律师观点分析
上诉人饶XX、**因与被上诉人罗XX、万XX、李XX、王XX、湖南XX公司（以下简称中XX公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2018）湘0722民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人饶XX、**的委托诉讼代理人刘X、被上诉人万XX、李XX的委托诉讼代理人袁XX到庭参加诉讼，被上诉人罗XX、中XX公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，被上诉人王XX经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
饶XX、**上诉请求：请求撤销一审判决第四项，改判罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司赔偿饶XX、**房屋增值损失XXX元、2016年和2017年度的房屋租金200000元、房屋契税58885.12元、物业专项维修资金8261元，共计XXX.12元。事实和理由：1、一审判决认定饶XX、**的损失组成有误，房屋增值部分属于合同正常履行时饶XX、**可获得的利益，应当作为本案损失予以赔偿。因罗XX等人的违约行为，导致饶XX、**不可能再以签订合同时的价格在同一地段购买与涉案房屋面积、条件相同的房屋，涉案房屋价格上涨产生的差价属于合同法规定的合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同司法解释系针对买卖合同特殊情形制定的司法解释，效力位价上不可能违反上位法而规定可得利益损失不属于损失赔偿范围。一审判决以该解释第八、九条的损失不包括可得利益损失为由而不予支持房屋增值损失，属于对法律的错误理解和适用。中XX公司系专门从事房地产开发的企业，因合同无法履行而带来的房屋增值损失属于其可预见到的损失。饶XX、**在法院确权后即申请房屋价值评估的行为合理合法，一审判决以房屋评估报告超出合同签订时所能预见的损失范围而对房屋增值部分的可得利益损失不予支持错误。已付购房款一倍的赔偿属于法律对商品房出卖人恶意欺诈行为的惩罚性赔偿，与房屋增值损失可以并存。如果赔偿损失和惩罚性赔偿不能同时主张，也应当以填补饶XX、**损失为先。2、房屋契税和物业专项维修基金属于饶XX、**的直接损失，罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司应予以赔偿。罗XX等人虽然没有直接收取房屋契税和物业专项维修基金，但饶XX、**系基于购房合同才交纳，饶XX、**有权向相关管理部门主张退费，也有权向恶意欺诈的一方主张承担该直接损失，况且相关管理部门可能会存在不能退费或者不能全额退费的情形。3、罗XX、万XX、李XX承诺的房屋租金损失系对欺诈行为导致饶XX、**租金收益减少作出的权利处分，应当予以支持。饶XX、**购买涉案房屋后，已经以出租方式获得租金收益，如不是罗XX等人的欺诈、违约行为，饶XX、**完全可以继续获得相应的租金利润。饶XX、**无法取得涉案房屋的所有权系罗XX等人的过错造成，一审判决认为饶XX、**未取得所有权而不应主张租金收益错误。
万XX、李XX辩称，请求驳回上诉，维持原判。
罗XX、王XX、中XX公司未作答辩。
饶XX、**向一审法院起诉请求：1、解除饶XX、**与中XX公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号110XXXX0186)；2、罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司返还饶XX、**已付购房款XXX元，并以购房款XXX元为基数，按年利率6%向饶XX、**支付自2012年4月26日起至付清之日止的利息（暂计算至2018年10月31日为576492.36元）；3、罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司返还饶XX、**支付的房屋契税58885.12元、物业专项维修资金8261元；4、罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司共同赔偿饶XX、**房屋增值损失XXX元；5、罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司按照已付房款的一倍（即XXX元）向饶XX、**承担赔偿责任；6、罗XX、万XX、李XX向饶XX、**支付涉案房屋2016年度、2017年度的房屋租金200000元。
一审法院认定事实：2009年7月前后，王XX与罗XX商议，拟共同竞拍位于汉寿县龙阳街道振兴西路南XX、移动公司西侧一处面积为8299平方米（合12.44亩）的地块从事商品房开发（后来建成的小区命名为钦锋苑）。同年7月10日，王XX与罗XX双方订立《土地转让协议书》，约定将上述地块东侧6.4亩分割给王XX，西侧的6亩分割给罗XX，双方共同挂靠在中XX公司的名下开发建设商品房。2012年4月25日，罗XX以中XX公司的名义与饶XX、**签订了《商品房买卖合同》(合同编号：XXX)，约定饶XX、**购买中XX公司开发的位于汉寿县XX××路××小区××门面××、××、××、××房，用途为商铺。双方约定每平方米单价5280元，总建筑面积为275.37平方米，合同总价款为XXX元，中XX公司应当于2012年5月18日前向饶XX、**交付房屋。合同签订后，饶XX、**依约支付了房款XXX元，缴纳房屋契税58885.12元，缴纳物业专项维修资金8261元，并于2013年4月24日办理了房屋预告登记手续。另查明：罗XX以中XX公司名义与饶XX、**签订房屋买卖合同前，王XX已将涉案B栋4间商铺出卖给案外人童XX、童XX、熊XX，经汉寿县人民法院、湖南省高级人民法院生效判决已将涉案商铺判决给了三位案外人，2017年8月21日罗XX、万XX、李XX向饶XX、**出具承诺书，承诺因涉案房屋的诉讼未结案，导致饶XX、**的房屋租金受损，愿意支付2016年、2017年二年的房屋租金损失。2018年9月30日，经湖南XX公司评估，涉案房屋现市场价值为XXX元。
一审法院认为，一、罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司是否本案适格被告。罗XX与王XX合伙以中XX公司的名义开发建设钦锋苑小区A、B、C、D、E栋房屋，尽管罗XX与王XX约定由罗XX组织建设A、C、E栋，王XX组织建设B、D栋，但这仅仅是合伙体的内部分工，不能改变二人合伙开发建设的性质，王XX于2010年5月24日与案外人童XX、童XX，于2010年12月6日与案外人熊XX签订了《门面预购协议书》，罗XX于2012年4月25日以中XX公司的名义与饶XX、**签订了《商品房买卖合同》，出售了涉案房屋，二人对涉案房屋“一房二卖”的行为均存在过错，均应承担责任。万XX、李XX在庭审中自认各占罗XX股份中三分之一的股份，且参与了钦锋苑小区的开发建设，应视为合伙人，也应承担责任。罗XX、万XX、李XX、王XX挂靠中XX公司进行房地产开发，中XX公司收取了管理费，且饶XX、**签订了商品房买卖合同的相对方是中XX公司，中XX公司应当承担责任，故罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司均是本案适格被告，均应依法共同承担本案的责任。二、饶XX、**于2012年4月25日与中XX公司签订的《商品房买卖合同》是否应该解除。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。但在饶XX**与中XX公司签订该合同前，王XX与童XX、童XX、熊XX签订了《门面预购协议书》，出售了涉案房屋，已产生法律效力的法律文书确认了童XX、童XX、熊XX与王XX签订的《门面预购协议书》合法有效，童XX、童XX、熊XX享有涉案房屋的所有权，饶XX、**要求实现合同目的即获得涉案房屋的所有权已不能实现。合同目的不能实现的原因系罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司“一房二卖”的行为造成，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，饶XX、**可以解除合同，且饶XX、**行使合同解除权未超过法定期限，故饶XX、**于2012年4月25日与中XX公司签订的《商品房买卖合同》应予解除。三、罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司是否应返还饶XX、**已付购房款和利息。罗XX、万XX、李XX、王XX作为合伙成员，本应精诚团结、通力合作地处理合伙体事宜，但为了各自的利益，造成“一房二卖”，在将涉案房屋出售给饶XX、**时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给了第三人的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定。罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司应该返还已付购房款XXX元及利息。关于利息，一审法院酌定按年利率6%计算，自2012年4月26日至付清之日止，截止2018年12月10日（本案起诉之日）的利息为577916.44元。（145×××××6×6%+145×××××228÷365×6%）。四、饶XX、**的损失确认，罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司应该赔偿饶XX、**的损失以及是否应该承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。饶XX、**要求赔偿的损失有支付的房屋契税58885.12元，物业专项维修资金8261元，涉案房屋增值价值XXX元，涉案房屋2016年、2017年度的房屋资金200000元，合计XXX.12元，并还要求罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司按照已付购房款一倍即XXX元承担惩罚款赔偿责任。关于房屋契税和物业专项维修资金，因饶XX、**未取得涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国税收税征收管理法》第五十一条规定，“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还”，根据《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)规定，“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税。”根据《物业管理条例》第五十三条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第十条规定“物业专项维修资金管理机构应当按照相关规定确定商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行，开立物业专项维修资金专户，资金专户下以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户门号设分户账。”业主是专项维修资金交存主体，政府主管部门或业主委员会是专项维修资金管理主体。本案契税和物业专项维修资金并非罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司即开发商收取，也不受开发商的支配，在合同解除后，开发商不负有返还的义务，饶XX、**可以向契税和物业专项维修资金的收取单位或有关组织主张要求返还，故房屋契税和物业专项维修资金不能计算在本案饶XX、**的损失之列。关于房屋租金，虽然罗XX、万XX、李XX承诺造成涉案房屋2016年、2017年的租金损失由其负责赔偿，但饶XX、**对涉案房屋不享有所有权、占有权和使用权，也就不享有出租权，不存在租金损失，故对饶XX、**要求罗XX、万XX、李XX赔偿租金损失的诉讼请求不予支持。关于罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司是否应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。罗XX、万XX、李XX、王XX作为合伙体明知涉案房屋已出售给第三人，故意隐瞒该事实与饶XX、**签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项规定，饶XX、**可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故对饶XX、**要求罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司按已付房款一倍即XXX元承担赔偿责任的诉讼请求予以支持。关于房屋增值差价，该房屋增值差价XXX元的主张实际上是可得利益损失，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”本案中，签订《商品房买卖合同》时，罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司作为卖方应当预见如违反合同约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外还可能负担利息和已付购房款一倍的赔偿。但因房地产市场变化所带来的不确定性等因素，无法预见涉案房屋一定会增值而使饶XX、**遭受可得利益损失。且双方约定2012年5月18日交房，现以2018年房屋评估作为可得利益损失，超出合同签订时所预见范围。再者，如要求罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司对涉案房屋增值部分予以赔偿，将会导致双方当事人之间利益的显失平衡。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条的制定背景及目的，其规定的惩罚赔偿制度主要针对的是房价涨速过快、涨幅较大情形下房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，该规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿。故该房屋增值损失不应由出卖方即罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司赔偿。王XX、中XX公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条第三项，《中华人民共和国税收税征收管理法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决：一、解除2012年4月25日湖南XX公司与饶XX、**签订的《商品房买卖合同》；二、罗XX、万XX、李XX、王XX、湖南XX公司共同返还饶XX、**已付购房款XXX元，支付截止2018年12月10日的利息577916.44元，并以XXX元为本金、按年利率6%支付自2018年12月11日起至付清之日止的利息；三、罗XX、万XX、李XX、王XX、湖南XX公司共同赔偿饶XX、**XXX元；四、驳回饶XX、**的其他诉讼请求。案件受理费72218元，由罗XX、万XX、李XX、王XX、湖南XX公司共同负担29166元，饶XX、**负担43052元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审中，万XX、李XX提交了如下证据：1、涉案房屋所属项目的预售许可证；2、房屋产权证。证据1、2拟证明涉案房屋在2011年6月24日之后可以进行备案登记，在2013年10月可以办理房屋产权证，但饶XX、**未办理权属登记，对其主张的可得利益损失不应支持。万XX、李XX认为涉案房屋于2010年5月24日已经出售给案外人童XX、童XX、熊XX，饶XX、**在2013年10月之前无法办理房屋产权证。本院认为，证据1、2不能证明饶XX、**未及时办理涉案房屋的权属证书，对证据1、2的证据目的不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年4月24日，**与裴XX签订《门面租赁合同》，合同约定**将涉案门面出租给裴XX，租赁期限五年，从2013年7月1日至2018年7月1日止，每年租金100000元，租金前三年不变，后两年随行就市。2015年2月1日，本院作出（2015）常民三终字第165号民事调解书，该调解书确认裴XX将2015年7月1日至2016年7月1日租金100000元支付给**。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司是否应当赔偿饶XX、**房屋增值损失XXX元、2016年和2017年度的房屋租金200000元、房屋契税58885.12元、物业专项维修资金8261元。
关于房屋增值损失XXX元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条的制定背景及目的，其规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定的可得利益赔偿同时适用。本案中，一审判决已根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条关于惩罚性赔偿的规定判决罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司共同承担饶XX、**已付购房款一倍的赔偿责任，且根据可预见规则，在2012年双方签认合同时均难以预期2018年的房价，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》在2004年生效实施，罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司应当预见的因违反合同可能造成的损失不应超过上述司法解释确定的范围。故饶XX、**请求赔偿房屋增值损失XXX元的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。
关于2016年和2017年度的房屋租金200000元。2017年8月21日，罗XX、万XX、李XX向饶XX、**出具承诺书，承诺因涉案房屋的诉讼未结案，导致饶XX、**的房屋租金受损，愿意支付2016年、2017年的房屋租金损失。该承诺书系罗XX、万XX、李XX真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，罗XX、万XX、李XX应按承诺履行。因承租人裴XX已将2015年7月1日至2016年7月1日租金100000元支付给**，且双方对租金标准均无异议，故罗XX、万XX、李XX还应向饶XX、**支付2016年、2017年租金共计150000元。饶XX、**请求支付2016年和2017年度的房屋租金200000元的上诉请求，本院予以部分支持。
关于房屋契税58885.12元、物业专项维修资金8261元。本案房屋契税和物业专项维修资金并非由罗XX、万XX、李XX、王XX、中XX公司直接收取，饶XX、**可以向契税和物业专项维修资金的收取单位主张返还。在本案中，饶XX、**并未提交证据证明其所缴纳的房屋契税和物业专项维修资金不能返还的证据，今后如不能返还，饶XX、**可以另行主张。故饶XX、**请求支付房屋契税58885.12元、物业专项维修资金8261元的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人饶XX、**的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条规定，判决如下：
一、维持湖南省汉寿县人民法院（2018）湘0722民初2496号民事判决第一、二、三项，即：“一、解除2012年4月25日湖南XX公司与饶XX、**签订的《商品房买卖合同》；二、罗XX、万XX、李XX、王XX、湖南XX公司共同返还饶XX、**已付购房款XXX元，支付截止2018年12月10日的利息577916.44元，并以XXX元为本金、按年利率6%支付自2018年12月11日起至付清之日止的利息；三、罗XX、万XX、李XX、王XX、湖南XX公司共同赔偿饶XX、**XXX元”；
二、撤销湖南省汉寿县人民法院（2018）湘0722民初2496号民事判决第四项，即：“驳回饶XX、**的其他诉讼请求”；
三、罗XX、万XX、李XX向饶XX、**支付2016年、2017年租金150000元；
四、驳回饶XX、**的其他诉讼请求。
当事人应于本判决生效后十日内付清上述款项。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费72218元，罗XX、万XX、李XX、王XX、湖南XX公司负担30421元，饶XX、**负担41797元；二审案件受理费47827元，罗XX、万XX、李XX负担1394元，饶XX、**负担46433元。
本判决为终审判决。
刘莉律师