律师观点分析

A与B农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 北XX第一中级人民法院 民事判决书 （2016）京01民终2043号 上诉人（原审原告、反诉被告）A，男，1954年9月18日出生， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 委托代理人A（B之妻），女，1956年5月10日出生， 被上诉人（原审被告、反诉原告）A，男，1948年9月27日出生， 委托代理人A，北京XX律师事务所律师， 上诉人A因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市XXXX区人民法院（原北京市XXXX县人民法院）（2015）延民初字第00604号民事判决，向本院提起上诉， 本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结，A在原审法院诉称:宫毅和B于2007年6月3日签订《房屋、院落转让合同》约定宫毅以人民币66000元的价格购买B位于延庆区XX的房屋及院落，A支付上述合同价款后，对院落的旧危房进行了拆除、翻建并配备了必要的附属设施，支付了巨额费用，对此均取得A和院落所在村委会的同意， 在A将院落翻建完成之后，A以双方签订的合同无效为由向法院起诉，延庆区人民法院于2014年6月16日作出了（2013）延民初字第02383号民事判决，判决双方签订的《房屋、院落转让合同》无效，由A将翻建后的房屋、院落返还给B， 因转让合同的签订系A找B积极磋商的，而且A称已取得居民身份另有住房，转让院落已闲置不用，而后却又起诉称没有住处，主张合同无效，由于A的过错导致合同无效，且造成A拆除、翻建房屋和配备相关附属设施的投资损失，因此，由A对合同的无效负主要责任，请求法院判令:1、A返还B房屋和院落转让款66000元；2、A赔偿B因合同无效导致的损失，其中拆除原始房屋、平整土地、清理垃圾废料、修建加固房屋及锅炉房等材料及人工费用348673元，装修房屋材料及人工费160769元，土地区位补偿价125260元，修建房屋及维护权益的合理支付交通费2000元，评估费2000元， 以上共计704702元， 3、A承担本案诉讼费， A在原审法院辩称:首先，不同意返还房屋及院落转让款，因为这既包括了房屋也包括了宅基地使用权的价值，如果要求返还转让款，则不应再主张其他损失， 其次，宅基地区位补偿款只同意按评估价值支付70%，因A重复申请评估鉴定，故不同意支付评估费，其他的损失和诉讼费请法院依法裁判， 另外，延庆区人民法院作出的（2013）延民初字第02383号民事判决已发生法律效力，A未按判决确定的内容履行腾退房屋和院落的义务，故提出反诉，请求赔付因A逾期未履行腾退义务而导致B外出租房发生的相关费用19800元，A在原审法院针对反诉辩称:首先，因A和B签订合同时其已表明为居民身份有住处，所卖宅院为闲置宅院， 其次，A购买宅院并翻建房屋也只为居住，因为A和B就合同无效后如何赔付A的损失问题尚未解决，合同无效的责任在A，故A外出租房产生的费用不应由B承担，不同意A的反诉请求， 原审法院判决认定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿， A、B双方签订的《房屋、院落转让合同》，法院已在（2013）延民初字第02383号民事判决书中确认为无效， 因本案A作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年，且在A已对原房屋进行了拆除和翻建、装修之后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任，法院确定A承担80%的责任， 而A作为城市居民，未经有关部门批准而购买农村院落及房屋，亦应对合同无效承担部分责任，法院确定A承担20%的责任， 对于A因该合同无效后所主张的各项损失，其合理部分法院应予支持，结合北京XX公司（下称北方评估公司）出具的《房地产评估报告书》，诉争房屋重置成新价值239169元（包括装修及附属物价值）闫克定应予赔付， 根据相关法律法规以及“诚实信用”的基本民事法律原则，结合人民法院审理相同或类似案件的司法实践，因合同无效对诉争院落宅基地区位补偿价值的合理部分A克定应予赔付，对于其该项损失，法院结合双方当事人的过错，并参照评估报告所确定的宅基地区位补偿价估价结果的80%予以确定，即100128元（125260元×80%）， 对于A提出的在宅基地区位补偿价范围内只同意赔付70%的答辩意见，法院不予采信， 对于A要求闫克定返还其购房（包含院落）款项、拆除原始房屋、平整土地、清理垃圾废料、修建加固房屋及锅炉房等材料及人工费用、装修房屋材料及人工费的主张，A对原旧房进行了翻建，A为建造房屋所付出的合理费用已转移至新建的房屋重置成新价值（包括装修及附属物价值）之中（以评估公司的估价结果239169元为准）， 因此，A的上述诉讼请求，法院不予支持， 对于A主张的其他经济损失，于法无据，法院不予支持， 综上，A应赔付B的经济损失为339297元（房屋重置成新价值239169元【包括装修及附属物价值】、宅基地区位补偿价值100128元）， 关于A提出质疑北方评估公司使用鉴定依据及相关评估技术标准一节，法院认为，作为本案的鉴定人北方评估公司系经法院摇号确定并由法院依法委托，具备相应的资质，评估过程由其依法独立完成，其鉴定行为合法有效， 对于A提出的书面异议，北方评估公司亦进行了回复并在庭审中进行了质证，A对北方评估公司的回复意见没有异议， 在评估公司对鉴定依据的使用上，如果相关部门未出台新的依据，A在执行的文件仍然有效，A提出北方评估公司的鉴定依据和技术标准使用上有问题的意见，因其证据不足，故法院不予采信， 法院对于北方评估公司作出的《房地产评估报告》予以采信， 法院认为，对于A提出的请求B赔付其因B逾期未履行腾退义务而导致A外出租房发生的相关费用19800元的主张，因法院作出的（2013）延民初字第02383号民事判决书已发生法律效力，义务履行人A应当依法履行相应义务，对于因其逾期未履行义务而导致A产生的合理损失，根据法律规定A应予赔偿， 但此项损失应根据诉争房院所处地理位置的市场使用价值予以确定，法院酌情确定A赔偿B经济损失3600元（每月600元，自应腾退之日起6个月）， 对于反诉中A提出的B有其他住处，合同无效系A过错导致的，在其相关损失获赔之前拒绝腾退诉争房屋、院落并不同意赔偿A相关损失的答辩意见，于法无据，法院不予采信， 本案在评估中产生的评估费2000元，根据双方在合同无效中承担的责任，由A负担400元，由A负担1600元， 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，判决:一、闫克定赔偿A因合同无效产生的经济损失:房屋重置成新价值二十三万九千一百六十九元（包括装修及附属物价值）、宅基地区位补偿价值十万零一百二十八元，以上共计三十三万九千二百九十七元， 于本判决生效后十五日内给付， 二、A赔偿B因未履行腾退义务产生的经济损失三千六百元， 于本判决生效后十五日内给付， 三、驳回XX的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 判决后，A不服，向本院提起上诉， 上诉请求是:撤销原审判决，依法改判A返还B房屋和院落转让款66000元；A赔偿因合同无效导致的损失，其中拆除原始房屋、平整土地、清理垃圾废料、修建加固房屋及锅炉房等材料及人工费用348673元，装修房屋材料及人工费160769元，土地区位补偿价125260元（根据本案评估结论确认的数额），修建房屋及维护权益的合理支付交通费2000元，评估费2000元；上诉费由A承担， 上诉主要理由为:一、原审判决与A的诉讼请求不一致，仅判决房屋重置成新价，违反不告不理原则， 二、原审判决的赔偿并未合理参考房屋所占土地升值情况，有违公平公正原则， 三、原审判决认定上诉人应对合同无效承担部分责任，属于认定事实不清， A购买涉案房屋并对该房屋拆除、翻建及配备必要附属设施的行为均已取得B及所在村委会同意，A在房屋买卖过程中已尽了合理注意义务，不应承担任何责任， A答辩称:同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求， 本案是农村房屋买卖纠纷，现在地上物已经进行了作价，原来的房屋已经不存在了，所以不同意上诉人的第一项诉讼请求， 关于区位补偿，原审判决已经突破了常规，原则应是“三七”分担，本案是判的“二八”分担， 因为所有费用对于本案处理没有意义，在评估报告中都有体现了，交通费也与本案无关， 本院经审理查明:2007年6月3日，A、B签订《房屋、院落转让合同》，约定A将旧县镇XX的宅院一处以66000元的价格卖给宫毅， 2008年开始，A将院内旧房拆除后重建，在院内建成北房3间、东耳房1间、西耳房1间、西房2间、东房1间及地窖、木棚、地暖、化粪池、院墙、院地等附属设施，在院外（院XX）建锅炉房1间， 2013年5月10日，A将B诉至北京市延庆区人民法院，请求法院确认A、B双方签订的《房屋、院落转让合同》无效，并要求A退房屋及院落， 该案审理中，A申请对诉争房屋及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价进行了两次评估，但A并未提起反诉， 第一次评估结果于2013年8月25日作出，估价结果为房屋价值162130元（含锅炉房价值21237元），附属物价值83490元，区位补偿价125165元，合计370785元， 第二次评估结果于2013年12月31日作出，估价结果为房屋及附属物重置成新价253709元（含锅炉房及地窖价值21590元），宅基地区位补偿价125260元，合计378969元， 上述两份评估结论的有效期均为一年，现均已超过有效期间， 北京市延庆区人民法院经审理后，于2014年1月28日作出（2013）延民初字第02383号民事判决书，判决:一、A与B签订的《房屋、院落转让合同》无效， 二、A于判决书生效后四个月内将坐落于延庆县XX的房屋及院落腾退给B（该宅院东侧锅炉房不在返还范围之内）， 现该判决已发生法律效力， 2015年4月13日，A在本案审理期间提出申请书，申请对诉争房屋、装修及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价进行评估鉴定，后经北京市高级人民法院以摇号方式选定北方评估公司进行评估， 北方评估公司于2015年9月17日作出评估报告，估价结果为:房屋重置成新价239169元（包括装修及附属物价值）、宅基地区位补偿价125260元，合计364429元， A对评估结果无异议，A对评估结果提出书面异议，要求北方评估公司进行答复，北方评估公司作出书面回复意见， 双方对于北方评估公司的书面回复意见均无异议， 上述事实，有《房屋、院落转让合同》、（2013）延民初字第02383号民事判决书、北京XX公司出具的《房地产评估报告》及《回复意见》、录音材料、照片、评估费收据及双方当事人陈述等证据材料在案佐证， 本院认为:本案主要争议焦点有二，第一，《房屋、院落转让合同》无效的责任应如何认定；第二、A主张的相关款项是否应予支持， 针对A所提及的上诉请求，经审查全案证据材料，结合案件主要争议焦点，本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿， 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任， 本案中，A、B签订的《房屋、院落转让合同》已为人民法院生效裁判文书确认为无效， 宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得， 无论A、B在缔约时均应明知农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的， 因此，双方对于合同无效均负有责任， 关于具体责任的认定，考虑到A、B于缔约时均系居民，且双方于2007年即签订《房屋、院落转让合同》，A于缔约后对原购房屋进行了拆除、改造，而A在上述房屋的拆除、改造完成后才向人民法院主张合同无效，同时结合农村房屋买卖合同纠纷案件处理的基本原则，原审法院认定A承担80%的责任，A承担20%的责任，具备事实及法律依据，本院予以确认， 关于A主张的相关款项，本院认为，首先，诉争房屋现未进入拆迁程序，原审法院依据申请通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格并无不当， 其次，经审查涉案评估报告，该报告系经A申请，由北方评估公司依法独立完成， 在评估报告送达后，法院依法组织双方当事人进行了质证，A提出书面异议，北方评估公司对此予以回复， 现A虽对评估报告仍持异议，但其并未举证证明上述评估报告存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论所依据的标准违反法律禁止性规定以及其他不足以为人民法院采信的情形， 因此，本院对该份评估报告予以认定， 第三，基于前述所论，宅基地区位补偿价应依据本案评估报告中确认的125260元并结合双方各自的责任分担比例予以确认， 关于返还购房款，合同无效后66000元房屋和院落转让款应予以返还， 关于房屋重置成新价，A应就房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失予以赔偿，即房屋重置成新价239169元与66000元之间的差价，A虽对此项费用的数额持有异议，但是同样基于前述所论，本案评估报告合法有效，A主张的要求返还其房屋和院落转让款、拆除原始房屋、平整土地、清理垃圾废料、修建加固房屋及锅炉房等材料及人工费用、装修房屋材料及人工费的请求，并无充分法律依据，本院不予支持， 关于评估费及交通费，缺乏法律依据，本院亦不予支持， 关于原审认定的3600元经济损失，本院认为，发生法律效力的裁判文书对当事人即具有拘束力， （2013）延民初字第02383号民事判决书现已发生法律效力，在该案审理过程中，经法院A，A不同意提起反诉，故在上述判决已明确判令A将诉争房屋及院落腾退给B的情况下，A应依法履行上述义务， 因逾期履行腾退义务，原审法院酌情认定A赔偿B经济损失3600元并无不当，应予以确认， 综上所述，原审法院对于宅基地区位补偿价的计算有误，本院予以纠正， 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下: 一、维持北京市延庆区人民法院（2015）延民初字第00604号民事判决第二项； 二、撤销北京市延庆区人民法院（2015）延民初字第00604号民事判决第一、三项； 三、A于本判决生效后十五日内返还宫毅购房款六万六千元； 四、A于本判决生效后十五日内赔偿宫毅房屋重置成新损失十七万三千一百六十九元、宅基地区位补偿价值十万零二百零八元； 五、驳回宫毅的其他诉讼请求； 六、驳回A的其他反诉请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 评估费二千元，由A负担四百元（已交纳），由A负担一千六百元（本判决生效后七日内交纳）， 一审案件受理费一万零八百四十七元，由A负担五千六百二十四元（已交纳），由A负担五千二百二十三元（本判决生效后七日内交纳）， 反诉案件受理费二百九十五元，由A负担二百四十一元（已交纳），由A负担五十四元（本判决生效后七日内交纳）， 二审案件受理费一万零八百四十七元，由A负担（已交纳）， 本判决为终审判决， 审判长A审判员B审判员C 二〇一六年四月二十八日 书记员D