（本文来源于微信公众号：昆山太仓许晓燕律师 18915762832）

案情简介：2017年9月，开发商向业主甲交付了房屋，甲按照合肥市老的规定已经缴纳了住房专项维修资金（购房总额的2%）。2017.12.1，当地政府发布新规，调整了维修资金的缴存计算方式（按建筑面积每平方米110元交存），甲是否有权就新旧两项规定导致的差额部分向开发商主张退还？现许晓燕律师18915762832就此分析一下专项维修资金中大家可能还不熟悉的一些知识点。

1、专项维修资金的性质是什么？业主交纳后有什么权利？

既然已经特别说明是“专项”，就说明该资金不是用于所有的住宅部位，业主自己家的墙面发生质量问题是不能使用该资金进行维修的。根据2007年12月4日国家建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。一般适用于住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等维修和更换。

虽然专项维修资金不能使用到“私人领域”，但业主交存的住宅专项维修资金在物权属性上属于业主所有，在业主大会成立前，只是由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。业主对专项资金的使用、管理具有决策权。

2、应按什么标准交纳？有没有固定的比例或金额？

专项维修资金附属于住宅，相当于住宅的“养老金”，不同地区的养老金标准也不完全一样，需要根据建筑物所在地区的实际情况进行调整。原则上，业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。各直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门需要根据本地区情况，适时调整、确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并非一成不变，因此才会出现本案中新旧政策对交纳标准规定不一的情况。

3、业主可以按照新政策要求退还差额吗？

说到这个问题，许晓燕律师18915762832就不得不提及一个专业术语“溯及力”，也称法律溯及既往的效力，是指法律对其生效以前的事件和行为是否适用。如果适用就具有溯及力，如果不适用，该法就不具有溯及力。就现代法而言，法律一般只能适用于生效后发生的事件和行为，不适用于生效前的事件和行为，即采取法律不溯及既往的原则。

在本案中，新规定的施行时间是2017年12月，而在2017年9月，业主就已经交付了专项维修资金，从溯及力上来说，新规定并不能当然的适用于已经完成的行为。而且从合肥市房地产管理局发布的政策解读中提及“本次新政的执行时间为2017年12月1日，即今日开始缴存维修资金均按新标准执行。”“物业未缴存维修资金的，转让时所有权人应按照新政策第五条标准计算缴存；新政策实施前应缴存维修资金而未缴存的，物业所有权人应按照新政策予以补缴。”明确了新政策的适用范围是2017年12月1日之后应缴存未缴存的专项资金，对于已经缴存的资金不作调整。

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