根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的违约金，补偿性是违约金的主要属性，其主要功能在于填补守约方的损失。参照合同法的规定，同时考虑到定金制度与违约金制度的异同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，在合同约定的定金不足以弥补守约方实际损失情况下，二者可以并用，但定金和赔偿损失的数额总和不应高于因违约方违约造成的损失。在房屋租赁合同等有偿合同纠纷中，人民法院可以参照该规则。

再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：百货公司。

被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：实业公司。

2011年1月28日，实业公司与百货公司签订《商业用房租赁合同》，约定实业公司建造房屋并出租给百货公司，百货公司支付定金6000万元并于开业后可转为预付租金。

2011年至2012年，实业公司陆续收到百货公司交付的定金6000万元。

2014年，实业公司起诉百货公司，请求继续履行合同，并赔偿经济损失4000万元。最高法院743号判决判令驳回继续履行合同诉讼请求，支持赔偿经济损失4000万元诉讼请求。

2019年，实业公司向银川中院再次起诉百货公司，请求：1、解除《商业用房租赁合同》；2.百货公司赔偿最高法院743号民事判决未涵盖的损失9400余万元。

银川中院作出（2018）宁01民初469号民事判决，判令：1、解除《商业用房租赁合同》；2、百货公司赔偿损失74,635,000元；3、驳回其他诉讼请求……

百货公司不服，向宁夏高院上诉。

宁夏高院作出（2019）宁民终236号民事判决，判令……变更百货公司赔偿损失74,635,000元为7788万元……

实业公司与百货公司均认可，最高法院743号民事判决确定的4000万元给付义务，以及（2019）宁民终236号民事判决确定的7788万元给付义务，百货公司均已履行完毕。

百货公司向最高法院申请再审称，原审认定百货公司已付6000万元定金不从租金损失中进行折抵，属适用法律错误，请求依法改判百货公司向实业公司赔偿租金损失1788万元。

本院认为，根据二审判决和百货公司申请再审的理由，本案的争议焦点为，百货公司支付的6000万元定金是否应予折抵实业公司损失。

关于百货公司支付的6000万元定金是否应予折抵实业公司损失的问题。百货公司认为，当事人主张定金和赔偿损失的数额总额不能高于违约造成的实际损失，百货公司已付定金6000万元应当折抵实业公司的租金损失。实业公司认为，百货公司支付的6000万元作为其定制化租赁物的建造费用，已按约定的工程节点根据百货公司书面指令物化于租赁物的定制建造中，并随着百货公司对标的物的弃用而丧失定制投入的相应价值，成为双方的现实损失;百货公司前期违约和最终撕毁合同给实业公司造成两重损失，一是百货公司违约不予进场造成的既有租金损失，二是百货公司其后彻底撕毁合同造成合同向后履行利益的丧失及其他相关损失。针对第一重损失，法院判决对该合同纠纷发生与解决期间已现实产生的部分租金损失予以赔偿，针对第二重损失，法院适用定金罚则这一概括性的责任承担方式处理，判决驳回百货公司关于返还6000万元定金的请求,二审判决认定百货公司应赔偿的7788万元，系百货公司6000万元定金之外的损失赔偿责任;百货公司毁约给实业公司造成的损失与判决赔偿款项相比，远未填平和弥补守约方所受损失。

本院认为，百货公司支付的6000万元定金与其应支付实业公司损失赔偿数额之和不应高于因其违约给实业公司造成的损失，换言之，实业公司所收取的定金与损失赔偿金之和不应高于其因百货公司违约造成的损失。对于百货公司主张的其已付6000万元定金应予折抵实业公司损失的再审主张，应予支持。具体理由如下：

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的违约金，补偿性是违约金的主要属性，其主要功能在于填补守约方的损失。参照合同法的规定，同时考虑到定金制度与违约金制度的异同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”该规定采取的基本立场是，在合同约定的定金不足以弥补守约方实际损失的情况下，二者应当可以并用，但定金和赔偿损失的数额总和不应高于因违约方违约造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”上述司法解释第四十五条第二款规定：“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定”。

结合本案具体情况，实业公司就案涉《商业用房租赁合同》履行过程中产生的纠纷两次提起诉讼，要求百货公司赔偿所造成的损失。前案已经确定百货公司为违约方，并判决百货公司向实业公司赔偿损失4000万元。本案中，实业公司主张百货公司赔偿前案未涵盖的损失9410.5万元。对于百货公司在本案中应当承担的损失赔偿数额的判定，应结合实业公司实际损失，依据上述司法解释的规定予以确定。百货公司已支付实业公司定金6000万元，若该6000万元定金不予折抵损失，则百货公司所支付的定金和损失赔偿总和已经超出两次诉讼查明的实业公司的损失，不符合上述法律和司法解释的规定。百货公司在一审抗辩和二审上诉时，均已提出以定金折抵损失的主张，该主张系抗辩理由，并非独立的反诉请求，并不以其提出独立诉讼请求为审理前提。案涉《商业用房租赁合同》关于实业公司提取定金条件的约定，并不能改变该笔款项系定金的性质，不能排除上述司法解释的适用。二审判决未将百货公司已付定金6000万元折抵实业公司损失不当，本院予以纠正。

综上所述，百货公司的再审请求成立，本院予以支持。

一、撤销宁夏高院（2019）宁民终236号民事判决；

二、撤销银川中院（2018）宁01民初469号民事判决；

三、确认实业公司与百货公司2011年1月28日签订的《商业用房租赁合同》于2018年5月25日解除；

四、百货公司于本判决生效后十日内向实业公司赔偿损失1788万元（7788万元减去6000万元）；

五、驳回实业公司的其他诉讼请求；

六、驳回百货公司的反诉请求。

百货公司、实业公司房屋租赁合同纠纷再审案；案号：（2020）最高法民再116号；合议庭成员：曾朝晖、任雪峰、刘小飞；裁判日期：2020年9月28日。案例来源：裁判文书网；发布日期：2020年11月16日。