二手房买卖，违约金和双倍返还定金可以同时要求吗

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告岳某阳称：2015年12月12日,我与陈某雪经中介公司居间达成房屋买卖协议，约定陈某雪将其位于顺义区某小区房屋一处出售给我，价格135万元。合同签订当日，我支付陈某雪定金2万元。但是，陈某雪未能积极履行合同义务，将涉诉房屋出售给了第三人，并订立了网签合同，现陈某雪无法履行与我所签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。合同签订至今，房屋价格上涨较快，我无法以原来的价格购买房屋。故诉至法院，要求1.判令解除我与陈某雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.陈某雪双倍返还定金40000元;3.陈某雪赔偿我购房居间服务费、保障服务费31200元;4.陈某雪赔偿因违约造成我未能购房的房屋差价损失500000元。

　　二、被告辩称

　　被告陈某雪辩称：双方签订的《买卖定金协议书》约定双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如我方违约我方应向岳某阳双倍返还定金，如岳某阳违约，则我方收取的定金不予退还。由此可以认定，双方签订的定金协议书，约定的是订约定金。我方已按照定金协议书的约定与岳某阳签订房屋买卖合同，我方没有违约，无需双倍返还定金。岳某阳没有提供支付居间服务费及保障服务费的发票，不能证实其已支出该费用。岳某阳要求我赔偿房屋差价损失没有事实和法律依据。双方合同对违约责任的约定是支付违约金。另外，所谓的购房差价损失并非合同法认定的实际损失，且岳某阳以房源信息作为市场价没有科学依据。我决定将房屋另行出卖他人后，即我与岳某阳签订合同第10天就及时告知岳某阳要解除合同。我没有占用岳某阳购房资金。

　　三、审理查明

2015年12月12日，岳某阳、陈某雪在北京中介公司居间下签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《买卖定金协议书》约定由岳某阳购买陈某雪名下的涉案房屋，总价格为135万元，岳某阳应于签署本协议时支付陈某雪定金20000，双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如陈某雪违约应向岳某阳双倍返还定金，如岳某阳违约，则陈某雪收取的定金不予退还。岳某阳向中介公司支付居间代理费29700元。若出卖人将房屋出卖给他人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，陈某雪若将房屋出售给第三方，应以相当于该房屋总价款的20%向岳某阳支付违约金，中介公司收取岳某阳的所有费用不予退还，由陈某雪直接赔付岳某阳。

　　《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》签订当日，岳某阳给付陈某雪定金20000元。后，陈某雪将涉案房屋出卖他人并签订网签合同。法院审理中，岳某阳主张因北京市房屋价格涨幅较大，合同解除给其造成损失，就此岳某阳提交涉案房屋所在小区房源信息的网页打印件。

　　四、法院判决

　　一、解除原告岳某阳与被告陈某雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》;

　　二、被告陈某雪返还原告岳某阳定金二万元，于判决生效后十日内执行;

　　三、被告陈某雪赔偿原告岳某阳居间服务费、居间交易保障服务费损失二万九千七百元，于判决生效后十日内执行;

　　四、被告陈某雪赔偿原告岳某阳房屋差价损失二十七万元，于判决生效后十日内执行;

　　五、驳回原告岳某阳的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　岳某阳诉讼要求解除与陈某雪签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，陈某雪同意，且双方解除房屋买卖合同不违反法律规定，法院应予支持。

　　《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，岳某阳既要求陈某雪双倍返还定金又要求陈某雪承担违约责任没有依据，但陈某雪收取的20000元定金，在双方合同解除后应予返还。

　　《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因陈某雪不履行合同义务，岳某阳有权要求陈某雪承担赔偿损失的违约责任。

　　但《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现岳某阳要求陈某雪赔偿房屋差价损失70万元，若法院认为其主张数额较高，可以予以调整。

　　由于陈某雪的违约行为亦给岳某阳造成居间服务费、保障服务费损失，就该部分损失，陈某雪亦应承担赔偿责任。

　　综上，法院的判决是正确的。