问：商品房买卖合同解除后，损失如何承担？

答：商品房买卖合同的解除后，买卖合同双方应当恢复到商品房买卖合同订立前的状态。但因商品房买卖合同的解除，也将导致商品房按揭关系中其他法律关系的解除和破坏，也是在商品房买卖合同解除后需要平衡的问题。

《商品房买卖合同解释》第25条第2款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”本条仅规定了利息损失，对其他损失未作规定，容易产生误解。

我们认为，本条的规定，未区分商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的原因系开发商(出卖人)行为还是买受人行为。若不加区分，一概要求开发商承担利息损失，对出卖人不公平。在基于购房者原因或者其他因出卖者原因造成商品房买卖合同解除的，开发商(出卖者)不应当承担赔偿损失的责任，损失应由过错方承担。

同时，在商品房担保贷款合同也解除的情况下，贷款合同当事人的损失由谁来承担，在上述解释中也没有明确的规定。我们认为，在因为购房者(借款方)原因，致使商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的合同解除所发生的损失应当由买受人承担。由于开发商的原因致使商品房买卖合同及商品房贷款合同解除的人民法院在处理案件时可以直接判决由开发商向银行承担赔偿损失赔偿责任。但也有观点认为，依据《合同法》第97条、第121条的规定，因合同当事人以外的第三人造成损失的，由一方到事人承担责任后，再向第三人主张。因此，对于银行因解除商品房担保贷款合同的损失，应当由购房者承担后再向开发商主张。我们认为，在法院将商品房买卖合同与商品房担保贷款合同并案处理的情形下，法院应当依据审判经济性、效率性原则，从减少当事人和法院讼累立场出发，判决要求开发商直接向银行承担损害赔偿责任。

在商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也解除，但二者不能并案处理或者没必要并案处理的情况下，银行可否直接向开发商主张损害赔偿责任?我们认为，如果拘泥于合同相对性原理及《合同法》第121条的规定，按揭权人银行只能起诉按揭人，这样做银行利益受损害的程度可能更大，且社会效果不佳。我们认为，这种情况属于第三人侵害债权的行为，我国法律应承认第三人侵害债权的制度，并允许受害人径行起诉该第三人。在立法例上，受害人直接起诉第三人在我国也有先例可循。例如，《劳动法》第99条规定“用人单位招用尚未解除劳动合同的劳动者，对原用人单位造成经济损失的，该用人单位应当依法承担连带赔偿责任。”所以，银行可运用第三人侵害债权的理论直接起诉开发商。

此外，对于因商品房买卖合同的解除所造成的其他损失，由双方按照过错程度的大小承担责任。这里的损失包括：房屋装修损失、房屋产权过户所发生的税费及房屋跌价损失等。

相关法条：

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

相关案例：

北京市第一中级人民法院 案号： (2018)京01民终9110号

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著