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【房屋租赁】次承租人是否享有房屋的优先购买权?

发布者:河北九度律师事务所律师|时间:2019年11月19日|分类:法律常识 |50人看过

【案情回顾】  

2017年3月,张某将房屋出租给李某,并签订了《房屋租赁合同》,李某经张某同意,又将该房屋转租给王某。后张某着急用钱,瞒着李某、王某将房屋出售给赵某,在办理完房屋过户登记手续后,赵某通知王某从该房屋内搬出。王某搬出房屋后,向法院提起诉讼,主张自己享有该房屋的优先购买权,因张某侵害其优先购买权,要求张某赔偿损失。  

【律师解答】  

根据《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”现阶段,对于次承租人是否享有法定优先购买权,存在争议。单就上述规定,可以看出法律上并未赋予次承租人优先购买权,次承租人并不当然享有优先购买权。  

但是,根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定:“30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定?承租人经出租人同意转租租赁房屋的,承租人不再享有优先购买权,次承租人要求行使优先购买权的,应予支持;未经出租人同意转租租赁房屋,承租人或者次承租人要求行使优先购买权的,均不予支持。”根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条规定:“承租人经出租人同意转租租赁房屋的,承租人不享有优先购买权;次承租人要求行使优先购买权的,人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的,承租人或者次承租人要求行使优先购买权的,人民法院不予支持”。京高院和江苏高院均以指导意见的形式,确认了次承租人的优先购买权。所以在实践中,次承租人是否享有优先购买权还是要看当地有无具体规定。

                                        孔祥龙律师18733510579

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