《一房二卖案案例研习报告》主题沙龙

2020年6月30日，得君读书会第14期活动在福建瀛坤律师事务所举行。

本期活动，领读人赖宏星律师就田士永教授的《一房二卖案案例研习报告》一文，与大家分享学习经验和读书感悟。

本文以一起“一房二卖”案为背景，运用请求权分析方法对“甲可以分别向乙、丙提出何种主张”、“如果案件事实改变为：乙丙已经就讼争房屋办理完毕房屋所有权转移登记，甲可以向乙、丙提出何种主张”两个问题进行层层推演。在此基础上，赖宏星律师结合《民法典》条文规定和学界观点，为大家进一步剖析各项请求权基础规范。

首先，赖宏星律师带领大家回顾了请求权检索顺序表，并结合案件事实，初步判断出本案可能涉及到合同请求权和物权请求权。

违约责任请求权

之后，赖宏星律师总结了《民法典》第577、578条违约责任的两个共同构成要件：债务人乙有原给付义务、债务人乙不履行债务或者履行债务不符合约定。在甲乙之间买卖合同仍存在且因乙一房二卖导致甲的债权未能实现的情况下，乙的行为构成违约。进而再来考虑违约责任项下继续履行、采取补救措施和赔偿损失三种请求权之间的关系。

继续履行请求权

本案中作者认为转移房屋所有权并不构成法律上或事实上履行不能，因而甲可向乙主张继续履行请求权。

关于甲的继续履行请求权是否受丙的继续履行请求权影响这一问题，赖宏星律师从负担行为、违约责任、无效事由和处分自由四个角度进行分析，并结合我国司法实践，认为在诉讼中乙是否可优先于甲取得房屋所有权可能存在争议。

赔偿损失请求权

赔偿损失请求权包括债权人甲因为乙不履行或者履行不符合约定而受有损失和甲乙之间没有约定违约金条款两个特别构成要件，本案中作者认为甲乙约定了迟延给付违约金因而甲不能向乙主张迟延给付赔偿损失请求权。对此，赖宏星律师也指出在实务中赔偿损失请求权和违约金请求权能否同时主张存在诸多争议。

支付违约金请求权

支付违约金请求权的特别构成要件包括：债权人和债务人之间有违约金给付约定和支付违约金的条件成就。本案中甲乙约定了迟延给付违约金，故甲可依据《民法典》第584条向乙主张支付违约金请求权。

合同解除请求权

合同解除诸请求权的构成要件包括：甲乙之间的房屋买卖合同成立且生效、债权人甲享有解除权和债权人甲行使解除权。本案中作者认为因甲对乙享有继续履行请求权，并非不能实现合同目的，故甲不享有合同解除权。在场的律师们纷纷就此结论发表自己的不同观点：即便甲不能依据《民法典》第563条第4款主张合同解除权，其或可依据《民法典》第563条第2款主张。

返还原物请求权

赖宏星律师从比较法的视角切入，结合我国台湾地区现行《民法》条文，对《民法典》第235条中的“权利人”进行解释。返还原物请求权包含甲是房屋权利人和乙是无权占有人两个构成要件。本案中，甲并未取得房屋所有权且乙未占有房屋，故甲不能依据《民法典》第235条对乙主张返还原物请求权。

因甲丙之间不存在合同关系，故只需考虑物权请求权。本案中，甲并非房屋所有权人，故甲不能依据《民法典》第235条向丙主张返还原物请求权。

违约责任请求权

该情形排除了甲的继续履行请求权，甲可向乙主张赔偿损失请求权。

赖宏星律师对比分析了违约责任下的赔偿损失请求权与合同解除权的赔偿损失请求权的不同，本文作者采取王利明教授的观点认为合同解除后的赔偿损失不应当包括履行利益，赖宏星律师则从体系化思维出发，结合我国司法实务及韩世远教授的观点，认为合同解除后的赔偿损失应包括履行利益更为合理。

合同解除请求权

因乙的行为导致甲不能实现合同目的，故甲可依据《民法典》第563条向乙主张合同解除权。

因丙为房屋所有权人，故甲不能依据《民法典》第235条向丙主张返还原物请求权。

最后，赖宏星律师分享了自己的学习心得，他认为在实务中要学会精细化研究案件、理性看待学术争议，并结合自身执业经验针对本案在实践中的诉讼策略提出建议。

赖宏星律师逻辑清晰、层次分明的讲解激发了在场律师、助理们深入学习请求权基础体系的热情。