裁判要旨

借款人与出借人签订《商品房购销合同》是为保障出借人的融资债权实现，并非存在真实的商品房买卖关系。出借人支付借款人的款项系借款，而非购房款。出借人不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。出借人对《商品房购销合同》项下房产主张排除法院的强制执行，无事实和法律依据。

裁判理由

最高人民法院二审认为，本案争议的焦点问题是：金育平阻却强制执行江苏省高级人民法院（2012）苏执字第0006－4号执行裁定的理由是否成立。红枫公司与金育平虽签订《商品房购销合同》、红枫公司亦向金育平出具购房款收据，但是综合本案事实不足以认定双方存在商品房买卖合同关系，理由如下：

第一，红枫公司与金育平约定的房屋价格过低，与正常的商品房交易价格不符。红枫公司与金育平就案涉房产签订两份协议，其中《商品房购销合同》（合同号2011023510）予以备案，另签订《补充协议二》明确约定备案登记的价格不再适用，实际房屋总价为每套700万元。双方约定的房屋价格应以《补充协议二》为准，据此计算的房产价格不足10000元/平方米。而根据查明事实，该地段别墅的价格在20000元/平方米，双方约定的购房价格明显低于市场行情。

第二，金育平主张已实际支付购房款收据载明的全部款项，依据不足。金育平提交红枫公司于2011年9月6日、2011年11月16日、2012年4月16日出具的金额分别为700万元、245万元、500万元的购房款收据，证明已付购房款。红枫公司认为其中700万元支付给朱连平，是借款。其中500万元系红枫公司帮助金育平获得银行贷款，红枫公司未实际收取。经查，金育平自中国银行昆山支行贷款500万元虽然进入红枫公司账户，但是同日其中的475万元又转入兰大贸易公司。兰大贸易公司与红枫公司并不存在其他经济往来，兰大贸易公司的法定代表人卢品淑是另案（黄国勤与中信公司、红枫公司案外人执行异议之诉纠纷）当事人黄国勤的朋友，黄国勤曾经向卢品淑借款用于支付购房款。即款项贷出后支付给黄国勤的关系人。红枫公司主张未收取购房款具有一定可信性。另外245万元，金育平委托代理人陈述为现金支付给红枫公司法定代表人胡方云，红枫公司不予认可。除购房款收据外，金育平未提交其他证据予以佐证，且与700万元的交付方式（转账）和收款人（朱连平）均不一致。金育平实际支付的款项仅为700万元，与《补充协议二》约定的金额相符。

第三，朱连平在公安机关供述用预售网签形式向金育平等人借款。朱连平在《补充协议二》签字，且为指定收款人，金育平委托黄国勤和陈晓林代其向朱连平支付房款700万元，说明朱连平与本案有密切关系。红枫公司、东方云顶公司与朱连平于2011年6月1日签订的《协议书》约定，以红枫公司开发的包括本案1501号房屋在内的16套别墅抵偿红枫公司、东方云顶公司欠朱连平的17500万元及利息。朱连平在公安机关的询问笔录中陈述其以预售网签形式为金育平等6人做抵押，借4300万元。以700万元的价格抵一套别墅给金育平。

第四，金育平收取红枫公司两套公寓房，而未举证证明支付购房款。金育平一审中以红枫公司开具购房发票主张已付两套公寓房价款，二审主张红枫公司2012年3月5日和6日转账收入的1049万元中包括金育平支付的购房款。经查，金育平转入红枫公司的款项与两套公寓房的价款金额并不相符；转账时间在红枫公司向金育平开具购房发票之后，故不足以认定金育平转入红枫公司的539万元系支付两套公寓房购房款。红枫公司主张用两套公寓房折抵应向金育平支付的借款利息，具有一定可信性。

上述事实和证据可以相互印证，证明红枫公司与朱连平通过预售网签方式向金育平借款，款项支付给朱连平。红枫公司另以公寓房折价向金育平支付利息。红枫公司与金育平签订《商品房购销合同》和《补充协议二》是为保障金育平的融资债权实现。金育平不属于查扣冻规定第十七条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。金育平主张排除法院的强制执行，无事实和法律依据。

案例索引

金育平与中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷案；（2016）最高法民终692号。