并无不当。朱X另称部分装修损失系被上诉人造成，过错在于被上诉人，被上诉人应当予以赔偿。但是，根据本案查明的事实，案涉《测绘成果报告》不具有证明力，故朱X根据案涉《测绘成果报告》提出的该项请求缺少事实依据，结合朱X合同中明确对房屋已作充分了解，自行装修实际租用3年多，并按合同约定标准支付了2020年1月3日之前的租赁费的情况，一审判决驳回朱X的各项诉讼请求并无不当。朱X的上诉请求不成立，应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11708元，由上诉人朱X负担。