问：因第三人原因导致办证延误，开发商是否应当承担违约责任？

答：由于房屋权属证书的办理需要房地产开发企业、购房者、登记机关相互协作、相互衔接，故可能会因为当事人以外第三人的原因导致逾期办证的发生。1.规划部门、房管局、测绘机构等相关部门的过错导致的逾期办证，如相关部门的工作拖延引起的办证逾期。2.部分业主的过错导致的逾期办证，如部分业主私自搭建、封闭阳台导致小区无法按期进行综合检收，以致后续行为一系列迟延。

我们认为开发商应当按照合同的约定承担违约责任，理由是：商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉，按照合同相对性的原则，根据《合同法》第121条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”所以房地产开发企业即便因第三人的原因造成违约，也应向买受人承担违约责任。

因第三人原因导致办证延迟，开发商应承担违约责任，除上述理由外，还有如下理由：《商品房买卖合同解释》是针对商品房买卖合同纠纷案件做出的，他涉及的主体只有出卖人和买受人，能够解决的争议也仅仅限于上述两者。所以，可以认为《商品房买卖合同解释》中用词是“非此即彼”，即由于出卖人的原因可以理解为非买受人的原因，至于由于第三人的原因导致出卖人违约的，出卖人与第三人的纠纷可以另行解决。不管是按照“接近论”还是“控制论”，出卖人即开发商比买受人更有条件、更有利于问题的解决。所以可以将《商品房买卖合同解释》第18条“由于出卖人的原因”做广义的解释，这样既符合《商品房买卖合同解释》的精神，公证的解决问题，也具有可操作性。

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著