律师观点分析

北京市西城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）西民初字第6592号 原告A，女，1970年10月21日出生，北京市XX医院医生， 原告A，男，1967年9月15日出生， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 委托代理人A，北京市XX实习律师， 被告北京XX公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区XX， 法定代表人A，董事长， 委托代理人A，男，1987年3月4日出生，北京XX公司法务专员， 原告A、B诉被告北京XX公司（以下简称：房源网站公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员A独任审判，公开开庭进行了审理，原告A、B委托代理人C、D，被告房源网站公司委托代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A、B诉称，2014年11月22日，原告作为出售方与买受A签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），该合同约定A购买原告位于xx房产，由被告提供居间服务，买卖双方签订合同第二天，被告才通知原告，A在北京缴存社保未满5年，不符合外地人在XX购房的规定，原告出卖牛街房产是为了购买新的房产，不能等田x资质符合购房要求后再办理过户手续，原告为与A解除房屋买卖合同于2014年12月18日双方签订解除合同时向A支付8万元，原告认为被告作为中介机构，促成买卖双方签订合同时，未对买房人A的购房资格进行审查，隐瞒A无购房资质、社保未满5年的事实，以致造成原告8万元损失，现诉至法院，请求：1、依法判决被告赔偿原告经济损失80000元；2、判令本案诉讼费用由被告承担， 被告房源网站公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告主张的损失与我公司无关，原告主张的损失是和A协商的问题，原告自愿支付田x八万元，与我公司无关，且原告A支付的八万元不具有客观性，是双方主观协商的后果，没有法律依据，故不同意原告的诉讼请求， 经审理查明：2014年11月22日，A、B（出售方、甲方）与田x（买受方、乙方）经房源网站公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：A、B将其所有xx房屋出售给田x，房屋成交总价为4130000元，A应于合同签订当日向B、C支付定金50000元，A采取贷款方式支付房屋总价款，A选择商业贷款，拟贷款2000000元，A分两次向B、C支付除定金与拟贷款金额外的款项，第一次于网签后1日内通过资金监管的方式支付1000000元，第二次于过户前一个工作日支付1080000元，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，同日，A、B与C、房源网站公司签订《居间服务合同》，约定房源网站公司为A、B与田x之间的房屋买卖提供居间服务，A向房源网站公司支付居间服务费80000元，上述合同签订后，田x支付奚圆、A购房定金50000元，支付房源网站公司居间服务费80000元， 庭审中，A、B主张签订房屋买卖合同时，房源网站公司未对田x的购房资格进行审查，隐瞒A在北京缴存社保未满五年，不符合外地人在XX购房规定的情况，导致其与A解除了房屋买卖合同，并赔偿了田x居间服务费80000元，我家我家公司对其损失应承担赔偿责任，A、B为证明其主张，向本院提交了以下证据予以证明： 一、《房屋买卖合同解除协议书》，该协议落款为甲方：A、B，乙方：A，时间是2014年12月18日，内容为：“甲、乙双方就坐落于xx房屋已签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），合同编号：M14105625号，现经甲、乙双方协商，达成协议如下：第一条：甲、乙双方自愿解除已签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），合同编号：M14105625号，第二条：自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决，第三条：双方对退还已付定金已达成一致意见，具体如下：1、甲方同意将乙方已付定金于（未写日期）前退还给乙方，2、甲方于（未写日期）前将乙方付给北京XX公司的捌万元居间服务费支付给乙方，第四条：双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决，任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利，第六条：本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，均具有同等法律效力，”房源网站公司认为该证据系奚圆、A与B自行签订，该公司没有参与，不清楚该证据的真实性， 二、银行客户回单，该回单显示2014年12月18日，向案外人A的账户汇款130000元，回单上注明：收到奚圆汇入房定金5万、居间费8万，合计壹拾叁万元整，落款为A的签名和手印，A、B主张其与C解除合同后，退还了A购房定金50000元及赔偿了A居间费80000元，A指定将相应款项汇至孙x的账户，A也在回单上签字确认，房源网站公司对该证据的真实性不予认可， 三、录音证据，奚圆、A主张该证据可以证明房源网站公司提供的居间服务不符合合同约定，房源网站公司认为录音是不完整的，有截取，不具有客观性，而且三份录音及解除协议都是在同一天完成，证明A、B系有目的策划了录音，A、B另主张：一、其与田x口头约定了要提前办理过户手续，房源网站公司对此不予认可，A、B主张其提供的录音证据可以证明C承认过该事实，二、房屋买卖合同中房源网站公司的房地产经纪执业人员A没有房地产经纪人从业资格，房源网站公司主张A具有房地产经纪人从业资格，而且A是否有从业资格与合同的成立无关， 上述事实，有双方当事人陈述、居间服务合同、北京市存量房屋买卖合同、房屋买卖合同解除协议书、银行汇款回单、录音、建委网站查询结果、购房资质核验打印件等证据材料在案佐证， 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，本案中，A、B依据《居间服务合同》要求房源网站公司赔偿其经济损失，应当提供证据证明其损失系由房源网站公司造成，对此，本院认为，A、B与田x之间的房屋买卖合同签订于2014年11月22日，合同约定签订之日起90日内办理过户手续，但A、B在合同履行期内，各方均未出现违约的情形下，于2014年12月18日在房源网站公司不在场的情况下自行与A解除了房屋买卖合同，并自愿赔偿A交纳的居间服务费，该损失与房源网站公司不具有关联性，A、B主张C不具备购房资格一节，根据双方当庭陈述，A在合同履行期限内可能可以获得购房资格，且即使A在合同履行期限内不能获得购房资格，也系田x的责任，A、B在自身并无过错的情形下，自愿通过赔偿Ax居间服务费的条件与Ax协商解除合同，该责任不应由房源网站公司承担，A、B主张其与C口头约定提前办理过户手续，但提供的证据并不能证明其主张，本院对此不予采纳，A、B主张房源网站公司工作人员C无房地产经纪人从业资格，但A、B并未提供证据证明因此给其造成了相应的损失，综上所述，A、B提供的证据无法证明其损失系由房源网站公司造成，对A、B要求房源网站公司赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持， 据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回A、B的诉讼请求， 案件受理费九百元，由A、B负担（已交纳）， 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理， 代理审判员　李　俊 二〇一五年四月二十七日 书　记　员　A