开发商逾期办理产权证、房屋质量瑕疵应承担违约责任

 　　原告朱亚娟诉被告沈阳华新国际城市发展有限公司(以下简称华新城市公司)、沈阳华新国际实业有限公司(以下简称华新实业公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2005年10月25日受理后，依法由审判员张卓琦担任审判长并主审，与审判员常振明、代理审判员李倩组成合议庭，2007年1月16日开庭，公开进行了审理，朱亚娟的委托代理人胡明哲、王屹、被告华新城市公司的委托代理人李振革、华新实业公司的委托代理人刘宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告诉称，2003年10月29日与华新城市公司签订一份《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于沈阳市东陵区凤凰大街99号锦绣山庄商品房一栋(A35幢)，建筑面积413.57平方米，总价款3,506,164元。合同签订后，原告支付首付款1,056,164元，余款办理了银行按揭贷款。入住后，发现该房屋存在严重的质量问题，房屋多处渗水、墙体受潮发霉、墙皮开裂、室内积水等。尤其严重的是，设计图纸关于车库进深标注的长度为5.30米，而实际测量为4.90米，被告未按图纸施工。同时按照合同约定，华新城市公司应当于房屋交付使用后180日内报产权登记机关备案，但事实上一直未能办理房地产权属证书。2004年8月，为解决上述问题，华新城市公司、华新实业公司共同向朱亚娟做出承诺。约定：房屋的土地使用权证书、房屋产权证书等手续应于承诺书做出之日起一年内办理完毕，否则，朱亚娟有权退房，华新公司返还房款并承担总房款30%的违约金。并承诺于承诺书做出之日起三个月内完成房屋质量维修工作，否则，每逾期一天按总房款的千分之一承担违约金。华新公司没有履行承诺义务，给原告造成了经济损失，故诉讼来院，请求：1、判令被告给付原告逾期办理房地产权属证书的违约金1,051,849.20元。2、判令被告给付原告至起诉之日止，因未履行维修承诺应支付的违约金1,223,651.23元，保留至判决之日止的违约金，待审理后补交诉讼费。3、判令被告继续履行房屋维修义务。4、由被告承担本案诉讼费用、鉴定费用。

　　被告华新国际城市公司辩称，原告用于起诉的承诺书系被告原法定代表人在被原告等业主挟持的情况下作出的违背真实意思表示的承诺，被告行使撤销权后，东陵区法院一审已判决撤销该承诺书，承诺书不能作为本案中原告主张赔偿权利的依据。即使该承诺书不被撤销，在本案中作为被告只是逾期办理房屋权属证书，并没有因此给原告造成经济损失，按《合同法》规定，该承诺书所约定的违约金过高，应当依法减少。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条、建设部《商品房销售管理办理》第34条，本案原告应当是办理房屋所有权登记手续的义务人，被告对此只须履行协助义务，被告已于2005年8月10日向房屋登记机关提交了土地使用证、房屋竣工验收备案书等全部用于房屋初始登记的资料，已经履行了协助义务，本案争议房已经具备了办理房屋权属证书的条件，被告已书面通知原告办理。根据双方合同第15条，被告不同意原告提出的必须办证关于违约金的要求，被告同意按双方合同中约定的按原告已付房款的1%向原告给付违约金。被告不否认向原告交付的房屋在使用过程中出现有部分质量问题，但并未严重影响原告的正常居住和使用。被告同意由原告自行或委托他人按鉴定报告所提出的修复方案进行修复，由被告承担相应的维修费用。请求法庭查明事实，驳回原告诉讼请求中的无理请求部分。

　　被告华新实业公司辩称：请求驳回原告对第二被告第1—4项诉讼请求。第二被告不是商品房买卖合同的主体，因此不应承担任何责任。所谓的承诺是胁迫取得，东陵区法院已经撤销了该承诺，请求市法院依据已经生效的判决结果进行裁判，原告要求第二被告承担责任的承诺书已经被一审判决撤销了。

　　经审理查明：2003年10月29日朱亚娟与华新城市公司签订一份《商品房买卖合同》，购买华新城市公司开发的位于沈阳市东陵区凤凰大街99号锦绣山庄商品房一栋(A35幢)，建筑面积413.57平方米，总价款3,506,164元。合同签订后，朱亚娟支付了首付款1,056,164元，余款办理了银行按揭贷款，合同第十五条关于产权登记约定：华新城市公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。朱亚娟于2003年11月11日入住该房。入住后，朱亚娟发现该房屋存在质量问题，且在合同约定的期限届满后，朱亚娟未能办理房屋权属证书。2004年8月，为解决上述问题，华新城市公司、华新实业公司共同向朱亚娟做出承诺。约定：房屋的土地使用权证书、房屋产权证书等手续应于承诺书做出之日起一年内办理完毕，否则，朱亚娟有权退房，华新公司返还房款并承担总房款30%的违约金。并承诺于承诺书做出之日起三个月内完成房屋质量维修工作，否则，每逾期一天按总房款的千分之一承担违约金。

2005年8月，华新城市公司向沈阳市东陵区人民法院就2004年8月与朱亚娟达成的承诺书提起撤销权诉讼，2005年11月东陵区人民法院以[2005]东民二房初字第(238)号民事判决做出裁判认定，该承诺书是华新城市公司的法定代表人在受到挟持的特殊环境下，违背真实意思表示所做出的显示公平的承诺，不是在平等自愿的基础上达成的，判决撤销了华新城市公司、华新实业公司与朱亚娟2004年8月10日签订的承诺书。宣判后，朱亚娟不服，上诉至本院。本院于2007年月，以[2006]沈民(2)房终字第212号民事判决认定：华新国际城市发展公司、华新国际实业公司与朱亚娟所签订的承诺书，是在被迫的情况下，作出的违背其真实意思表示的承诺，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款(二)项所规定的法定撤销权条件。故维持了东陵区人民法院[2005]东民二房初字第238号民事判决。

2005年8月20日，华新城市公司将办理房屋权属证书的相关手续报房产管理部门备案。

　　本案在审理中，朱亚娟申请对房屋存在的质量问题进行鉴定，本院委托辽宁省建设科学研究院、辽宁省工程质量检测中心进行鉴定，2006年6月9日辽宁省建设科学研究院、辽宁省工程质量检测中心作出(2006)2-2-378号检验报告，鉴定结论为：1、一层顶棚(12)(L)轴附近存在渗漏，为空调风道冷凝水滴落所致。2、一层(7)(K)轴墙角存在渗漏并发霉，与淋浴间防水层失效有关。二层(L)轴存在墙面发霉，是由于外墙无保温和二层窗下部坡屋面漏雨进水潮湿所致。3、一层(10)轴(C)-(D)段存在墙面开裂，是施工中框架柱与空心砖墙体存在5mm缝隙，此缝隙中无砂浆填实。4、在检测期间不是丰水期，没有看到地面积水、返潮现象。从现场检测结果分析，住房反映地面积水、返潮主要与地面做法欠缺、没做散水、室内外高差不足等施工质量有关。5、车库进深经现场测量，比原设计少27mm。华新城市公司对上述质量问题没有异议。

　　上述事实有《商品房买卖合同》判决书、房屋交验通知书、鉴定报告以及双方当事人陈述,在本院当庭质证予以确认并在卷佐证。

　　本院认为：朱亚娟与华新城市公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。2004年8月10日双方签订的承诺书由于华新城市公司提起撤销权诉讼，业经东陵区法院判决撤销该承诺书，并经本院生效判决维持原判，故该承诺书丧失了法律效力，对双方不具有约束力，亦不能成为朱亚娟向华新城市公司、华新实业公司主张权利的证据，朱亚娟与华新城市公司签订的《商品房买卖合同》是确认华新城市公司应否承担民事责任的依据，因此，由于华新实业公司不是《商品房买卖合同》的相对人，其提出的本公司并非商品房买卖合同的主体，不应承担任何责任的抗辩理由成立，本院予以支持。

　　按照《商品房买卖合同》的约定，华新城市公司应当于房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。审理中已经查明，至2005年8月20日华新城市公司才将备案资料报产权登记机关备案，致使朱亚娟未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，华新城市公司存在违约行为，其应按照合同违约条款约定的方式承担违约责任。

　　关于房屋质量问题。本院认为，涉诉房屋的质量问题业经鉴定机构认定，且双方对鉴定结论无异议，华新城市公司作为该商品房的出卖人负有对出卖房屋的质量瑕疵担保义务，因此，朱亚娟要求华新城市公司承担房屋修复责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

　　关于逾期修复的违约责任问题。由于朱亚娟提出该主张所依据的2004年8月10日的承诺书业经生效法律文书裁判撤销，而双方在《商品房买卖合同》中对逾期修复的违约责任没有约定，故该项诉讼请求，本院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

　　一、沈阳华新国际城市发展有限公司于本判决生效后30日内给付朱亚娟逾期办理房屋权属证书的违约金350,616.40元(计算方法：3,506,164 元*1%);

　　二、沈阳华新国际城市发展有限公司于本判决生效后60日内按照2006年6月9日辽宁省建设科学研究院、辽宁省工程质量检测中心作出(2006)2-2-378号检验报告所列明的质量问题，对朱亚娟购买的沈阳市东陵区凤凰大街99号锦绣山庄A35幢房屋进行修复至验收合格。

　　三、驳回朱亚娟、沈阳华新国际城市发展有限公司的其他诉讼请求。

　　案件受理费21,388元由华新城市公司负担3, 304元，朱亚娟负担18,084元，鉴定费20,000元，由华新城市公司承担。